전주지방법원 2025타경31615. 전주시 완산구 삼천동1가 ‘흥건삼천1차’ 101동 1101호, 전용 99.18㎡ 아파트입니다. 소유자 최주용은 2010.11.02. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 송천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 최초 채권최고액은 169,000,000원이었으나 2022년 137,000,000원, 2024년 105,000,000원으로 변경됐습니다.
등기부는 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 다수 기재돼 복잡해 보이지만, 권리분석의 핵심은 현재 살아 있는 권리와 이미 말소된 권리를 구분하는 것입니다. 2010.11.02.보다 앞선 한국주택은행·교보생명·이인화·국민은행 근저당과 대한민국 가압류는 모두 별도의 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이 과거 등기를 선순위 인수권리로 다시 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 300-3 흥건삼천1차아파트 제101동 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 99.18㎡ · 철근콘크리트벽식구조 19층 중 11층 |
| 단지 / 사용승인 | 흥건삼천1차 · 538세대 · 1999.12.30. |
| 소유자 | 최주용 (2010.11.02. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김미숙 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수권리는 없다
말소기준은 2010.11.02. 을구 11번 근저당권입니다. 이보다 앞선 근저당과 가압류는 말소기준보다 빠르지만, 각각 2002년·2004년·2007년·2010년에 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 스마트저축은행·김미숙 등의 근저당과 각종 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 평균의 69.7%
흥건삼천1차 동일 면적인 전용 99.18㎡의 실거래 12건입니다. 거래 범위는 250,000,000원~340,000,000원, 평균은 299,333,333원입니다. 감정가 298,000,000원은 실거래 평균의 약 99.6%로 시세와 유사하게 평가됐고, 1회 유찰된 최저가는 평균의 69.7%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 99.18㎡ | 17 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 99.18㎡ | 19 | 322,000,000원 |
| 2025.10 | 99.18㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 99.18㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.04 | 99.18㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2024.12 | 99.18㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2024.12 | 99.18㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2024.12 | 99.18㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2023.10 | 99.18㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 99.18㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 99.18㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2023.03 | 99.18㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | 99.18㎡ | 12건 | 299,333,333원 |
현재 최저가 208,600,000원은 표본 중 가장 낮은 거래가 250,000,000원보다도 41,400,000원 낮고, 실거래 평균보다는 90,733,333원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 최저가와 같은 208,600,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 채권자 합계 | 1,569,606,169원 | 204,879,600원 |
| 신청채권자 · 김미숙 | 30,000,000원 | 0원 |
| 미배당 채권 합계 | - | 1,364,726,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
예상배당은 채권최고액과 청구금액을 이용한 시뮬레이션입니다. 등기부상 이미 말소된 과거 권리와 실제 채권잔액, 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족은 원칙적으로 채권자 측 문제이며, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 1,364,726,569원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 1,426,430,449원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 1,469,623,165원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부와 실제 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 용흥초등학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 주로 아파트로 형성된 주거지대입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 1999.12.30. 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 19층 건물의 11층이며, 현상과 관리상태는 대체로 보통입니다.
- 도로. 남측 폭 약 15m 포장도로를 주진입로로 사용하며 동·서·북측도 도로에 접해 도로상태가 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 931,400원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 538세대 단지의 전용 99.18㎡ 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 250,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.06이므로 매각허가 여부, 변경·연기 여부와 실제 낙찰가를 먼저 확인하세요.
- 선순위 말소 원문 대조. 2010.11.02. 이전 근저당·가압류가 실제로 말소됐는지 등기부 말소사항을 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고·확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단과 국세 압류의 체납세목·법정기일·당해세 여부를 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
- 입찰가 상한. 최저가는 실거래 평균의 69.7%지만 실제 낙찰가는 경쟁에 따라 올라갑니다. 수리비·명도비용을 반영한 상한을 정하세요.
- 관리비·시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 마감·난방·급배수설비 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 낙찰가다
이 물건은 등기 건수가 많아 첫인상은 복잡하지만, 말소이력을 따라가면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이전의 옛 근저당과 가압류는 이미 말소됐고, 2010.11.02. 말소기준 이후의 현재 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰 최저가 208,600,000원이 동일 면적 실거래 평균 299,333,333원의 69.7%입니다. 감정가 자체는 시세 평균과 거의 같았지만, 유찰을 거치면서 가격 여유가 생겼습니다. 다만 임대관계 미상, 세금 압류, 실제 점유상태와 낙찰 경쟁을 확인하지 않고 최저가만으로 수익을 확정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격상 여유는 존재, 최종 판단은 점유 확인과 응찰가 통제가 핵심입니다.
