서울남부지방법원 2025타경13731. 금천구 가산동 하우스디더스카이밸리가산2차 제4층 제415호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자 투피주식회사는 2022년 1월 20일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 명의 채권최고액 172,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계는 세 건이 조사됐습니다. (주)투비호스트 대표이사 이용의는 보증금 10,000,000원·월 250,000원, 디벗 주식회사 대표이사 박성호는 월 250,000원으로 조사됐고 홍성훈의 보증금·차임은 확인되지 않았습니다. 다만 세 점유자의 전입일이 모두 2022년 1월 20일 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13731 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 714 하우스디더스카이밸리가산2차 제4층 제415호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 제4층 제415호 · 사용승인일 2019.01.15 |
| 소유자 | 투피주식회사 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 115,840,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 147,694,681원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 토지 별도등기는 인수
말소기준권리는 2022.01.20 설정된 중소기업은행 근저당권 172,800,000원입니다. 이후 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,612,505원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권 2,640,000,000원은 이미 말소된 등기입니다.
② 점유자 — 3명 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)투비호스트 대표이사 이용의 | 2023.12.15 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 금전 인수 없음 |
| 홍성훈 | 2025.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인되지 않음 | 금전 인수 없음 |
| 디벗 주식회사 대표이사 박성호 | 2024.08.13 | 미상 | 250,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 금전 인수 없음 |
말소기준권리 설정일은 2022.01.20이고, 가장 빠른 점유자의 전입일도 2023.12.15입니다. 따라서 조사된 세 점유자는 모두 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 다만 홍성훈과 디벗 주식회사는 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 매각물건명세서 원문과 계약관계 확인이 필요합니다. 대항력이 없다는 점과 현재 점유자를 실제로 인도받는 절차가 필요할 수 있다는 점은 별개입니다.
③ 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 시세 검증 자료가 없다
감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 115,840,000원으로 감정가의 64%입니다. 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 64%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,421,760원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 172,800,000원 | 113,418,240원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,612,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 373,412,505원 중 예상배당은 113,418,240원이고, 미배당은 259,994,265원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 147,694,681원도 현재 최저가 기준에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 별도등기된 토지 구분지상권은 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산역(지하철 1호선) 서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·아파트형공장·업무시설·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 23번 구분지상권설정등기의 존속 범위·목적·내용을 반드시 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 인근·동일 건물 지식산업센터의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 점유자 3명 모두 대항력은 없지만 실제 명도와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 홍성훈과 디벗 주식회사의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 재확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 현재 115,840,000원은 감정가의 64%지만, 실거래 근거 없이 할인율 자체를 시세차익으로 간주하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금전 인수는 0원이지만 토지 구분지상권은 별도 부담으로 남습니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔어도 권리는 완전히 깨끗하지 않다”
이 물건은 임차보증금 승계 측면에서는 단순합니다. 조사된 점유자 3명 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 배당표상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 그러나 1토지 구분지상권설정등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 115,840,000원이 시장가 대비 얼마나 싼지도 판단하기 어렵습니다. 임차권은 비교적 단순하지만 별도등기와 가격 검증은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
