145,920,000원
서울남부지방법원 2025타경13629. 금천구 시흥동 대현오피스텔 5층 502호입니다. 감정가는 228,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 145,920,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 새벽토건주식회사이며, 말소기준권리는 2024.08.20 접수된 전문건설공제조합의 가압류 800,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김한진 1명입니다. 2025.12.17 전입했고 2025.12.19 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 그 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13629 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 108-62 대현오피스텔 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트조 평지붕 11층 건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 새벽토건주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 128,848,155원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.20 가압류
과거 하나은행 근저당 135,600,000원은 2020.01.31 이미 말소됐고, 2023년 신용보증기금 가압류와 주식회사대일텍 가압류도 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.08.20 전문건설공제조합 가압류입니다. 그 뒤의 주식회사엠앤티커뮤니티 가압류, 이한준 가압류, 국의 압류, 금천세무서장 압류와 2025.12.05 근로복지공단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한진 | 전부 | 2025.12.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 2024.08.20 말소기준권리보다 뒤인 2025.12.17이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 구체적인 배당순위는 확정하기 어렵습니다. 다만 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 145,920,000원으로 감정가 228,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 116,736,000원, 4회 유찰 시 93,388,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 가압류 · 전문건설공제조합 | 800,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사엠앤티커뮤니티 | 65,332,927원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이한준 | 36,300,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 128,848,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,030,481,082원 중 예상배당은 143,077,120원이고, 미배당은 887,403,962원입니다. 미배당 채권이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구청 동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·각급 학교·공공기관이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측 인근에 지하철 1호선 금천구청역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물의 5층 502호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 기본 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로변, 북측으로 소로변의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심) 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김한진의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2025.12.17은 말소기준권리 2024.08.20보다 늦어 현재 판정은 대항력 없음입니다.
- 공매 관계 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소·말소 이력이 있으므로 별도 공매 진행 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 64%만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 말소기준권리 뒤의 임차인이라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 반면 감정가 228,000,000원에서 두 번 유찰돼 145,920,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 시세 확인 후 판단. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.
