서울북부지방법원 2024타경107122. 서울 중랑구 면목동 152-57, 동일로96길 13 물건입니다. 감정평가상 지층은 창고, 1층은 점포 3개호, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 1977.04.07 사용승인된 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 건물이며, 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.
등기권리의 기준점은 2021.06.10 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 더 중요한 변수가 임차관계입니다. 이경자·최시운·정형균·세림전기(주) 안재영 모두 말소기준보다 앞선 신고일을 갖고 있고 대항력이 인정되어, 예상배당에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경107122 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 동일로96길 13 · 면목동 152-57 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지층 창고 · 1층 점포(3개호) · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 토지 | 대 226.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 1977.04.07 사용승인 · 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 |
| 소유자 | 이한상 · 2021.05.18 소유권이전(2021.05.11 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 2,125,769,200원 / 1,700,615,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,529,612,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차보증금은 남는다
말소기준은 2021.06.10 설정된 의왕신용협동조합의 채권최고액 1,512,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 말소기준 이후의 의왕신용협동조합 240,000,000원 근저당, 주식회사젠코 100,000,000원 근저당, 각종 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 인수 합계 70,000,000원
| 임차인 / 점유 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경자 · 1층 가운데 · 귀금속소매(완전당) | 2001.04.22 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 최시운 · 1층 오른쪽 · 착한떡집 | 2020.05.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 정형균 · 1층 왼쪽 · 문구점(영) | 2001.04.22 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 세림전기(주) 안재영 · 2층, 지층 · 사무실 | 1997.03.19 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
이경자와 최시운은 2024.06.25, 정형균은 2024.06.05 배당요구를 했습니다. 세림전기(주) 안재영은 배당요구 내역 없이 현황조사에서 확인됩니다. 그러나 예상배당에서는 네 임차인 모두 우선변제권 없이 배당액 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,700,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,406,150원 |
| 인수 · 이경자 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 최시운 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정형균 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 세림전기(주) 안재영 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 1,512,000,000원 | 1,512,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 240,000,000원 | 169,208,850원 |
| 4. 을구 15번 근저당 · 주식회사젠코 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 252,968,802원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 804,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 웰릭스에프앤아이대부주식회사 | 241,676,083원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 27,231,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,177,876,594원 중 예상배당 1,681,208,850원, 미배당 1,496,667,744원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 70,000,000원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위에서 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면목5동주민센터 남동측 인근으로, 각종 근린생활시설과 단독주택·다세대주택·연립주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지층 창고, 1층 점포 3개호, 2층 사무실, 3층 주택으로 이용 중입니다. 일반건축물대장상 3층은 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주택입니다.
- 건물. 1977.04.07 사용승인의 철근콘크리트 및 연와조 평옥개지붕 3층 건물입니다.
- 토지. 226.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방이며 공시지가는 5,187,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 이경자 20,000,000원, 최시운 10,000,000원, 정형균 10,000,000원, 세림전기(주) 안재영 30,000,000원으로 예상 인수 합계는 70,000,000원입니다.
- 실질취득 기준. 최저매각가 1,700,615,000원만 보지 말고 매수인 인수 70,000,000원을 함께 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당 변동. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 0순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현황 불일치. 일반건축물대장상 3층 사무소와 실제 주택 이용 상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·점유부분을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 네 임차인의 점유현황, 신고일, 보증금, 배당요구와 실제 인수범위를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 7천만원 인수가 먼저다”
현재 최저가는 감정가의 80%인 1,700,615,000원입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율보다 매수인 인수 70,000,000원입니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 그보다 앞선 대항력 임차인 4명의 보증금은 예상배당상 전액 인수로 잡혀 있습니다.
또한 지층 창고·1층 점포·2층 사무실·3층 주택이 결합된 1977년 건물이고, 3층은 공부상 사무소와 현황 주택 사이 차이도 있습니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 80%만으로 ‘싸다’고 평가하기 어려운 물건입니다. 등기상 후순위는 정리되지만 임대차는 남는다. 이 사건의 입찰 판단은 최저가보다 임차보증금 인수와 복합 이용 현황을 먼저 계산하는 데서 시작해야 합니다.
