서울북부지방법원 2024타경107122. 중랑구 면목동 동일로96길 13 소재 물건으로, 감정평가상 지층은 창고, 1층은 점포 3개호, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 1977.04.07 사용승인된 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 구조이며, 토지는 226.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
등기 권리의 기준점은 2021.06.10 의왕신용협동조합 채권최고액 1,512,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체는 2021.06.10에 형성돼 있습니다. 이후의 압류·가압류·추가 근저당 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
그러나 등기 말소와 별개로 봐야 할 것이 임차관계입니다. 이경자, 최시운, 정형균, 세림전기(주) 안재영의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서며, 각 임차인은 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 매각대금에서 보증금 배당을 받지 못한 채 합계 70,000,000원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경107122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로96길 13 · 서울특별시 중랑구 면목동 152-57 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지층 창고 · 1층 점포 3개호 · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 건물 | 1977.04.07 사용승인 · 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 |
| 토지 | 226.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 이한상 · 2021.05.11 증여 원인 · 2021.05.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,125,769,200원 / 2,125,769,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 1,529,612,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2021.06.10 을구 12번 근저당권 · 의왕신용협동조합 · 1,512,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
말소기준권리 뒤에는 의왕신용협동조합의 추가 근저당 240,000,000원, 주식회사젠코 근저당 100,000,000원, 국민은행·중소기업은행·웰릭스에프앤아이대부· 한국씨티은행의 가압류, 국·중랑구·동부수도사업소 등의 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 | 1층 가운데 · 귀금속소매(완전당) | 2001.04.22 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 최시운 | 1층 오른쪽 · 착한떡집 | 2020.05.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 정형균 | 1층 왼쪽 · 문구점(영) | 2001.04.22 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.06.05 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
| 세림전기(주) 안재영 | 2층, 지층 · 사무실 | 1997.03.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
네 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 점유자로 조사된 실제 임차인 4명입니다. 따라서 보증금을 서로 중복으로 합산한 것이 아니며, 20,000,000원 + 10,000,000원 + 10,000,000원 + 30,000,000원 = 70,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 2,195,769,200원부터 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 2,125,769,200원입니다. 여기에 대항력 임차인의 인수보증금 70,000,000원을 더하면 신건 기준 실질취득액은 2,195,769,200원입니다. 이 물건은 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가지만, 어느 회차든 별도 인수 70,000,000원은 계속 반영해야 합니다.
동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 검토는 감정가 자체보다 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액을 출발점으로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,125,769,200원 | 70,000,000원 | 2,195,769,200원 | 1,075,765,086원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,700,615,360원 | 70,000,000원 | 1,770,615,360원 | 1,496,667,388원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,360,492,288원 | 70,000,000원 | 1,430,492,288원 | 1,833,389,229원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,125,769,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,657,692원 |
| 인수 · 이경자 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 최시운 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 정형균 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 세림전기(주) 안재영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 주식회사젠코 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 252,968,802원 | 250,111,508원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 804,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 웰릭스에프앤아이대부주식회사 | 241,676,083원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 27,231,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,177,876,594원 중 예상배당 2,102,111,508원, 미배당 1,075,765,086원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위에서 차감될 수 있어 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다. 임차보증금 70,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인의 별도 인수액입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목5동주민센터 남동측 인근으로 각종 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 지층 창고, 1층 점포 3개호, 2층 사무실, 3층 주택의 혼합 이용 상태입니다.
- 토지. 226.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 세로각지(가)이며 공시지가는 5,187,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1977.04.07이며 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내부는 몰탈위 페인트·타일붙임 등으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 최저가 2,125,769,200원에만 맞춰 수익성을 계산하지 말고, 인수보증금 70,000,000원을 더한 2,195,769,200원을 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차인별 보증금 확인. 이경자 20,000,000원, 최시운 10,000,000원, 정형균 10,000,000원, 세림전기(주) 안재영 30,000,000원의 인수 전제를 각각 대조해야 합니다.
- 세금 배당 변동. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 채권 양도 확인. 말소기준 및 추가 근저당은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 현재 권리자 표시를 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 혼합용도 점유 확인. 지층·1층·2층·3층의 실제 점유와 이용상태를 현장에서 확인하고, 각 임차인의 점유부분과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가가 곧 시장가라고 전제하지 말고 별도의 현장 시세조사가 필요합니다.
- 토지 관련 제한 확인. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 표시를 원문으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차보증금 70,000,000원은 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 4명이 있고, 우선변제권 없이 배당액이 0원으로 계산되면서 보증금 70,000,000원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 신건의 경제적 출발점은 최저가 2,125,769,200원이 아니라 실질취득 2,195,769,200원입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 1977.04.07 사용승인된 점포·사무실·주택 혼합 건물이라는 이용 특성과 세금 압류 4건, 임차인 4명의 점유까지 함께 확인해야 합니다. 등기 소멸은 확인되지만, 임차인 인수와 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
