제주지방법원 2025타경8863. 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 2218에 소재한 단독주택 및 토지 관련 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태에는 단독주택, 문화 및 집회시설, 근린생활시설이 함께 확인됩니다. 토지는 1,094㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조로 조성되어 있습니다. 소유자는 김성두이고, 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행입니다.

권리관계의 중심은 2022.03.07 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 제주신용보증재단 근저당권과 여러 가압류·압류가 설정됐지만 등기상 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 다만 현황조사에서 B동과 C동의 임차인 관련 사항이 확인되므로 건물별 점유관계와 실제 매각 대상의 일치 여부까지 확인해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 중소기업은행 근저당

등기부에서는 2018년 소유권보존 이후 신탁등기가 설정됐다가 2022.03.07 신탁등기가 말소된 흐름이 확인됩니다. 과거 제주특별자치도의 압류도 이미 해제·말소 처리되었습니다. 현재 경매에서 권리 소멸의 기준이 되는 것은 2022.03.07 중소기업은행 근저당권입니다.

제주신용보증재단 근저당권 30,000,000원과 이후 설정된 삼성카드·케이뱅크·신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 국가 및 제주특별자치도의 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개입니다.

② 임차인 조사 — B동·C동 실제 임차인 2명

현황조사에서 확인되는 실제 임차인 관련 대상은 에이라보 주식회사와 윤지선, 총 2명입니다. 두 대상 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2022.03.07 이후이므로 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 관련 사항은 확인이 필요합니다.

보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인 수는 2명으로 집계합니다. 우선변제권이 확인되지 않은 부분을 임의로 인정하거나, 보증금이 미상인 임차인의 보증금을 추정해 합산하지 않았습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다

현재 최저매각가는 696,984,000원으로, 감정가 1,422,417,200원 대비 49% 수준입니다. 두 차례 유찰되면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌지만, 이것이 실제 시장에서 그만큼 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

특히 본건은 일반적인 단일 용도의 아파트와 달리 단독주택·문화 및 집회시설·근린생활시설과 토지가 결합된 부동산입니다. 이용 목적과 거래 수요가 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 매입가를 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래가와 현재 시장가격을 별도로 확인하기 전까지 가격 메리트는 판단 보류가 합리적입니다.

3회·4회 유찰 금액은 회차별 가정이며 확정된 향후 최저매각가가 아닙니다. 미배당은 채권자의 배당 부족액이고 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 696,984,000원 가정)

현 회차 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 9,369,840원을 제외한 687,614,160원이 중소기업은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

총 채권액은 1,020,550,971원, 채권자 예상배당 합계는 687,614,160원, 예상 미배당액은 332,936,811원입니다. 중소기업은행의 경매 청구금액 770,793,722원도 현 배당 가정에서는 전액 충족되지 않습니다.

위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세, 조세채권의 법정기일, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용 등에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 배당 부족분이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 이용상태 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 한림고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 단독주택과 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 1,094㎡, 지목은 대이며, 평지의 부정형 토지로 소로한면에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 공시지가는 218,400원/㎡입니다.
• 토지 이용 제한. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.
• 건물 이용상태. 단독주택, 문화 및 집회시설, 근린생활시설이 구분되어 있으며 용도에 따른 활용 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로 단독주택과 문화 및 집회시설은 지상 2층, 근린생활시설은 단층입니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비 및 화재탐지설비가 확인되며, 단독주택에는 보일러 난방설비가 있습니다.
• 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지와 각 건물의 실제 매각 포함 범위를 매각물건명세서·물건목록·감정평가서와 대조합니다. 제시외 건물 'ㄱ'은 포함, 이동형 창고 'ㄴ'과 조형물은 제외됩니다.
• B동·C동 점유관계 확인. 에이라보 주식회사와 윤지선의 실제 점유 부분, 계약관계, 임대차 종료 및 인도 가능성을 확인합니다.
• 미상 보증금 확인. 에이라보 주식회사의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 최신 명세서와 대조합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2022.03.07 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 소멸 여부를 검토합니다.
• 세금 및 비용 확인. 국세·지방세 관련 체납 여부와 우선순위, 미납 공과금, 취득 관련 비용 및 명도비용을 확인합니다.
• 실거래 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 동일 지역의 토지·건물 거래와 현장 상태를 반영한 적정가치 평가를 우선합니다.
• 건물별 용도 점검. 단독주택·문화 및 집회시설·근린생활시설의 실제 이용상태가 허가된 용도와 일치하는지 확인합니다.
• 시설 상태 확인. 건물의 내·외부 상태, 누수 및 설비 작동 여부, 유지보수 필요사항을 현장에서 점검합니다.
• 입찰 조건 확인. 매각기일, 입찰보증금, 일괄매각 조건, 매각 제외 시설 등을 법원 공고와 대조합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 확인한 후 응찰 여부를 결정합니다.

맺으며 — “감정가의 반값 ≠ 시세의 반값”

이 사건은 권리상 후순위 채무를 인수할 가능성이 낮은 구조로 분석됩니다. 중소기업은행의 2022.03.07 근저당권이 말소기준이며, 이후 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 조사된 실제 임차인 2명도 전입신고일 기준 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건에서 더 중요한 문제는 가격의 적정성과 실제 활용 가능성입니다. 감정가 1,422,417,200원에서 최저가 696,984,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 복합 용도 건물과 토지가 결합된 물건을 단순히 감정가 대비 비율로만 평가할 수는 없습니다. 특히 일괄매각 범위, 제시외 시설, B동·C동 점유관계, 조세채권 및 별도의 실거래 시세를 검토해야 합니다.

결론은 권리관계는 조건부 양호, 가격 매력은 확인 전 보류입니다. 2회 유찰과 49% 최저가라는 숫자는 검토할 이유가 될 수 있지만, 그 자체가 안전마진을 보장하지는 않습니다. 실제 시장가격과 건물 활용 가능성을 확인하고, 추가 비용까지 반영한 가격에서 판단하는 접근이 필요합니다.