144,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13731. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 하우스디더스카이밸리가산2차 4층 415호입니다. 소유자 투피주식회사는 2022년 1월 20일 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 명의 채권최고액 172,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 100,612,505원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인들도 모두 말소기준일인 2022년 1월 20일보다 늦게 전입했습니다. 다만 토지 별도등기인 구분지상권은 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재가 있어, 이 부분을 일반적인 “후순위 전부 소멸” 구조와 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13731 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 714 하우스디더스카이밸리가산2차 제4층 제415호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 범안로 1142 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상15층 · 제4층 제415호 · 사용승인일 2019.01.15 |
| 소유자 | 투피주식회사 (2022.01.20. 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 144,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 147,694,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 그러나 토지 별도등기 인수
등기부에는 2019년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁이 존재했다가 이미 말소됐고, 2019년 하나은행 근저당권도 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 투피주식회사입니다. 경매 기준이 되는 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)투비호스트 대표이사 이용의 | 미상 | 2023.12.15 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성훈 | 미상 | 2025.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 디벗 주식회사 대표이사 박성호 | 일부 | 2024.08.13 | 미상 | 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인 모두 전입일이 말소기준권리 설정일인 2022.01.20보다 늦으므로 대항력은 없습니다. (주)투비호스트 대표이사 이용의는 보증금 10,000,000원·월차임 250,000원으로 조사됐고, 홍성훈과 디벗 주식회사 대표이사 박성호는 보증금이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,827,200원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 172,800,000원 | 141,972,800원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,612,505원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 373,412,505원 중 141,972,800원이 배당되고 231,439,705원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액 147,694,681원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 토지 구분지상권은 금전채권 배당과 별개로 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 독산역(지하철 1호선) 서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·아파트형공장·업무시설·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물의 4층 415호이며 사용승인일은 2019.01.15입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 24미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지의 2019.01.03. 제654호 을구 23번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 권리 범위와 존속 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 1토지 을구 지상권설정 별도등기가 명시돼 있으므로 집합건물 등기만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 3명이 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 낙찰 후 인도·명도 실무는 별도입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 홍성훈과 디벗 주식회사 대표이사 박성호는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 최저가 기준 채권 미배당액은 231,439,705원이고 신청채권자도 전액 배당받지 못합니다.
- 용도·규제 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이며 국가산업단지·산업시설구역 등 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원”과 “인수권리 없음”은 다르다
이 사건은 1회 유찰돼 감정가 181,000,000원에서 최저가 144,800,000원으로 내려왔습니다. 임차인 3명도 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 부담은 없습니다. 여기까지만 보면 단순한 후순위 소멸형처럼 보입니다.
하지만 결론은 달라집니다. 매각물건명세서가 1토지 구분지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시하기 때문입니다. 금전채권 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되더라도, 존속하는 비금전 권리가 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격보다 권리 내용 확인이 먼저인 사건입니다. 구분지상권의 구체적 범위와 이용상 제약을 확인하기 전에는 단순한 안전형으로 평가하기 어렵습니다.
