제주지방법원 2025타경8582. 서귀포시 표선면 표선리의 토지 3필지와 건물 1동을 함께 다루는 물건으로, 감정평가상 건물은 주택 등으로 이용 중입니다. 현재 최저가는 감정가 442,428,500원의 70%인 309,700,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.11.22 설정된 주식회사제주은행 근저당 360,000,000원이며, 이것이 말소기준입니다. 뒤에 설정된 주식회사제주은행 근저당 60,000,000원과 굿앤굿금융대부주식회사 근저당 80,000,000원·40,000,000원, 그리고 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 물건 성격은 단순한 주택 경매가 아닙니다. 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지이고, 최고가매수신고 후 매각허가일까지 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 권리의 깨끗함보다 입찰 전 행정요건을 충족할 수 있는지가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2377-1 |
| 등기 건물 주소 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2377-2 · 민속해안로 155-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 스레트지붕 지상 1층 · 사용승인일 1991.09.26 |
| 소유자 | 장희숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 442,428,500원 / 309,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 397,889,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 목록 2-1, 2-2, 3-1, 3-2, 3-3 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 9번 주식회사제주은행 근저당 360,000,000원입니다. 그 이후 을구 10번 제주은행 60,000,000원, 을구 12번 굿앤굿금융대부주식회사 80,000,000원, 을구 13번 같은 회사 40,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.08 주식회사제주은행의 임의경매개시결정도 동일하게 소멸 대상입니다. 이전의 여러 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경남 | 본 건 제시 건물 및 제시 부속 건물 | 2024.07.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
고경남의 전입일은 2024.07.29로 말소기준인 2018.11.22보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 전입시점을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없지만, 대항력이 없는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 특수조건 — 농지취득자격증명이 입찰 성패를 좌우
감정평가에서도 토지 기호 4는 농지취득자격증명이 필요한 토지로 판단되어 관할 관청에 재확인을 요구하고 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘낙찰받은 뒤 처리’가 아니라 입찰 전에 취득자격 발급 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
④ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 공부상 차이 점검
- 일괄매각. 제시외 건물 목록 2-1, 2-2, 3-1, 3-2, 3-3이 매각에 포함됩니다.
- 건물 위치. 목록 3 건물은 공부상 목록 2에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 목록 2와 목록 1 양 지상에 소재하는 것으로 확인됐습니다.
- 토지 기호 1. 공부상 지목은 임야이나 현황은 토지임야 및 일부 주거용 건부지입니다.
- 수목. 지상 수목 등은 토지에 포함하여 감정평가했습니다.
- 기호 4. 특화경관지구 저촉 여부·위치·면적과 이에 따른 행정상 제한 정도를 재확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 309,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,135,800원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사제주은행 | 360,000,000원 | 304,564,200원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 굿앤굿금융대부주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 굿앤굿금융대부주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 540,000,000원 중 304,564,200원이 배당되고 235,435,800원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서귀포시 표선면 표선리 도청오름 남동측 인근으로, 주택·농경지·양어장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 1은 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황은 보통이며, 기호 2와 4는 교통상황이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 토지들은 계획관리지역이며 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역·건축계획심의대상구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 기호 4. 특화경관지구에 저촉되어 있어 구체적인 저촉 면적과 행정 제한 정도의 확인이 필요합니다.
- 건물설비. 보일러 난방, 위생설비, 급배수설비가 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 4에 대해 매각허가일까지 증명을 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 특별조건입니다.
- 토지와 건물 위치 대조. 목록 3 건물이 공부상 표시와 달리 목록 1·2 양 지상에 걸쳐 있는 현황을 지적도·현황측량과 함께 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 목록 2-1, 2-2, 3-1, 3-2, 3-3의 구조·점유·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 재검증. 고경남의 보증금·확정일자·실제 임대차계약과 관계인 여부를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 기호 4 행정제한. 특화경관지구 저촉 위치와 면적, 농지취득 가능 여부를 관할 행정관서에 확인해야 합니다.
- 수목 권리 확인. 활잡목·방풍림 등은 토지에 포함해 평가됐으므로 소유권 및 관련 권리·의무 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 입찰 절차는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018.11.22 주식회사제주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 유효한 근저당들은 매각으로 소멸합니다. 고경남의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 4의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 제시외 건물 포함 일괄매각, 건물의 공부상 소재와 현황 차이, 특화경관지구 저촉 등 행정·현황 이슈가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 309,700,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 입찰 전 현장·행정 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 그 한 문장으로 정리됩니다.
