제주지방법원 2025타경8583. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 719-5에 소재한 오름스테이 제8동호입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택으로, 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 2층 건물입니다. 2021.09.09 사용승인된 건물로, 현재 등기상 소유자는 문주리입니다. 2024.03.08 설정된 제주은행 근저당권을 말소기준권리로 하여 임의경매가 진행되고 있습니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 321,777,870원이 2회 유찰 끝에 157,672,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이번 물건은 일반적인 아파트 전유부분 매각과 다릅니다. 토지는 지분매각이고 건물 및 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 과거 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 확인됩니다. 낮아진 최저가와 실제 취득가치가 일치하는지 별도 검증해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 공매공고는 별도 확인

말소기준권리는 2024.03.08 설정된 제주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 공동담보에는 토산리 719-5의 문주리 지분이 기재되어 있습니다. 이후 삼성카드·롯데카드·신한카드 가압류와 제주은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자, 전입 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재를 확인하기 전에는 임차인이 전혀 없다고 확정할 수 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인된 권리관계를 기초로 한 예상치입니다.

② 가격 분석 — 49% 유찰, 시세 할인율은 아직 모른다

현재 최저매각가는 157,672,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 가격 조정이 크게 나타났지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 특히 토지 지분과 단독주택을 함께 평가해야 하므로 토지 권리관계와 건물 상태가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.

현재 낙찰가를 최저가와 동일하게 가정하면, 배당 시뮬레이션상 권리인수액은 0원이므로 권리인수 기준 실질취득액은 157,672,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 점유 정리비용, 미납 관리비 등 별도 지출까지 포함한 총취득원가는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,672,000원 가정)

매각대금 157,672,000원 중 추정 집행비용 3,007,408원을 제외한 154,664,592원이 제주은행에 배당되는 시나리오입니다. 제주은행 근저당 채권최고액 기준으로 일부 미배당이 발생하며, 후순위 카드사 가압류에는 배당할 금액이 없습니다.

총 채권액 200,970,166원 중 예상배당액은 154,664,592원이고, 총 미배당액은 46,305,574원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 신청채권자 제주은행의 청구액은 131,291,274원이고, 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 모형이므로 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표는 최종 법원 배당 결과를 보장하지 않습니다.

회차별 배당 시나리오

현재 회차에서는 제주은행의 예상배당이 신청 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 3회 또는 4회 유찰 시나리오에서는 충족하지 못합니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 권리인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차권 및 공매 관련 사항에 대한 별도 확인이 전제되어야 합니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 서귀포시 표선면 토산리 '토산1리마을회관' 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.09.09 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 강마루, 창호는 샷시창으로 조사되었습니다.
• 설비. 기본 위생설비와 급·배수설비, 천장형 에어컨 및 보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지 형상. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 용도지역. 계획관리지역입니다. 경관보전지구 3등급·4등급 저촉, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 저촉 등 각종 제한사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 138,400원/㎡입니다. 실제 취득 지분의 가치는 지분 비율과 권리관계를 함께 반영해야 합니다.
• 매각 범위. 목록 1 지상 조경수·담장 등은 토지에 포함해 평가되었고, 목록 2의 계단실·데크는 건물에 포함되었습니다. 제시외 건물(목록 2-1)도 일괄매각 대상입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 현장 상태와 향후 이용 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단독주택과 토지 지분의 복합 물건이므로 일반적인 아파트보다 권리관계·토지 이용 범위·실수요층을 별도로 검토할 필요가 있습니다. 실제 환금 수준은 거래사례 확인 전까지 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지분 확인. 목록 1의 실제 매각 지분, 다른 공유자 및 건물과 토지의 권리관계를 등기부와 매각목록으로 확인하세요. 전체 필지 4,914.0㎡를 단독 취득하는 물건으로 해석하면 안 됩니다.
• 공매공고 확인. 2020.08.20 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 절차 종료 여부, 관련 부기등기의 정리 가능성을 확인하세요.
• 실제 점유 및 임대관계. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 계약관계 및 대항력 여부를 직접 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물(목록 2-1), 계단실·데크, 조경수·담장과 실제 현장 구조가 매각목록에 맞게 포함되는지 확인하세요.
• 규제 검토. 계획관리지역뿐 아니라 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전 및 건축계획심의 관련 제한이 이용·증축·변경에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 재검증. 주변 단독주택과 유사 토지 지분의 거래사례, 건물 상태, 실제 활용 가치를 검토한 후 응찰가 상한을 정하세요.
• 추가 취득비용. 취득세·등기비용·현장 정리비용, 점유 관련 비용과 관리비 등 실질 비용까지 고려하세요.
• 등기원본 확인. 소유권 변동 이력, 말소 표시, 공동담보 및 공매공고를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 매각 진행 여부, 기일 변경 및 최신 매각물건명세서 내용을 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰은 기회일 수 있지만 안전을 보장하지 않는다”

제주 오름스테이 제8동호는 감정가 321,777,870원에서 최저매각가 157,672,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 제주은행 근저당 이후의 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이번 물건의 관건은 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 토지 지분매각의 권리 범위, 공매공고 부기등기의 처리, 실제 임대관계 및 실거래 기준 취득가치입니다. 특히 시세 자료가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 권리인수 부담은 현재 산정상 작지만, 공매와 토지 지분, 점유관계가 확인되기 전까지는 적극 입찰보다 서류·현장 검증을 우선하는 편이 타당합니다. 유찰률보다 중요한 것은 실제 취득하는 권리와 그 권리의 시장가치입니다.