제주지방법원 2025타경8863. 제주시 한림읍 동명리 2218의 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 기호(2)는 단독주택, 기호(3)은 문화 및 집회시설, 기호(4)는 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김성두이고, 말소기준권리는 2022년 3월 7일 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 936,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 제주신용보증재단 근저당과 삼성카드·케이뱅크·신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 국·제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 현황조사에서 확인된 B동 에이라보 주식회사와 C동 윤지선의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 2218 · 제주특별자치도 제주시 한림읍 명월성로 141 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 문화 및 집회시설 · 근린생활시설 |
| 토지 | 대 1,094.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김성두 |
| 감정가 / 최저가 | 1,422,417,200원 / 995,692,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 770,793,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.03.07 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 신탁재산이 김성두에게 귀속되면서 기존 신탁등기는 말소됐고, 이후 설정된 제주신용보증재단 근저당 30,000,000원과 다수의 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 후순위 담보권·압류는 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이라보 주식회사 | B동 | 2022.08.19 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
| 윤지선 | C동 | 2022.04.08 | 6,000,000원 / 391,304원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 0원 |
두 점유자의 전입일은 각각 2022.08.19, 2022.04.08로 모두 말소기준일인 2022.03.07 이후입니다. 따라서 임대차 보증금의 매수인 승계 위험은 현재 분석상 0원입니다. 에이라보 주식회사의 보증금과 두 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않지만, 이는 배당 순위 문제이고 대항력에 따른 낙찰자 승계와는 구분됩니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가지만 ‘시세 할인’과는 별개
감정가는 1,422,417,200원, 현재 최저매각가는 995,692,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 약 426,725,200원 내려온 가격이지만, 감정가 대비 할인율 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
이 사건은 단독주택만 있는 물건이 아니라 문화 및 집회시설·근린생활시설이 함께 있는 복합 이용 형태이며, 토지 역시 1,094.0㎡ 규모입니다. 동일 조건의 최신 실거래 가격을 기준으로 한 직접 비교 없이 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수가 없으므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 995,692,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 995,692,000원 | 37,215,891원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 696,984,400원 | 332,936,415원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 487,889,079원 | 539,940,783원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 995,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,356,920원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 근저당 · 제주신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,654,718원 | 5,654,718원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 35,674,923원 | 11,680,362원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 6,361,740원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,859,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,020,550,971원 중 채권자 배당액은 983,335,080원, 미배당은 37,215,891원입니다. 중소기업은행 배당은 등기상 채권최고액 936,000,000원 기준으로 계산된 시뮬레이션 값이며, 신청 청구액은 770,793,722원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 단독주택, 기호(3)은 문화 및 집회시설, 기호(4)는 근린생활시설입니다.
- 건물. 기호(2)·(3)은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 2층, 기호(4)는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 2018.01.02입니다.
- 토지. 면적 1,094.0㎡, 지목 대, 공시지가 218,400원/㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 문화 및 집회시설·근린생활시설이 함께 있는 복합 이용 형태이므로, 일반 단독주택과 동일한 매수층을 전제로 가격을 판단하기보다 실제 활용 목적에 맞춘 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 995,692,000원에 매수인 인수액 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 995,692,000원입니다.
- 70% 숫자의 착시. 감정가 대비 70%일 뿐, 동일 조건 실거래 대비 할인율로 해석하지 마세요. 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ‘ㄱ’은 포함되고 조립식 이동형 창고 ‘ㄴ’과 조형물은 제외됩니다. 현장 물건과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인. B동 에이라보 주식회사와 C동 윤지선 모두 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구에 관한 세부사항과 실제 점유상태는 원문 서류와 현장에서 재확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 복합용도. 단독주택 외 문화 및 집회시설·근린생활시설을 어떤 방식으로 사용하거나 임대할지, 관련 제한과 시설 상태를 입찰 전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 물건은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2022.03.07 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 것과 가격이 싸다는 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 995,692,000원이고 실질취득액도 같은 금액입니다. 이 물건은 단독주택에 더해 문화 및 집회시설, 근린생활시설이 함께 있고 일괄매각·매각제외 시설도 섞여 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 활용가치는 별도로 검증해야 하는 물건”입니다.
