서울북부지방법원 2024타경112292. 강북구 수유동 경원빌 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017.04.10. 설정된 우리은행 근저당권 161,700,000원입니다. 이 근저당권은 2024.05.17. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 173,440,000원으로 감정가 271,000,000원의 64%입니다. 다만 경원빌은 8세대 규모이고, 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 중요한 것은 권리보다 실제 환금 가능한 시세를 별도로 확인하는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경112292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로35가길 29, 5층501호 (수유동,경원빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 최명근 |
| 소유권 취득 | 2017.04.10. · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 126,573,795원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준인 2017.04.10. 우리은행 근저당권 뒤에 2022.07.28. 임문주 가압류 100,000,000원, 2024.07.11. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 2026.01.19. 강북구 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저가 173,440,000원은 감정가 271,000,000원의 64%입니다. 그러나 확인 가능한 거래금액이 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율처럼 해석하면 안 됩니다.
| 경원빌 규모 | 8세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2016.07.21 |
| 비교 기준 면적 | 52.54㎡ |
| 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 유찰 | 2회 |
| 현재 최저가 | 173,440,000원 · 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 우리은행 설정 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 임문주 | 100,000,000원 | 8,511,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 261,700,000원 중 채권자 예상배당은 170,211,840원, 미배당은 91,488,160원입니다. 이 미배당은 곧바로 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 별도로 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 91,488,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 138,752,000원 | 136,009,472원 | 125,690,528원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 111,001,600원 | 108,647,578원 | 153,052,422원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 권리 리스크가 가격 하락과 함께 커지는 구조는 아니지만, 그렇다고 추가 유찰가격 자체가 시장가보다 싸다는 뜻도 아닙니다. 이 사건의 입찰 판단은 권리보다 환금 가능한 실제 시세가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수유동 우이시장 북동측 인근으로, 주위에 다세대주택 및 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외 도로가 소재합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 321.3㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,338,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가가 감정가의 64%여도 실거래 비교자료가 없으므로 주변 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 등기 이전관계 확인. 우리은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 경매신청권자의 지위를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장과 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 경원빌은 8세대이므로 매도 시 거래 빈도와 매수층을 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제의 적용 여부와 입찰 후 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증”
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 정리되고, 임차인 신고 내역도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 실거래 시세가 없기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 173,440,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것이 이 물건의 최종 승부처입니다.
