65,660,000원
전주지방법원 2025타경31501. 김제시 금산면 성계리 465-2 제1동 5층 501호로, 감정평가상 도시형 생활주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 134,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 65,660,000원까지 내려왔습니다. 등기의 핵심은 2015.10.22 설정된 전북지리산낙농농업협동조합의 채권최고액 96,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 카라로이대부 근저당 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 김민영이며 2019.10.25 매매를 원인으로 2019.10.28 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 140,000,000원입니다. 현재 501호에는 김성호가 전입해 있으나 전입일 2022.06.24는 말소기준일 2015.10.22보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서상 선순위 대항력 임차인으로 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31501 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금산면 성계리 465-2 1동 5층 501호 · 도로명 전북특별자치도 김제시 금산면 원평11길 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택(연립주택) · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김민영 · 2019.10.28 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북지리산낙농농업협동조합 / 59,547,655원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.10.22 접수된 을구 1번 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권 96,000,000원입니다. 같은 날 설정됐던 유한회사하이텍건설 근저당 43,000,000원은 2016.03.21 이미 말소됐고, 2016년에 추가된 주식회사카라로이대부 근저당 22,500,000원·15,000,000원은 말소기준 이후 권리여서 이번 매각으로 소멸합니다. 2020년 전북신용보증재단 가처분과 2021년 이전 임의경매도 각각 해제·취하되어 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 1동 501호 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김성호의 전입일은 2022.06.24로 말소기준권리인 2015.10.22 근저당보다 약 7년 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 여부와 금액은 확정하기 어렵지만, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리는 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 절반 가격이지만 하락 추세·표본 부족
제공된 동일 면적 84.96㎡ 거래는 2건입니다. 2022.10에 3층이 140,000,000원, 2024.08에 2층이 129,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 134,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 2024.08 최신 거래 129,000,000원과 최근 12개월 평균 129,000,000원을 우선하는 것이 보수적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 84.96㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2022.10 | 84.96㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.96㎡ | 2건 | 134,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 1건 | 129,000,000원 |
현재 최저가 65,660,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 129,000,000원의 50.9%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 65,660,000원으로 동일합니다. 숫자만 놓고 보면 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 가격은 이전 거래 대비 -7.9%로 하락했고, 전체 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 50.9%라는 할인율을 곧바로 안정적인 시세차익으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 전북지리산낙농농업협동조합 | 96,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카라로이대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카라로이대부 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권최고액 133,500,000원 중 64,078,120원이 배당되고, 미배당액은 69,421,880원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 69,421,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 88,765,316원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 102,305,722원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제 원평초등학교 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측·남동측 노폭 약 5~6미터 포장도로를 통해 출입합니다.
- 이용. 도시형 생활주택(연립주택)으로 이용 중이며, 도시가스 난방·엘리베이터·소화전·기본 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 1,845.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 54,600원/㎡입니다.
- 규제·하자. 가축사육제한구역 전부제한지역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 24세대이며 동일 면적 확인 거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래가 129,000,000원으로 이전 140,000,000원보다 낮아 거래 빈도와 가격 방향을 함께 살펴야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김성호는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 명도. 501호 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 전체 평균 134,500,000원보다 최신 거래 129,000,000원을 기준으로 보고, -7.9% 하락 추세를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 거래량 확인. 24세대·거래 2건의 소규모 물건이라 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당과 세금. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당관계 원문을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 환금성은 따로 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 전북지리산낙농농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 김성호의 전입도 2022년이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 65,660,000원으로, 최신 거래 129,000,000원의 50.9%입니다.
다만 여기서 할인율만 보고 결론을 내리면 안 됩니다. 총 24세대, 동일 면적 거래 2건, 최신 거래 2024.08, 최근 추세 -7.9%, 그리고 이미 2회 유찰된 물건입니다. 권리 인수는 0원이고 가격 여백은 크지만, 시세 표본과 환금성은 약하다. 이 두 문장을 동시에 놓고 입찰가를 정하는 물건입니다.
