제주지방법원 2025타경8582. 서귀포시 표선면 표선리 소재 주택과 토지 3필지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가서에 따르면 도청오름 남동측 인근으로, 주택·농경지·양어장·임야가 혼재하는 지역에 위치합니다. 건물은 1991.09.26 사용승인을 받은 시멘트블록조 스레트지붕 지상 1층 주택으로 조사됐습니다. 아파트처럼 실거래 비교가 쉽거나 경계가 단순한 물건이 아닙니다.
소유자는 장희숙이며, 경매 신청채권자는 주식회사제주은행입니다. 말소기준은 2018.11.22 설정된 제주은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 후순위 근저당이 말소된다는 사실과 부동산을 문제없이 취득할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 이 사건에서는 농지취득자격증명, 건물의 실제 위치, 점유자의 법률관계를 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8582 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2377-1 일원 |
| 건물 등기주소 | 서귀포시 표선면 표선리 2377-2 도로명주소: 민속해안로 155-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 토지 3필지 및 주택 1동 · 제시외 부속건물 포함 |
| 토지 | 표선리 2377-1, 2377-2, 2377-4 2377-1: 536.0㎡ · 공부상 임야 · 계획관리지역 |
| 건물 | 시멘트블록조 스레트지붕 지상 1층 · 사용승인 1991.09.26 · 주택 등 이용 |
| 소유자 | 장희숙 (단독소유) |
| 감정가 | 442,428,500원 |
| 최저매각가 | 216,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 약 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사제주은행 |
| 청구금액 | 397,889,376원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 4 농지취득자격증명 제출 필요 |
| 점유관계 | 고경남 전입 확인 · 보증금 및 임대차 관계 미상 |
① 권리 흐름 — 제주은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2018.11.22 제주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 채무자는 고은아입니다. 이 근저당권은 표선리 2377-1·2377-2·2377-4 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다. 매각 시 해당 근저당과 그 후순위 근저당권이 소멸하는 구조입니다.
2019.04.22 제주은행 근저당 60,000,000원, 2021.04.20 굿앤굿금융대부 근저당 80,000,000원, 2022.06.17 같은 회사의 근저당 40,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 반면 과거 표선농협·성산포신협·이경훈 명의 근저당 등은 이미 말소됐으며, 2019.10.30 설정된 제주은행 근저당 60,000,000원 역시 2022.11.04 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 관계는 미상
현황조사 및 매각물건명세서에는 고경남 1명이 기재되어 있습니다. 점유 범위는 본 건 제시 건물 및 제시 부속 건물이며, 전입신고일은 2024.07.29입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차인인지 관계인인지 명확하지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고경남 임차 여부 미확인 |
2024.07.29 | 미상 | 가능·미상 전입은 말소기준 후 |
미상 확정일자 미상 |
인수 0원 추정 선순위 권리 미확인 |
현황조사상 점유자 1명이며 실제 임차인 여부는 미확인입니다. 전입일을 기준으로는 말소기준보다 후순위이지만, 보증금·확정일자·임대차계약 및 점유 경위는 추가 조사가 필요합니다.
확인된 전입일은 2018.11.22 말소기준보다 늦습니다. 따라서 해당 전입만으로 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기는 어렵습니다. 다만 입주·점유 시점과 임대차의 실체가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 명도 가능성과 비용까지 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 49% 낙폭은 시세 할인율이 아니다
감정가는 442,428,500원이고 두 차례 유찰 후 최저매각가는 216,790,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 가격이지, 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
216,790,000원 | 212,954,940원 | 327,045,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% |
151,753,000원 | 148,828,458원 | 391,171,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
106,227,100원 | 103,939,921원 | 436,060,079원 | 0원 |
미배당은 근저당 채권최고액 합계 540,000,000원을 기준으로 계산된 추정액입니다. 실제 채무잔액과 다를 수 있고, 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다. 후속 회차는 유찰 시나리오이며 확정된 매각기일이나 매각가격이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,835,060원 |
| 1. 제주은행 · 을구 9번 | 360,000,000원 | 212,954,940원 |
| 2. 제주은행 · 을구 10번 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 굿앤굿금융대부 · 을구 12번 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 굿앤굿금융대부 · 을구 13번 | 40,000,000원 | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 540,000,000원 | 327,045,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면 집행비용 3,835,060원을 제외한 212,954,940원이 제주은행의 을구 9번 근저당에 배당됩니다. 제주은행의 후순위 근저당과 굿앤굿금융대부 근저당은 예상배당액이 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권최고액 기준 미배당은 327,045,060원입니다. 다만 이는 실제 미회수 원금과 동일하지 않을 수 있습니다. 신청채권자 제주은행의 청구금액은 397,889,376원으로, 이 배당 가정에서는 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 미배당과 매수인 인수는 서로 다르며, 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 이용한 단순 계산입니다. 실제 배당은 채권계산서, 조세채권, 최우선변제 여부, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 특별매각조건 — 농취증이 입찰의 핵심
농지취득자격증명 발급에 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급하도록 되어 있다는 안내가 있으며, 입찰 전에 관할 행정관서에 미리 신청할 수 있다는 내용도 기재되어 있습니다. 발급 여부를 실제로 확인하지 않고 응찰하는 것은 위험합니다.
- 발급 가능성 사전 확인. 관할 행정관서에 목록 4의 취득 요건과 증명서 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 농지위원회 심의. 심의 대상 여부, 필요 자료, 발급 절차 및 매각허가기일까지의 제출 가능성을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 증명서 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 조건을 입찰 결정의 최우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 일괄매각. 주택만 따로 낙찰받는 것이 아니라 토지 3필지와 제시외 건물이 함께 매각되는 구조입니다.
⑥ 토지·건물 현황 — 가격보다 복잡한 물리적 조건
감정평가에서 확인된 이용상태는 주택 등입니다. 인근은 주택과 농경지, 양어장, 임야가 혼재하는 지역이며 토지는 모두 계획관리지역에 속합니다. 그러나 토지별 경관·생태·지하수 관련 제한과 농지취득 요건이 있어, 일반 주거용 대지처럼 사용 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
- 입지. 서귀포시 표선면 표선리 도청오름 남동측 인근. 주택·농경지·양어장·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 기호 1은 차량 접근이 용이하고 교통상황이 보통입니다. 기호 2와 4는 교통상황이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 형태. 2377-1은 면적 536.0㎡, 공부상 지목 임야, 평지·부정형, 세로한면 접도입니다. 현황은 임야 및 일부 주거용 건부지입니다.
- 지역지구. 계획관리지역이며 경관보전지구·생태계보전지구·지하수자원보전구역·건축계획심의대상구역 등의 제한이 적용됩니다.
- 특화경관지구. 목록 4는 특화경관지구에 저촉됩니다. 감정평가에서는 저촉 면적 등을 고려해 별도 감액 없이 평가했으므로 실제 제한 정도를 재확인해야 합니다.
- 건물. 사용승인 1991.09.26의 시멘트블록조 스레트지붕 지상 1층 건물입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 건물 위치. 공부상 2377-2 소재이나 현황은 2377-2 및 2377-1 양 지상에 위치합니다.
- 제시외 건물. 목록 2-1, 2-2, 3-1, 3-2, 3-3이 일괄매각에 포함됩니다. 구조·면적·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수목. 활잡목과 방풍림 등은 토지에 포함하여 감정평가됐습니다. 소유권과 관련 권리·의무를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 입찰 전 관할 행정관서에 목록 4의 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건을 재확인하세요.
- 건물 위치와 경계. 건물이 2377-1과 2377-2 양 지상에 걸쳐 있다는 감정 내용을 지적도·건축물대장·현황과 대조하세요.
- 점유자 고경남. 전입 2024.07.29, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 임차인인지 채무자·관계인인지 확인하고 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제주은행 근저당은 토지 3필지를 공동담보로 기재합니다. 일괄매각 범위와 각 필지의 등기·권리관계를 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 비율만으로 저평가를 판단하지 말고, 표선리 일대 유사한 토지·주택의 최근 거래와 현장 상태를 비교하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 부속건물의 위치·면적·실제 이용상태를 확인하세요.
- 이용 제한. 농지취득 요건, 특화경관지구, 생태계·경관·지하수 관련 제한과 건축계획심의 조건을 확인하세요.
- 수목과 토지 현황. 토지에 포함해 평가된 수목의 소유관계와 관리·처분 가능성을 확인하세요.
- 추가 비용. 명도, 건물 수선, 미납 공과금과 관리 관련 부담, 취득 및 활용에 필요한 행정절차 비용을 검토하세요.
- 원본 서류. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보여도, 먼저 살 수 있는지 확인해야 한다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가의 49%입니다. 442,428,500원으로 평가된 부동산의 최저매각가가 216,790,000원까지 내려왔으니 가격만 보면 관심을 가질 만합니다.
등기상으로는 2018년 제주은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당도 매각으로 소멸할 예정입니다. 매수인 인수금액은 0원으로 추정되며, 채권자들이 배당을 전부 받지 못한다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.
그러나 중요한 문제는 등기 밖에 있습니다. 목록 4의 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 건물의 현황 위치는 공부와 다르고, 점유자 고경남의 실제 임대차 관계도 확인되지 않았습니다. 이 물건이 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지도 추가 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 취득 절차와 현장 위험이 큰 신중 검토 물건입니다. 농취증 발급 가능성, 토지·건물 경계와 이용 제한, 점유관계, 유사물건 실거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 낙폭만 보고 입찰하기 어렵습니다. 권리는 대체로 말소형, 가격은 검증 전, 취득조건은 최우선 확인. 이 세 가지를 구분하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.
