제주지방법원 2025타경8838. 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영어교육도시에 자리한 제주영어교육도시꿈에그린 112동 401호입니다. 전용 153.8337㎡ 규모의 집합건물로, 물건 분류는 근린주택이지만 감정평가서와 매각물건명세서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 설지원과 양승현으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2021년 5월 25일 매매계약을 체결하고 같은 해 7월 1일 소유권을 이전했으며 당시 등기부 거래가액은 1,110,000,000원입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 소유권이전과 같은 날 조승회 명의로 전세금 900,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 이후 2023년 강정원 명의의 근저당권이 설정됐고, 조승회가 2025년 강제경매를 신청했습니다. 말소기준보다 앞선 전세권이 명시적으로 인수되는 구조인 만큼, 최저매각가만으로 취득원가나 수익성을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2509 제주영어교육도시꿈에그린 제112동 제5층 제401호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로204번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 층수 | 153.8337㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2019.01.30 |
| 단지 규모 | 제주영어교육도시꿈에그린 · 268세대 |
| 소유자 | 설지원(2분의 1), 양승현(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2021.07.01 · 거래가액 1,110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,000,000원 / 1,405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조승회 / 900,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 조승회 · 전세금 900,000,000원 · 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준권리는 2023.06.12 설정된 강정원 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고, 채무자로 양승현과 설지원이 기재되어 있습니다. 그 이후 설정된 조승회의 강제경매개시결정과 제주신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
반대로 을구 1번 전세권은 말소기준보다 먼저 등기되었으며, 매각물건명세서에도 인수 대상이라고 명시됩니다. 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 전세권이 매수인에게 남는다는 사실을 명확히 구분해야 합니다. 예상배당액과 별도로 전세권의 말소 조건, 반환채무의 실제 존부, 배당금 수령에 따른 정산 여부를 확인하기 전에는 인수에 따른 금전 부담을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차관계 — 윤해린 1명 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤해린 | 본호 전부분 | 2024.09.25 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 보증금 승계 미확인 |
현황조사·매각물건명세서상 점유자 1명. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약의 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.
윤해린의 전입일은 2024.09.25로 말소기준권리 설정일인 2023.06.12보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계를 기준으로는 말소기준권리에 대항하지 못하는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권 행사 여부나 배당액을 임의로 단정해서는 안 됩니다.
특히 윤해린의 점유관계와 조승회의 선순위 전세권은 별개의 권리 문제입니다. 윤해린에게 후순위 전입으로 인한 대항력이 없다고 하더라도, 조승회 명의의 선순위 전세권이 함께 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 최저가
제주영어교육도시꿈에그린 동일 면적대(전용 153.83㎡) 거래 내역입니다. 확인된 거래는 총 9건, 전체 평균은 1,380,000,000원이며, 가장 최근 거래는 2025.05의 1,400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 153.83㎡ | 4층 | 1,400,000,000원 |
| 2023.01 | 153.83㎡ | 3층 | 1,330,000,000원 |
| 2022.11 | 153.83㎡ | 4층 | 1,400,000,000원 |
| 2022.08 | 153.83㎡ | 4층 | 1,400,000,000원 |
| 2022.07 | 153.83㎡ | 5층 | 1,370,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 3층 | 1,400,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 2층 | 1,350,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 5층 | 1,370,000,000원 |
| 2022.02 | 153.83㎡ | 2층 | 1,400,000,000원 |
| 전체 평균 | 153.83㎡ | 9건 | 1,380,000,000원 |
| 최근 표본 평균 | 153.83㎡ | 1건 | 1,400,000,000원 |
전체 평균 대비 최저가 비율은 101.8%이고, 최근 표본 평균 대비 비율은 100.4%입니다. 최근 표본은 단 1건이며 거래 시점도 2025년 5월이므로, 2026년 10월 입찰을 위한 현재 시세로 그대로 적용하기에는 최신성과 표본 수의 한계가 있습니다.
최근 표본의 과거 거래 대비 가격 변화율은 +1.6%로 집계되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 현재의 상승장을 확정할 수 없으며, 실제로 확인되는 최신 거래가격보다 최저매각가가 5,000,000원 높은 상태입니다. 따라서 신건 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,450,000원 |
| 1. 전세권 · 조승회 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강정원 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 조승회 | 900,000,000원 | 228,550,000원 |
| 4. 가압류 · 제주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
기재된 추정 배당구조를 표시한 것으로, 조승회의 전세권과 강제경매 신청채권 사이에 중복계상 가능성이 있습니다. 전세권의 매수인 인수 여부는 예상배당과 별개로 매각물건명세서의 명시 내용을 우선 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권액 변동은 미반영입니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리 부담은 별개
| 회차 | 가정 매각가 | 예상 미배당 | 인수권리 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,405,000,000원 | 696,450,000원 | 선순위 전세권 존속 |
| 1회 유찰(80%) | 1,124,000,000원 | 974,640,000원 | 선순위 전세권 존속 |
| 2회 유찰(64%) | 899,200,000원 | 1,197,192,000원 | 선순위 전세권 존속 |
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 전세권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 따라서 회차별 매각가만 비교하면 실질 취득비용을 과소평가할 수 있습니다. 낙찰가 하락에 따라 달라지는 배당액, 전세권자의 실제 배당 수령, 전세권 존속 여부 및 잔여 반환채무를 함께 판단해야 합니다.
특히 2회 유찰 가정가격 899,200,000원은 등기상 전세금 900,000,000원에도 미치지 못합니다. 그러나 전세권의 배당과 채무정산 구조가 확인되지 않았으므로 이 금액만으로 매수인의 추가 부담을 계산할 수는 없습니다. 낮아진 입찰가를 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시 119센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 사용승인일은 2019.01.30입니다. 기본 급배수·위생·승강기·천장형 에어컨·소방·난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 북동측 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제2종전용주거지역 및 제2종지구단위계획구역에 속하며, 경관녹지 저촉과 상대보전지역 등의 토지이용 규제가 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 근린주택 분류와 실제 연립주택 이용상태는 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 268세대 단지의 동일 면적 거래는 9건 확인되지만, 가장 최근 거래가 2025.05이고 이전 거래가 2023년과 2022년에 집중되어 있습니다. 거래 표본이 충분히 최신이 아니므로 처분가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 가격 추세. 집계된 최근·과거 거래가격 변화율은 +1.6%입니다. 그러나 최근 거래가 단 1건이므로 현시점 상승세나 유동성 개선을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 전세권의 등기원인·존속 여부·말소 조건을 확인하고, 매각물건명세서의 매수인 인수 기재를 반드시 대조하세요.
- 전세금 정산 확인. 전세금 900,000,000원의 실제 반환채무 존부, 전세권자의 배당 수령 가능성, 배당 후 잔여채무 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 중복 여부. 조승회의 전세권과 강제경매 신청채권이 동일한 채권인지, 별도 채권인지 집행권원과 채권계산서를 대조하세요. 예상배당표가 두 채권을 각각 반영하고 있습니다.
- 점유자 윤해린 조사. 전입일 2024.09.25, 본호 전부분 점유자로 확인됩니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구·명도 가능성을 추가 확인하세요.
- 실질취득비용 산정. 최저매각가만으로 수익률을 계산하지 말고, 인수권리의 실제 금전 부담을 확정한 뒤 취득비용과 시세를 비교하세요.
- 시세 재확인. 동일 면적의 가장 최근 확인 거래는 2025.05의 1,400,000,000원입니다. 입찰 전 최신 실거래와 현장 매물가격을 비교해야 합니다.
- 용도·이용상태 확인. 근린주택 분류와 감정상 연립주택 이용상태를 건축물대장·등기부·현장 이용상태와 대조하세요.
- 미납 비용 확인. 관리비, 세금, 점유 관련 비용 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 지출을 별도 점검하세요.
- 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 최신 원본으로 확인하고 법률전문가의 검토를 거쳐 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 전세권을 해결해야 한다”
이 사건에서 가장 위험한 오해는 배당표상 인수액 0원이라는 계산만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하는 것입니다. 매각물건명세서에는 2021년 설정된 조승회의 900,000,000원 전세권을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 예상배당에서는 전세금 전액을 배당하는 것으로 계산하지만, 동일 전세권자의 경매 신청채권까지 별도로 계산되어 있어 실제 배당과 권리정리 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 신건 최저매각가 1,405,000,000원은 최신 확인 거래 1,400,000,000원보다 높습니다. 거래가격 추세가 +1.6%로 집계되어 있어도 최근 표본이 1건에 불과하고 거래 시점이 오래되어, 현재 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 더욱이 윤해린의 점유와 보증금 관계도 완전히 확인되지 않았습니다.
결론은 명확합니다. 권리정리 전 입찰 보류가 타당합니다. 선순위 전세권의 소멸 또는 인수 조건, 실제 전세금 반환 부담, 배당 중복계상 여부를 먼저 확인해야 합니다. 이후 실질취득비용을 산정하고 최신 시세와 비교하는 순서가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰가격이 아니라 전세권을 얼마나 확실하게 정리할 수 있는가입니다.
