전주지방법원 2025타경31552. 전주시 덕진구 호성동3가 117-1의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건이지만, 실제 경매 대상은 공동소유자 윤치원의 11분의 2 지분입니다. 현재 등기상 지분은 윤정애 2/11, 윤치원 2/11, 장경숙 2/11, 장옥순 5/11로 나뉘어 있습니다. 낙찰자는 전체 부동산을 단독 취득하는 것이 아니라, 기존 공유자들과 함께 부동산을 소유하는 새로운 공유자가 됩니다.
따라서 감정가 34,767,140원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 24,337,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 안 됩니다. 매수 후 곧바로 주택 전체를 점유하거나 독점적으로 처분할 수 있는 구조가 아니며, 공유자 장옥순에게는 별도의 점유·임차관계 확인이 필요합니다. 여기에 공유자 우선매수권 행사 가능성도 있어 외부 입찰자의 낙찰 확정성까지 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동3가 117-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 423.0㎡ · 토지와 건물 일괄매각 |
| 매각 지분 | 윤치원 소유 11분의 2 지분 |
| 공유자 | 윤정애 2/11 · 윤치원 2/11 · 장경숙 2/11 · 장옥순 5/11 |
| 감정가 / 최저가 | 34,767,140원 / 24,337,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유니애대부유한회사 / 7,077,584원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 ‘지분 구조’가 핵심
2002년 설정된 국가보훈처 관리 근저당권 6,000,000원은 등기부상 2009.07.14 말소등기가 완료됐습니다. 이후 윤치원의 2/11 지분에 대해 2025.09.22 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정이 말소기준으로 제시됐습니다. 2026.04.27 장경숙 지분에 설정된 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
점유자·임차관계 점검
| 점유 신고 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장옥순 공유자 5/11 | 1999.07.30 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
점유 신고자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 장옥순은 현재 5/11 지분을 가진 공유자이면서 1999.07.30 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금, 확정일자, 임대차 목적물, 실제 임대차계약 성립 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 ‘저가’는 아니다
현재 최저매각가는 24,337,000원으로 감정가 34,767,140원의 70%입니다. 하지만 이 가격은 주택과 토지 전체의 단독소유권 취득 가격이 아니라 윤치원의 2/11 공유지분을 취득하는 가격입니다. 공유지분은 단독 사용과 즉시 매각이 어렵고, 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할 문제를 동반하므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 838,066원 |
| 1. 근저당 · 국 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 유니애대부유한회사 | 7,077,584원 | 7,077,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,421,350원 |
현재 회차 추정에서는 채권 합계 13,077,584원이 모두 배당되고 소유자 잔여액은 10,421,350원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 6,000,000원 근저당은 등기부상 2009.07.14 말소등기가 확인되므로 실제 배당 반영 여부를 집행기록과 원본 서류로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전주시 덕진구 호성동3가 ‘중오마을’ 내 단독주택이며, 건물은 목조시멘트 기와지붕 구조입니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하고, 본건 인근까지 차량 통행은 원활한 편입니다.
- 토지. 면적 423.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 130,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함·접하고 있습니다.
- 재해·경계. 침수위험지구에 포함되고 인접지와 경계가 불분명하므로, 현황측량과 관련 부서 확인이 선행돼야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지의 일부 지분만 취득하는 구조여서 일반적인 완전소유 부동산보다 이용과 재매각이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 토지와 건물이 함께 매각되더라도 취득 지분은 윤치원 소유 2/11인지 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 장옥순 점유관계 확인. 1999.07.30 전입 경위, 실제 거주 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 실질 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성과 외부 입찰자가 낙찰자로 확정되지 못할 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 공유물 이용 계획. 낙찰 후 즉시 전체 주택을 배타적으로 사용하거나 기존 공유자를 단독으로 명도할 수 있다는 전제를 두지 말고, 공유자 협의와 공유물분할 가능성을 검토해야 합니다.
- 경계·침수 확인. 인접지 경계가 불분명하고 침수위험지구에 포함되므로 현황측량, 진입로, 배수상태와 관련 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 배당 정합성. 배당 추정에 포함된 국가보훈처 관리 근저당 6,000,000원은 2009년 말소등기와 실제 배당기록이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.03.12 재평가 감정서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 2/11 지분이 더 중요하다”
이 사건은 후순위 가처분의 소멸 여부만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 경매의 본질은 전체 단독주택을 사는 것이 아니라 윤치원의 2/11 지분을 취득해 기존 공유관계에 들어가는 것입니다. 공유자 우선매수권이 존재하고, 1999년 전입한 장옥순의 보증금과 임차관계는 확인되지 않았으며, 인접지 경계도 불분명합니다. 토지는 침수위험지구에도 포함됩니다.
현재 최저가 24,337,000원이 감정가의 70%라는 사실은 이 위험을 상쇄하는 근거가 되지 못합니다. 명세서상 인수권리 없음만 믿고 실질취득액을 24,337,000원으로 고정해서도 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 공유지분·점유·우선매수·경계 문제는 낙찰 후에도 남습니다. 권리보다 이용과 환금성이 더 어려운 물건으로, 보수적인 접근이 필요합니다.
