제주지방법원 2025타경8836. 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-1에 위치한 단독주택·근린생활시설 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 소유자는 정춘여이며, 제주시수산업협동조합이 670,000,000원의 청구액으로 임의경매를 신청했습니다. 토지는 951㎡이고, 감정 대상 건물은 제1종근린생활시설과 주택이 결합된 건물 및 주택으로 구성됩니다. 제시외 건물과 수영장도 매각 대상에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2023.06.12 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 696,000,000원이지만, 2024.05.20 변경계약으로 804,000,000원이 되었습니다. 그 후 이순배 근저당권과 다수의 압류·가압류가 붙었습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정이지만, 더 앞선 시점에 전입한 임차인 문제는 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-1 도로명주소: 일주동로 3655 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 제1종근린생활시설 포함 |
| 토지 | 951㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 건물 이용상태 | 기호 (2): 1층 제1종근린생활시설, 2층 주택 기호 (3): 1·2층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 각 지상 2층 사용승인 2020.05.25 |
| 소유자 | 정춘여 (단독소유) |
| 감정가 | 1,160,786,000원 |
| 최저매각가 | 1,160,786,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 제주시수산업협동조합 |
| 청구액 | 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수영장 포함 · 계단·난간·석재데크 등 포함 평가 |
| 공법상 용도 | 보전관리지역 · 건축계획심의대상구역 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인
현재 말소기준권리는 을구 4번 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 2020년에 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권들과 2021년 양복심 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2023.06.12 설정된 근저당권은 2024.05.20 채권최고액이 804,000,000원으로 변경되었습니다.
이후 설정된 이순배 근저당권 471,500,000원, 제주신용보증재단 가압류 50,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 21,152,301원, 국민건강보험공단 및 제주특별자치도 압류 등은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 임차인 3명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전수경 제2동 |
2022.12.08 | 미상 | 미상 |
대항력 있음(조사상)
우선변제 미상
승계·인수 가능
배당요구 2025.12.19 |
| 김난희 점유 부분 미상 |
2024.10.04 | 미상 | 미상 |
대항력 없음(기준일 비교)
우선변제 미상
승계 해당 없음(조사상)
배당요구 2025.12.15 |
| 더강한건설 주식회사 점유 부분 미상 |
2025.05.28 | 10,000,000원 | 1,000,000원 |
대항력 없음(조사상)
우선변제 미상
승계 해당 없음(조사상)
배당요구 여부 미확인 |
전수경과 김난희는 매각물건명세서 및 배당요구 관련 문건에서 확인됩니다. 전수경의 전입일은 말소기준일보다 빠른 반면, 김난희와 더강한건설 주식회사의 전입일은 그보다 늦습니다. 더강한건설 주식회사의 경우 법인 점유관계와 실제 임대차 목적물도 별도로 확인해야 합니다.
특히 해당 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 전수경의 보증금이 미상이므로 실제 인수액 및 실질취득액을 산출할 수 없습니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 실질취득비용까지 같은 비율로 감소한다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 11.61억, 시세 검증은 보류
본건 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,160,786,000원입니다. 토지 951㎡, 제1종근린생활시설, 주택 및 제시외 건물·수영장 등을 포함하는 일괄매각이므로, 일반적인 아파트처럼 단일 평형 거래가격으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
비교 가능한 최근 실거래가, 최근 12개월 평균 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 인정할 수 없으며, 전수경의 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,160,786,000원 | 100% | 인수액 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 928,628,800원 | 80% | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 742,903,040원 | 64% | 인수액 미확정 |
유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 매각조건과 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 표시된 최저매각가에는 인수 가능 보증금 및 취득 부대비용이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,160,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,007,860원 |
| 1. 제주시수산업협동조합 근저당 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 2. 이순배 근저당 | 471,500,000원 | 450,778,140원 |
| 3. 제주신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 가압류 | 21,152,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제주시수산업협동조합의 최초 채권최고액 696,000,000원을 반영한 단순 추정 배당입니다. 2024.05.20 변경된 채권최고액 804,000,000원에 따른 배당 변동, 전수경 등 임차인의 배당권, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
둘째, 전수경은 말소기준보다 먼저 전입했고 배당요구를 했으나, 보증금·확정일자 등이 미상입니다. 이 임차인의 배당 가능액과 매수인 인수액은 추정배당에 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 배당 부족액을 실제 확정 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 1,160,786,000원 | 1,146,778,140원 | 91,874,161원 |
| 1회 유찰 | 928,628,800원 | 916,942,512원 | 321,709,789원 |
| 2회 유찰 | 742,903,040원 | 733,074,010원 | 505,578,291원 |
추정 채권총액은 1,238,652,301원입니다. 신건 매각가 기준 채권자 배당 추정액은 1,146,778,140원이고 미배당 추정액은 91,874,161원입니다. 유찰 시 매각가가 줄어들면서 추정 미배당액은 확대됩니다. 다만 이러한 채권자 미배당은 곧바로 낙찰자의 채무 인수를 의미하지 않습니다. 별도로 존재할 수 있는 전수경의 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 매수인에게 중요한 위험입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 구좌읍 종달리 종달교차로 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로인 일주도로변에 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 951㎡의 대지로 주상용 이용상태이며, 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 광대로한면입니다. 개별공시지가는 150,900원/㎡입니다.
- 건축물. 기호 (2)는 1층 제1종근린생활시설과 2층 주택, 기호 (3)은 1·2층 주택으로 사용됩니다. 모두 철근콘크리트구조의 지상 2층 건물입니다.
- 부속시설. 제시외 건물과 수영장이 일괄매각에 포함되며, 계단·난간·석재데크 등도 건물 평가에 포함되었습니다. 실제 설치·이용 현황과 유지관리 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용 및 설비. 기본 전기·위생·급배수설비, 화재감지기, 냉방설비가 설치되어 있으며 주택 부분에는 난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 보전관리지역이며 건축계획심의대상구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지별 적용범위와 향후 개발·증축 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 및 부속시설의 현황과 관련 인허가를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 토지·복수 건물·근린생활시설·수영장이 결합된 물건입니다. 매수 목적과 활용 방식에 따라 수요층이 제한될 가능성이 있으며, 거래사례를 통한 개별적인 시장가치 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 전수경 보증금 확인. 2022.12.08 전입한 제2동 임차인의 계약서, 실제 보증금, 확정일자, 임대차 목적물과 점유 범위를 확인해야 합니다. 인수 여부를 확정하는 최우선 과제입니다.
- 배당요구 및 대항력 확인. 전수경은 2025.12.19 배당요구가 접수되었습니다. 배당요구 내용과 배당 가능액, 낙찰자에게 승계될 보증금 잔액을 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권도 별도로 검토해야 합니다.
- 다른 임차인 조사. 김난희는 2025.12.15 배당요구를 했으며 보증금이 미상입니다. 더강한건설 주식회사는 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사되었습니다. 실제 점유 및 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 변경된 근저당 채권최고액 확인. 제주시수산업협동조합 근저당권은 최초 696,000,000원에서 804,000,000원으로 변경되었습니다. 실제 피담보채무액 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 건물·토지의 일괄매각 범위 확인. 제1동과 제2동, 제시외 건물, 수영장 및 부대시설의 위치와 실제 이용상태를 도면·현장과 대조해야 합니다.
- 개별 시세 검증. 구좌읍 종달리의 유사한 대지면적·건물용도·부속시설 조건을 가진 거래사례와 감정평가 내역을 비교해야 합니다. 단순 감정가 할인율로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 공법 및 인허가 확인. 보전관리지역과 제주특별자치도 관련 보전·심의 규제가 적용됩니다. 근린생활시설 이용, 숙박 등 용도변경, 증축 및 수영장 운영 가능 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 점유 인도 및 명도비 확인. 임차인이 복수로 조사되어 있어 건물별 점유·인도 범위가 복잡할 수 있습니다. 명도 협의와 관련 비용·기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 및 공과금 확인. 국민건강보험공단 및 제주특별자치도의 압류가 존재합니다. 당해세·체납세액·공과금과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건 및 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.61억보다 중요한 것은 인수 보증금”
이 물건은 토지 951㎡와 근린생활시설·주택 및 수영장을 포함하는 제주 종달리의 복합 부동산입니다. 등기상 후순위 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 그 사실만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
핵심은 전수경입니다. 말소기준일보다 먼저 전입했고 배당요구도 했지만, 가장 중요한 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력에 따른 잔여 보증금의 승계가 발생하면 최저매각가에 더해 낙찰자가 추가로 부담할 금액이 생길 수 있습니다.
여기에 2024년 변경된 근저당권 채권최고액, 복수의 임차인, 일괄매각되는 부속시설과 제주 지역의 토지이용 규제까지 고려해야 합니다. 최근 실거래와 개별 감정가치의 비교도 충분하지 않습니다.
결론은 '입찰 보류·선순위 임차인 보증금 우선 확인'입니다. 보증금과 실제 배당 가능액을 확인해 매수인 인수액을 확정하고, 그다음 실질취득액을 기준으로 시세와 환금성을 비교해야 합니다. 현재 신건 최저가 1,160,786,000원을 낮거나 유리한 가격으로 평가할 근거는 부족합니다. 유찰을 기다리더라도 인수액 확인 없이 가격만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
