서울남부지방법원 2025타경13586. 양천구 신월동 에이엔타워 302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김지연은 2021년 5월 27일 매매를 원인으로 거래가액 264,000,000원에 취득했고, 2021년 7월 16일 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 4월 5일 국의 압류입니다. 다만 임차인 정지영은 그보다 앞선 2021년 7월 19일 주민등록과 2021년 7월 5일 확정일자를 갖추고 있어 매각물건명세서상 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 212,800,000원이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 정지영에게 배당되는 금액도 줄고, 반대로 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제로 2회 유찰 시 인수 추정액은 96,943,360원, 3회 유찰 시에는 130,514,688원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가도 경제적 취득부담은 보증금 264,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 44.69㎡ · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.27 매매 · 거래가액 264,000,000원 · 2021.07.16 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정지영 / 264,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 압류 · 권리자 국 · 처분청 울산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 민간임대주택등기 | 2021.06.09 민간임대주택 등록 · 2021.07.16 등기 접수 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항요건이 빠르다
2020년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 3월 24일 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2023년 4월 5일 압류이고, 이후 2023년 10월 11일 임차권등기와 2025년 11월 28일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정지영의 주민등록은 2021년 7월 19일, 확정일자는 2021년 7월 5일로 말소기준보다 앞서므로, 등기 자체가 소멸해도 미배당 보증금의 매수인 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고는 중복 제외
| 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지영 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2021.07.16 주민등록 2021.07.19 | 264,000,000원 | 2021.07.05 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.10.11 | 54,979,200원 현재 회차 예상 |
| MOUTAADIL HAJAR 보증기관 대위·승계 신고 | 2021.10.28 | 별도 보증금 아님 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 중복 제외 정지영 보증금 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. MOUTAADIL HAJAR는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류돼 정지영의 264,000,000원과 별도로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 또한 이 신고는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 독립된 점유자로 보더라도 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 2.128억이 아니라 실질취득 약 2.64억으로 본다
에이엔타워 실거래는 2건이며 모두 전용 39.39㎡, 6층, 거래가 320,000,000원입니다. 대상은 44.69㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 제공된 최근 12개월 평균도 320,000,000원, 최신 거래도 2022.10 · 320,000,000원이며 최근과 과거의 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2021.09 | 39.39㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.39㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
대항력 인수형에서는 최저매각가 212,800,000원을 실거래 320,000,000원과 직접 비교하면 가격 메리트를 과장하게 됩니다. 시세 비교 기준을 보증금 수준의 실질취득 약 264,000,000원으로 바꾸면 최근 평균·최신 거래 320,000,000원의 82.5%입니다. 숫자만 놓고 보면 시세 아래지만, 대상면적 44.69㎡와 비교 거래 39.39㎡가 불일치하고 표본도 2건에 불과하므로 17.5%의 차이를 그대로 안전마진으로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 임차인 정지영 보증금(우선변제) | 264,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 정지영 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정지영의 임차보증금은 209,020,800원 배당되고, 미배당 54,979,200원은 매수인 인수로 추정됩니다. 집행비용은 3,779,200원으로 반영된 배당가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 시세 비교 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 54,979,200원 | 실질취득 ≈ 264,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 96,943,360원 | 실질취득 ≈ 264,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 136,192,000원 | 133,485,312원 | 130,514,688원 | 실질취득 ≈ 264,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 양서중학교 북동측 인근이며, 저층 공동주택·단독주택·업무시설·소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중이고 동측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(신월생활권중심)이며 공시지가는 4,024,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 에이엔타워는 18세대, 사용승인일은 2020.09.29이며 실거래 표본은 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 6.2회를 감안해 매각 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 212,800,000원이 실제 취득원가가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 미배당분을 포함해 실질취득 약 264,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 배당가정에서는 54,979,200원이 매수인 인수입니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다.
- 보증기관 승계 중복 제외. MOUTAADIL HAJAR 신고는 정지영 보증금의 대위·승계로 분류돼 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 정지영 관계 확인. 임차인 정지영과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차와 신청채권 관계를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.09 민간임대주택 등록이 존재하므로 매각 후 등기 및 관련 상태를 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래는 39.39㎡, 대상은 44.69㎡로 면적이 불일치합니다. 320,000,000원을 곧바로 대상 호실의 확정 시세로 보면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조가 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 통해 확인됐으므로 현황이 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.128억 낙찰”이 아니라 “2.64억 안팎 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금 승계입니다. 현재 최저매각가는 212,800,000원이지만 정지영 보증금 264,000,000원 중 54,979,200원이 미배당될 것으로 예상돼 매수인에게 넘어옵니다. 다음 회차로 내려가도 인수액이 96,943,360원, 130,514,688원으로 커지므로 실질취득 부담은 보증금 264,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
이 실질취득 기준은 제공된 최근 평균·최신 실거래 320,000,000원의 82.5%여서 숫자상 가격 여지는 있습니다. 그러나 실거래 면적이 대상과 다르고 표본이 2건뿐이며, 18세대 오피스텔에 경매 평균 유찰 6.2회라는 환금성 신호도 있습니다. 따라서 결론은 “최저가만 보면 큰 할인, 실질취득으로 보면 제한적인 할인”입니다. 대항력 인수구조를 정확히 반영한 뒤 시세 표본과 환금성을 보수적으로 검증하는 사건입니다.
