전주지방법원 2025타경31489. 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 1층 102호입니다. 사건 용도는 대지로 잡혀 있고, 감정요항상 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 호실이며 현재 공실상태입니다. 말소기준은 2024.01.26 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고, 현황도 공실입니다. 그러나 가격 측면에서는 단순하지 않습니다. 감정가 489,000,000원 물건이 4회 유찰되어 최저가 117,409,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 이 금액이 곧바로 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 특히 상업용건물부지·준주거지역·중로각지라는 물건 특성상 실제 수요와 환금성을 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31489 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 102호 |
| 물건종류 / 상태 | 집합건물 · 대지 · 공실상태 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 117,409,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 295,965,155원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 현황은 공실이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2024.01.26 소유권이전과 동시에 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권을 현재 경매의 말소기준으로 보면, 2025년 이후 붙은 경매개시결정·가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 기준점이 약하다
현재 최저매각가는 117,409,000원입니다. 감정가 489,000,000원 대비 24.01% 수준까지 내려왔고, 5회 유찰 시 82,186,300원, 6회 유찰 시 57,530,410원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이 데이터에는 실거래 비교값이 없으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 117,409,000원 | 7,010,681,369원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 82,186,300원 | 7,045,339,696원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 57,530,410원 | 7,069,551,780원 |
③ 예상배당표 (매각가 117,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,443,726원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 335,040,000원 | 114,965,274원 |
| 2. 가압류 · 오스템임플란트주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 109,430,368원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 7,125,646,643원 중 채권자 배당은 114,965,274원, 미배당은 7,010,681,369원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용건물·상업나지·아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 상태. 철근콘크리트구조 5층 중 1층 102호이며, 현재 공실상태입니다.
- 토지. 토지는 세로장방형 평탄지이고 상업용건물부지로 이용 중입니다. 남서측 약 23m, 북동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 중로1류·중로2류 접합 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 임차인은 없지만 현장 점유·출입 가능 여부·잔존물·관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 인수권리 확인. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으나, 등기부·명세서·현황조사 원본을 대조하세요.
- 가격 기준 보수화. 실거래 비교가 없어 최저가만으로 저평가 판단을 내리기 어렵습니다.
- 상업용 활용성. 상업용건물부지, 준주거지역, 중로각지 조건이 실제 영업·임대 수요와 맞는지 확인하세요.
- 미납 비용. 공실이라도 관리비·공용부분 미납·원상복구 비용이 발생할 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 채권 구조. 현재 매각가 기준 채권 미배당이 7,010,681,369원으로 크므로, 절차 변경·취하 가능성도 일정에 반영하세요.
맺으며 — “인수 없음”과 “수익성 있음”은 다르다
이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 현황 공실, 매수인 인수 0원. 여기까지는 긍정적입니다. 하지만 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실은 싸다는 신호이기도 하지만, 동시에 시장이 가격을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제 활용성과 환금성이 그 가격을 설명할 수 있는지입니다.
