제주지방법원 2025타경8583. 서귀포시 표선면 토산리 719-5의 오름스테이 제8동호로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록 1 토지는 지분매각이라는 점이 일반적인 단독주택 경매와 다른 핵심입니다.
권리의 기준점은 2024.03.08. 설정된 주식회사제주은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 삼성카드·롯데카드·신한카드 가압류와 제주은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액 0원으로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8583 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 719-5 오름스테이 제8동호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산세화로 70-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2021.09.09. |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 4,914.0㎡ · 목록 1은 지분매각 |
| 소유자 | 문주리 |
| 감정가 / 최저가 | 321,777,870원 / 225,245,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제주은행 / 131,291,274원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2020년 가처분과 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 2021년 신탁도 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.08. 제주은행 근저당입니다. 그 이후 설정된 삼성카드 19,164,032원, 롯데카드 9,106,570원, 신한카드 16,699,564원의 가압류와 2025.08.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 자료상 배당계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 225,245,000원으로 감정가의 70% 수준이며 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없으므로 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 225,245,000원 | 200,970,166원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,671,500원 | 154,664,099원 | 46,306,067원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 110,370,050원 | 108,024,869원 | 92,945,297원 |
현재 회차에서는 집행비용과 채권자 금액을 모두 배당하고도 소유자에게 20,321,404원이 남는 계산입니다. 2회 유찰 시부터는 소유자 잔여가 0원이 되고 채권 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,953,430원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,164,032원 | 19,164,032원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,106,570원 | 9,106,570원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,699,564원 | 16,699,564원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,321,404원 |
현재 회차 배당표상 채권자 청구 합계 200,970,166원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 20,321,404원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 매각 범위 — 지분매각·제시외 건물 확인이 핵심
등기부의 제주은행 근저당도 토산리 719-5의 문주리 지분을 공동담보로 표시하고 있습니다. 따라서 토지 전체를 단독 취득하는 것으로 오해하면 안 되며, 실제 매각대상 지분과 건물·제시외 부분의 범위를 매각목록에서 정확히 대조해야 합니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 토산1리마을회관 북동측 원거리에 위치하며, 일대는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층, 사용승인일 2021.09.09.이며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·천장형 에어컨·보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 138,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급·4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 2020.08.20. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 지분 범위 확인. 목록 1이 지분매각이므로 토지 전체가 아니라 실제 매각되는 지분을 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 목록 2-1, 조경수·담장, 계단실·데크가 감정·매각 범위에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유와 임대차 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 225,245,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 매각범위는 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.03.08. 제주은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 세 건의 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단에서 더 중요한 부분은 공매공고 부기등기, 토지 지분매각, 일괄매각과 제시외 건물 포함입니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 70% 최저가를 단순히 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 권리관계는 비교적 정리돼 있으나, 매각대상 범위와 공매 진행 여부를 확인한 뒤 가격을 따져야 하는 물건입니다.
