서울남부지방법원 2025타경13629. 서울 금천구 시흥동 대현오피스텔 5층 502호입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고, 철근콘크리트조 평지붕 11층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 새벽토건주식회사이며 2022.12.08 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 근로복지공단, 청구액은 128,848,155원입니다.
권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 가압류입니다. 과거 하나은행 근저당권은 2020.01.31 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.08.20 접수된 전문건설공제조합의 800,000,000원 가압류입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 108-62 대현오피스텔 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로 269 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평지붕 11층 건 내 5층 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 새벽토건주식회사 (2022.12.08 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 128,848,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.08.20 가압류
2017.02.13 설정된 하나은행 근저당권 135,600,000원은 2020.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 갑구 7번 전문건설공제조합 가압류입니다. 이후 주식회사엠앤티커뮤니티 가압류, 이한준 가압류, 국세 압류, 근로복지공단의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한진 | 전부 | 2025.12.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
김한진은 전부를 점유하고 2025.12.17 전입신고를 했으며, 2025.12.19 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일이 말소기준일인 2024.08.20보다 뒤이므로 매수인에게 주장할 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 80%
감정가는 228,000,000원, 현재 최저매각가는 182,400,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 182,400,000원입니다.
다만 동일 오피스텔 또는 인근 비교대상의 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이번 사건은 권리보다 실제 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 2. 가압류 · 전문건설공제조합 | 800,000,000원 | 179,046,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사엠앤티커뮤니티 | 65,332,927원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이한준 | 36,300,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 128,848,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,030,481,082원, 총 예상배당은 179,046,400원, 미배당은 851,434,682원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 금천구청 동측 인근으로, 오피스텔·아파트·근린생활시설·학교·공공기관 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측 인근에 지하철1호선 금천구청역, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 급·배수 등 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로변, 북측으로 소로변 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물과 인근 오피스텔 최근 실거래·매물 가격을 먼저 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 김한진은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 관련 서류와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고와 취소 이력이 있으므로 현재 공매 상태를 교차 확인하세요.
- 세금·공과금. 국세·지방자치단체 압류 이력이 다수 확인되므로 당해세 등 실제 배당 우선순위에 영향을 주는 항목을 점검하세요.
- 명도. 조사상 임차인 김한진이 전부를 점유하므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2024.08.20 전문건설공제조합 가압류가 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김한진 역시 2025.12.17 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순히 “한 번 유찰됐다”는 사실만으로 평가할 수 없습니다. 현재 최저가는 182,400,000원으로 감정가의 80%지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부는 아직 판단할 수 없습니다. 또한 김한진의 보증금·확정일자 확인과 과거 공매 이력의 현재 상태 점검도 필요합니다. 결론적으로 권리는 B급 이상으로 정리 가능하지만, 가격 메리트는 실거래 확인 후 결정할 사건입니다.
