제주지방법원 2025타경8756. 서귀포시 법환동의 단독주택으로, 감정가 9,244,440원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 6,471,000원입니다. 하지만 이번 매각의 본질은 건물 전체가 아닙니다. 등기상 주식회사메가닭 지분 207.74분의 31.96에 대해 강제경매가 진행되고, 매각물건명세서 비고에는 명확히 “지분매각, 건물만 매각”이라고 적혀 있습니다. 건물의 기반이 되는 토지를 함께 취득하지 않는 구조라는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.

더구나 제시목록상 소재지는 법환동 604번지이지만 실제 건물은 지적분할된 법환동 604-1번지에 소재합니다. 본건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지도 불분명하다고 명시돼 있습니다. 최저가가 낮다는 사실보다, 낙찰 후 해당 건물 지분을 어떤 토지사용권과 함께 보유할 수 있는지가 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준은 경매개시, 그러나 핵심은 ‘어느 공유자 지분인가’

이 사건에서 선언된 기준일은 2025.09.11 주식회사메가닭 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 다만 등기부에는 그보다 앞선 압류·가압류·근저당이 다수 존재하고, 대부분은 양원철 또는 정만수 등 다른 공유자의 특정 지분에 설정돼 있습니다. 즉 등기부 전체가 복잡하다고 해서 그 금액을 주식회사메가닭의 매각 지분에 그대로 합산해 인수액으로 보면 안 됩니다.

② 임차인 — 배당표보다 먼저 봐야 할 인수 위험

실제 임차인은 2명입니다. 김대현은 전입일이 2024.01.29로 기준일보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 소멸되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 현재 6,471,000원만 보고 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.

김운준 역시 본건 전부분을 점유하는 것으로 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 두 임차인의 우선변제·인수 범위를 낙찰 전에 반드시 보완해야 합니다.

③ 매각조건 — 건물만 지분매각, 법정지상권도 불분명

• 지분매각. 주식회사메가닭이 보유한 건물 지분 207.74분의 31.96만 매각됩니다.
• 건물만 매각. 토지는 매각 대상에 포함되지 않습니다.
• 법정지상권. 본건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지 불분명합니다.
• 소재 불일치. 등기상 법환동 604이나 실제 건물은 지적분할된 법환동 604-1에 소재합니다.
• 면적 불일치. 주건물과 부속건물 모두 제시목록 면적과 실제 면적에 차이가 있어 실제 면적을 기준으로 평가됐습니다.
• 포함 시설. 제시외 건물 및 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
• 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 제한 조건이 명시돼 있습니다.

특히 건물 지분만 취득하면서 토지사용권이 명확하지 않은 조합은 일반 단독주택보다 처분과 이용이 훨씬 까다롭습니다. 향후 사용·수익·관리·분할 과정에서 다른 공유자 및 토지권리관계와의 협의가 필요할 수 있어, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,471,000원 가정)

채권 총액 256,259,508원 중 5,954,522원만 배당되는 가정이며 미배당은 250,304,986원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금·최우선변제 및 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.

현재 회차에서는 신청채권자 주식회사공유지분매입의 청구액 3,282,083원도 예상배당이 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가 4,529,700원, 3회 유찰 시 3,170,790원으로 내려가지만 신청채권자 예상배당 역시 모두 0원입니다. 즉 가격이 더 낮아져도 기존 채권의 미배당은 오히려 증가하는 구조입니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 주건물은 주택, 부속건물은 차고 및 보일러실입니다.
• 건물구조. 주건물은 시멘트브럭조 아스팔트칼라슁글지붕 지상 2층이며, 부속건물은 철근콘크리트조입니다.
• 설비. 주건물에는 급·배수, 위생, 전기, 보일러 난방설비가 있고 부속건물에는 기본전기설비가 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 690.0㎡, 단독주택 이용, 완경사·자루형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 저촉되며 고도지구에도 저촉됩니다.
• 공시지가. 269,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김대현 보증금 확인. 대항력은 확인됐으나 보증금이 미상입니다. 낙찰가보다 큰 보증금이 미배당으로 남으면 실질취득비용이 크게 달라집니다.
• 김운준 전입·보증금 확인. 본건 전부분 점유자로 조사됐지만 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력과 승계범위를 확정할 수 없습니다.
• 법정지상권 확인. 토지가 제외되는 건물만 매각이므로 토지사용권의 성립 여부를 최우선으로 검토해야 합니다.
• 604 / 604-1 현장 대조. 제시 소재지와 실제 소재지가 다르므로 지적도·토지등기·건축물 현황을 현장에서 맞춰봐야 합니다.
• 지분 환금성. 단독주택 전체가 아니라 207.74분의 31.96 지분만 취득하므로 단독 처분·이용에는 구조적인 제약이 있습니다.
• 공유관계 확인. 송기한, 양원철, 정만수, 주식회사메가닭, 주식회사세우아이앤씨, 천종식 등 공유관계가 유지됩니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태를 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.

맺으며 — “647만원”은 이 물건의 결론이 아니다

이 사건은 감정가 9,244,440원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 6,471,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보이지만, 실제 판단은 정반대입니다. 건물만 지분매각이고 토지는 제외되며, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 김대현은 대항력이 확인됐지만 보증금이 미상이고, 김운준도 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다.

따라서 배당표상 매수인 인수액 0원을 그대로 실질 부담 0원으로 받아들여서는 안 됩니다. 실질취득비용을 확정할 수 없는 상태에서 최저가만 계속 낮아지는 것은 안전마진이 아니라 미확인 위험을 가리는 숫자가 될 수 있습니다. 이 물건은 가격보다 토지사용권·임차보증금·공유지분 구조를 먼저 확정해야 하는 고난도 지분경매로 보는 것이 맞습니다.