서울북부지방법원 2024타경112292. 강북구 수유동 ‘경원빌’ 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최명근은 2017.04.10. 거래가액 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 161,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2022년 임문주의 100,000,000원 가압류, 2024년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 2026년 강북구 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 2017년 우리은행 근저당은 2024.05.17. 한국주택금융공사로 이전되었고, 한국주택금융공사가 2024.07.11. 임의경매를 개시했습니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경112292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 노해로35가길 29, 5층501호 (수유동,경원빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 최명근 (2017.04.10. 거래가액 223,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 경매 청구금액 | 126,573,795원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2017.04.10. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐지만 말소기준 자체의 순위는 그대로 이어집니다. 2022년 가압류와 2026년 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 80% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 271,000,000원, 현재 최저매각가는 216,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 인하는 분명하지만, 경원빌의 최근 실거래 금액이나 낙찰금액 비교치가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
경원빌은 8세대, 2016.07.21. 사용승인된 건물이며, 비교 대상으로 제시된 면적은 52.54㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 이 물건이 1회 유찰됐다는 사실 자체는 확인되지만, 그것만으로 시세 대비 할인폭까지 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 임문주 | 100,000,000원 | 51,264,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 216,800,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 261,700,000원 중 212,964,800원이 배당되고, 미배당은 48,735,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 216,800,000원 | 48,735,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 91,488,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 138,752,000원 | 125,690,528원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰될수록 매수인의 실질취득금액도 216,800,000원 → 173,440,000원 → 138,752,000원으로 함께 낮아집니다. 늘어나는 것은 채권자의 미배당액이지, 낙찰자의 인수금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 ‘우이시장’ 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로가 소재합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 321.3㎡, 공시지가 2,338,000원/㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기상 인수 확인. 말소기준은 2017.04.10. 우리은행 근저당이며, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 입찰 직전 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 우리은행 근저당권은 2024.05.17. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 별도로 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인하세요.
- 집행정지 이력 확인. 2024.10.11. 채권자대리인과 채권자에게 집행정지통지서가 발송됐고, 채무자겸소유자에게도 집행정지통지가 이루어진 이력이 있습니다. 현재 절차 상태는 매각 관련 원본 기록과 대조가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 금액이므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후
이 물건의 장점은 분명합니다. 2017년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인이 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰된 216,800,000원입니다.
다만 다세대 경매에서 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건은 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격까지 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 합격점이지만, 응찰가격은 수유동 인근 유사 다세대의 실제 거래와 경원빌 개별 호수 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
