제주지방법원 2025타경8838. 서귀포시 대정읍 보성리 제주영어교육도시꿈에그린 112동 5층 401호로, 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 설지원·양승현이 각 2분의 1을 공유하고 있으며, 2021.05.25 매매를 원인으로 거래가액 1,110,000,000원에 취득해 2021.07.01 소유권이 이전됐습니다. 그런데 바로 그 2021.07.01 조승회 명의로 전세금 900,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.06.12 강정원 근저당권 260,000,000원입니다. 따라서 2021.07.01 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서가 이 전세권에 대해 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 직접 명시했다는 점입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰가에 900,000,000원을 더한 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2509 제주영어교육도시꿈에그린 112동 5층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 153.8337㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 설지원 2분의 1 · 양승현 2분의 1 (2021.05.25 매매 · 거래가액 1,110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,000,000원 / 1,405,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조승회 / 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.12 근저당권 · 강정원 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 선순위 인수권리 | 2021.07.01 전세권 · 조승회 · 전세금 900,000,000원 · 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 9억원 선순위 전세권이 남는다
권리순서에서 가장 앞서 보는 것은 2021.07.01 조승회 전세권입니다. 이후 2023.06.12 강정원 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.09.22 강제경매개시결정과 2026.07.07 제주신용보증재단 가압류는 그 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서는 을구 1번 전세권 900,000,000원을 매수인이 인수한다고 명시하므로, 후순위 권리가 소멸한다는 사실만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 판단하면 안 됩니다.
임차인 조사 — 실제 점유 임차인 1명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤해린 | 본호 전부분 | 2024.09.25 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
윤해린의 전입일 2024.09.25는 말소기준인 2023.06.12 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 이 점유관계와 조승회의 선순위 전세권 900,000,000원 인수 문제는 별개이며, 본건의 핵심 인수위험은 후순위 점유자가 아니라 등기된 선순위 전세권입니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 낮지 않다
제주영어교육도시꿈에그린은 268세대, 사용승인일 2019.01.30이며 비교 대상 면적은 전용 153.8337㎡입니다. 확인된 동일면적 거래 9건의 전체 평균은 1,380,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,400,000,000원, 최신 거래도 2025.05 1,400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 153.83㎡ | 4 | 1,400,000,000원 |
| 2023.01 | 153.83㎡ | 3 | 1,330,000,000원 |
| 2022.11 | 153.83㎡ | 4 | 1,400,000,000원 |
| 2022.08 | 153.83㎡ | 4 | 1,400,000,000원 |
| 2022.07 | 153.83㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 3 | 1,400,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 2 | 1,350,000,000원 |
| 2022.06 | 153.83㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2022.02 | 153.83㎡ | 2 | 1,400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 1,380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 1,400,000,000원 |
현재 최저가 1,405,000,000원은 최근 12개월 평균 1,400,000,000원의 100.4%입니다. 즉 전세권 인수를 무시하더라도 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다. 최근 가격이 이전 구간보다 1.6% 높은 흐름이어서 하락 추세 보정이 필요한 사건은 아니지만, 그렇다고 신건 최저가에 가격 할인도 존재하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,450,000원 |
| 을구 1번 전세권 · 조승회 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 강정원 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 조승회 | 900,000,000원 | 228,550,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 제주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 2,085,000,000원 중 1,388,550,000원이 배당되고, 미배당액은 696,450,000원입니다. 다만 위 배당 시뮬레이션에서 전세권 900,000,000원이 배당 항목으로 계산돼 있더라도, 매각물건명세서에는 을구 1번 전세권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 본 리포트의 입찰·가격 판단에서는 해당 전세권 900,000,000원을 낙찰가 외 인수부담으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 영어교육도시 119센터 북서측 인근으로, 주위에 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 401호이며 사용승인일은 2019.01.30입니다. 기본 급배수·위생설비, 승강기, 천장형 에어컨, 소방설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·규제. 북서측 약 6m, 북동측 약 12m 내외 포장도로에 접하며, 제2종전용주거지역·제2종지구단위계획구역·상대보전지역·하수처리구역 등에 해당합니다. 경관녹지는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 38,270.3㎡, 공시지가 840,400원/㎡이며 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 환금성. 단지 268세대, 대상 면적 153.8337㎡의 확인 거래는 9건이지만 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 기준점은 1,400,000,000원이지만, 거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 환금성·매도가격은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원문 확인. 을구 1번 조승회 전세권 900,000,000원에 대해 매각물건명세서가 “말소되지 않고 매수인이 인수함”이라고 명시한 부분을 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 1,405,000,000원에 인수 전세권 900,000,000원을 더한 2,305,000,000원을 매입원가 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 1,380,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 1,400,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 최저가는 이미 최근 시세의 100.4%입니다.
- 유찰 후에도 인수액 별도. 1회 유찰 시 매각가 1,124,000,000원, 2회 유찰 시 899,200,000원이지만, 선순위 전세권 900,000,000원 인수조건이 유지되면 실질취득가는 각각 2,024,000,000원, 1,799,200,000원입니다.
- 윤해린 점유 확인. 본호 전부분 점유, 2024.09.25 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 관계가 미상입니다. 현황과 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 배당표만으로 인수 여부를 판단하지 말 것. 계산상 전세권 배당액이 표시돼 있어도 명세서에는 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 권리의 소멸·인수 판단은 원본 문서의 문구를 기준으로 재확인해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 금액과 순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “14.05억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면적인 최저매각가는 1,405,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 동일면적 평균과 최신 거래가가 1,400,000,000원이어서 최저가 자체부터 최근 시세보다 저렴하지 않습니다. 여기에 매각물건명세서가 명시한 선순위 전세권 900,000,000원 인수를 더하면 실질취득가는 2,305,000,000원, 최근 시세의 164.6%가 됩니다.
후순위 점유자 윤해린은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 그것이 이 사건을 안전형으로 바꾸지는 않습니다. 승부를 가르는 권리는 2021.07.01 설정된 조승회 전세권입니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정해도 900,000,000원 인수조건을 더한 실질취득가는 각각 2,024,000,000원과 1,799,200,000원으로 최근 1,400,000,000원 수준을 웃돕니다. 권리 부담이 크고 가격 메리트도 없는 구조이므로, 최저가 할인율보다 선순위 전세권 인수조건과 실질취득가를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
