임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당 없음입니다. 말소기준은 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 감정가 489,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 57,530,000원까지 내려왔고, 비교할 실거래 시세가 없어 단순 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
전주지방법원 2025타경31489. 본건은 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제1층 제102호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 1층이고, 현황은 공실입니다. 토지는 상업용건물부지로 이용 중이며 사건의 용도 표기는 대지입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2024.01.26. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 전주원예농업협동조합의 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 주식회사카길애그리퓨리나 근저당 2건, 경매개시결정, 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31489 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 102호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공실 · 상업용건물부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 489,000,000원 / 57,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 295,965,155원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 감정평가 및 비고상 현황은 공실입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다. 말소기준인 2024.01.26. 전주원예농업협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 88.24% 하락했지만 시세 검증은 별개
감정가는 489,000,000원, 현재 최저매각가는 57,530,000원입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 11.76%로, 6회 유찰을 거치며 큰 폭으로 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 40,271,000원, 8회 유찰 시 28,189,700원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 57,530,000원 | 6,575,081,815원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 40,271,000원 | 6,592,030,153원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 28,189,700원 | 6,603,893,990원 |
③ 예상배당표 (매각가 57,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,435,540원 |
| 1. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 348,000,000원 | 56,094,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,530,000원 가정 시 집행비용 1,435,540원을 제외한 56,094,460원이 선순위 전주원예농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리는 배당받지 못합니다. 전체 채권 미배당액은 6,575,081,815원이나, 현재 자료상 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 부근은 상업용건물·상업나지·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 제1층 제102호는 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 세로장방형 평탄지로 상업용건물부지로 이용 중이며, 남서측 약 23미터·북동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 인근 동일·유사 상업용 호실의 실제 매매가와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 감정평가상 공실입니다. 장기 공실 여부와 주변 상가 공실률, 임대수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 6회 유찰 원인. 반복 유찰이 가격·권리 외에 개별 호실 활용성이나 시장성 때문인지 점검해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 제101호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 진행을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공실이라도 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건은 현재 자료만 놓고 보면 임차인 없음·인수권리 없음·법정지상권 없음·매수인 인수 0원으로, 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 감정가 489,000,000원에서 57,530,000원까지 내려와 이미 6회 유찰됐습니다. 다음 회차가 오면 40,271,000원, 그 다음은 28,189,700원까지 낮아지는 시나리오입니다.
그렇다고 현재 가격을 곧바로 저가라고 평가할 수는 없습니다. 비교할 최근 실거래 시세가 없고, 현황은 공실이며 주변은 상업용건물·상업나지·아파트단지가 혼재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 실제 상업용 수요와 공실 해소 가능성, 환금성입니다. 권리 승계 부담은 낮지만 반복 유찰 자체가 시장성 확인을 요구하는 사건입니다.
