제주지방법원 2025타경8836. 제주시 구좌읍 종달리 2762-1의 단독주택 + 토지 사건입니다. 토지는 951.0㎡의 대지이고, 감정평가상 기호 (2)는 1층 제1종근린생활시설·2층 주택, 기호 (3)은 1·2층 모두 주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 정춘여이며, 현재 말소기준권리는 2023.06.12 제주시수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리의 최초 채권최고액은 696,000,000원이고, 2024.05.20 변경계약으로 채권최고액 804,000,000원의 변경 기록이 있습니다.
말소기준 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 이순배 근저당, 제주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류, 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 전수경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 될지는 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-1 · 제주특별자치도 제주시 구좌읍 일주동로 3655 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 기호 (2) 1층 제1종근린생활시설·2층 주택 · 기호 (3) 1·2층 주택 |
| 토지 | 대 · 951.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 정춘여 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,786,000원 / 1,160,786,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주시수산업협동조합 / 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 먼저 볼 전입자
등기만 보면 말소기준인 제주시수산업협동조합 근저당권 이후 권리는 정리가 비교적 명확합니다. 그러나 임차인 조사는 별도로 봐야 합니다. 실제 임차인은 더강한건설 주식회사, 김난희, 전수경의 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 더강한건설 주식회사와 김난희는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 전수경은 말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 전수경 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더강한건설 주식회사 | 미상 | 2025.05.28 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김난희 | 미상 | 2024.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전수경 | 제2동 | 2022.12.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김난희는 2025.12.15, 전수경은 2025.12.19 배당요구가 접수돼 있습니다. 그러나 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않고, 특히 전수경은 보증금 자체가 미상입니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 매수인의 인수액이 0원이 된다고 단정할 수 없습니다. 전수경의 실제 보증금·점유관계·확정일자와 배당으로 소멸되는 범위를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,160,786,000원으로 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 전수경의 인수 가능 금액까지 미상인 만큼 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,160,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,007,860원 |
| 2. 근저당 · 제주시수산업협동조합 | 696,000,000원 | 696,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이순배 | 471,500,000원 | 450,778,140원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,152,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 채권 총액 1,238,652,301원 중 1,146,778,140원이 배당되고, 미배당 91,874,161원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 또한 2024.05.20 제주시수산업협동조합 근저당의 채권최고액 변경 기록은 804,000,000원이지만, 위 배당 계산은 696,000,000원을 기준으로 작성돼 있어 실제 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종달교차로 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로인 일주도로변에 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 (2)는 1층 제1종근린생활시설·2층 주택, 기호 (3)은 1·2층 모두 주택입니다.
- 건물. 기호 (2)는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층으로 사용승인일 2020.05.25, 증축일 2024.04.22입니다. 기호 (3)은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상 2층으로 사용승인일 2020.05.25, 증축일 2023.05.25입니다.
- 토지·규제. 보전관리지역이며 공시지가 150,900원/㎡, 지목은 대입니다. 건축계획심의대상구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구3등급·가축사육제한구역에 포함되고 대로1류에 접합니다.
- 공부상 점검. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전수경 보증금 확인. 제2동 점유자의 보증금과 확정일자를 확인하지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·점유관계 대조. 전수경은 2025.12.19, 김난희는 2025.12.15 배당요구가 접수돼 있으므로 각 점유 부분과 임대차 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 변경액 대조. 제주시수산업협동조합 근저당은 2024.05.20 채권최고액 804,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당표의 696,000,000원 계산과 실제 채권관계를 대조해야 합니다.
- 가격은 시세 확인 후 판단. 현재 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 복합 이용 확인. 주택뿐 아니라 제1종근린생활시설이 포함된 이용형태이므로 현황·인허가·점유 부분을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘최저가’가 아니라 선순위 전입자의 실제 보증금
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리 방향이 명확합니다. 그러나 전수경이 2022.12.08 전입해 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상이라는 점 때문에 매수인의 최종 부담액이 확정되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 1,160,786,000원을 곧바로 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 전수경에게 승계되는 보증금이 확인되면 그 금액을 더한 값이 실제 자금부담이 됩니다. 동시에 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 임차관계와 가격은 아직 확인이 필요한 사건입니다.
