서울북부지방법원 2024타경115901. 신내동 신내아파트 613동 7층 704호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 박공스라브지붕 12층 건물 중 7층이며 사용승인일은 1996.03.13.입니다. 소유자는 남호림이고, 1998.06.02. 소유권이전등기가 확인됩니다.
권리의 기준점은 2014.10.17. 주식회사한국씨티은행 근저당권입니다. 채권최고액은 226,800,000원이고 이 등기가 말소기준입니다. 이후 2022.09.01. 설정된 채권최고액 503,100,000원의 근저당권은 2024.04.29. 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 회사가 2024.09.05. 임의경매를 신청했습니다. 말소기준보다 뒤의 담보권이므로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경115901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내로19길 42, 613동 7층 704호 (신내동, 신내아파트) |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 · 12층 중 7층 · 사용승인 1996.03.13. |
| 동일평형 시세 기준 | 전용 59.76㎡ · 최근 12개월 실거래 12건 |
| 소유자 | 남호림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 481,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매 신청채권 | 402,360,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 씨티은행
현재 권리분석의 핵심은 2014.10.17. 한국씨티은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 설정·이전된 담보권과 2024.09.05. 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 순서입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격은 최근 평균의 76.9%
시세 표본은 신내6대주 동일 전용면적 59.76㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 626,583,333원이며, 현재 최저매각가 481,600,000원은 이 평균의 76.9%입니다. 감정가 602,000,000원에서도 한 차례 유찰돼 현재는 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 5 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 3 | 690,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 637,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 1 | 595,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 1 | 627,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 1 | 627,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 4 | 610,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 7 | 643,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 626,583,333원 |
거래 범위는 400,000,000원~790,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 본건과 같은 7층 거래도 2026.04. 643,000,000원에 확인되고, 최신 거래는 2026.07. 790,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 충분히 낮은 것은 분명하지만, 최저 실거래가 400,000,000원도 존재하므로 개별 내부상태·동·향·수리상태 확인 없이 단순 평균만으로 적정 낙찰가를 확정해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,216,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,584,000원 |
현재 가정에서는 한국씨티은행 채권최고액 226,800,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원, 미배당액도 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 247,584,000원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 및 확정된 채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 추가 하락보다 점유확인이 먼저
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 예상 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 481,600,000원 | 0원 | 247,584,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 385,280,000원 | 0원 | 152,286,080원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 308,224,000원 | 0원 | 76,308,864원 |
제시된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 한국씨티은행 채권최고액 226,800,000원이 모두 배당되고 매수인 인수는 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 최저가 자체가 이미 최근 평균의 76.9%이므로, 단순히 다음 유찰만 기다리기보다 임대관계와 내부상태를 확인해 현재 가격의 실질 할인 여부를 검증하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재하는 주택지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철6호선 봉화산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지 규모. 신내6대주는 1,609세대로 확인되며 사용승인일은 1996.03.13.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물의 7층이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,740,000원/㎡입니다. 토지면적은 57,491.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부확인이 불가능했던 물건입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 반드시 재확인하세요.
- 현재 가격 검증. 481,600,000원은 최근 12개월 평균 626,583,333원의 76.9%이지만 최근 거래 범위가 400,000,000원~790,000,000원으로 넓습니다.
- 동일 층 거래 확인. 동일 전용 59.76㎡의 7층 거래가 2026.04. 643,000,000원에 존재하므로 개별 호수 상태와 함께 비교하세요.
- 말소기준 재대조. 2014.10.17. 한국씨티은행 근저당과 이후 권리의 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당표 한계. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제와 실제 확정채권은 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 정확한 내부구조 확인이 되지 않았으므로 수리비·설비 상태가 가격 메리트를 훼손할 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 관문
이 물건은 가격만 보면 신건과 상황이 다릅니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 481,600,000원까지 내려왔고, 이는 동일 전용면적 최근 12개월 평균 626,583,333원의 76.9%입니다. 등기상으로는 2014년 한국씨티은행 근저당이 말소기준이라 후순위 권리 정리도 비교적 명확하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 사건에서 “권리가 단순하다”와 “점유 리스크가 없다”는 같은 말이 아닙니다. 감정평가 당시 임대관계 미상, 이해관계인 부재·폐문으로 정확한 내부확인 불가가 명시돼 있습니다. 따라서 현재 가격의 할인 폭이 실제 투자 메리트로 이어지는지는 점유관계와 내부상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 가격은 매력권, 등기는 단순, 마지막 관문은 점유·임차관계 확인입니다.
