전주지방법원 2025타경31729. 사건 주소는 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-152호이고, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 판매시설입니다. 감정가는 1,034,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 723,800,000원입니다. 등기상 소유자는 조성희이며, 2018.10.26 매매를 원인으로 거래가액 1,070,200,000원에 취득한 내역이 있습니다.
이 사건은 단순히 “한 번 유찰되어 70%로 내려왔다”만 보고 판단하면 곤란합니다. 임차인 유지민은 2024.05.08 전입했고, 정리된 말소기준권리는 2025.01.17 전북신용보증재단 가압류입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 있음으로 잡혀 있습니다. 배당요구는 2025.12.26 했지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 2,000원이 배당되지 않고 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31729 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-152호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 판매시설로 이용중 · 57.35㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 중 1층 에이-152호 |
| 소유자 | 조성희 · 2018.10.26 매매 · 거래가액 1,070,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,034,000,000원 / 723,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 804,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 현재 이용 비고 | 상호명 “젤리네바다”의 상점으로 이용 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 1명
정리된 말소기준권리는 2025.01.17 전북신용보증재단 가압류 55,491,817원입니다. 유지민의 전입일 2024.05.08이 그보다 앞서므로 제공된 권리판정상 대항력이 인정됩니다. 이후 2025.06.09 주식회사전북은행 가압류 5,988,886원과 2025.09.25 새마을금고중앙회의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 작아도 법적 인수는 남는다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지민 · 152호(57.35㎡) · 주거 | 2024.05.08 | 2,000원 | 2025.12.26 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 | 2,000원 |
유지민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 2,000원이며, 배당 계산에서는 대항력은 있으나 우선변제권은 없어 배당액 0원, 매수인 인수 2,000원으로 처리됩니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 723,800,000원 + 2,000원 = 723,802,000원입니다.
③ 시세 비교 — 155.5%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
대방디엠시티 최근 거래 12건의 평균은 465,558,333원이고, 최근 12개월 평균도 같은 465,558,333원입니다. 현재 최저가 723,800,000원은 이 평균의 155.5%입니다. 다만 대상 면적은 57.35㎡인데 최근 거래 표본은 21.0㎡, 27.5㎡, 84.81㎡, 106.16㎡, 118.55㎡로 구성돼 있어 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 따라서 이 평균을 대상 호실의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 27.5㎡ | 36 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2026.07 | 27.5㎡ | 30 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 20 | 80,700,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 41 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 118.55㎡ | 45 | 1,180,000,000원 |
| 2026.07 | 21.0㎡ | 26 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 118.55㎡ | 36 | 960,000,000원 |
| 2026.07 | 106.16㎡ | 23 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 106.16㎡ | 42 | 909,000,000원 |
| 2026.07 | 27.5㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 106.16㎡ | 22 | 824,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 대상 면적 미매칭 | 12건 | 465,558,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 723,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,638,000원 |
| 인수. 임차인 유지민 보증금 | 2,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 55,491,817원 | 55,491,817원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 5,988,886원 | 5,988,886원 |
| 신청채권자 · 새마을금고중앙회 | 804,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 652,681,297원 |
배당 계산상 전북신용보증재단과 주식회사전북은행의 채권 합계 61,480,703원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 652,681,297원입니다. 유지민 보증금 2,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 새마을금고중앙회의 청구액 804,400,000원은 회차 시나리오에서 배당액 0원으로 표시되어 있어 근저당 이전 내역과 함께 원본 순위 대조가 필요합니다.
⑤ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 723,800,000원 | 2,000원 | 723,802,000원 | 652,681,297원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 506,659,999원 | 2,000원 | 506,661,999원 | 437,712,696원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 354,661,999원 | 2,000원 | 354,663,999원 | 287,416,028원 |
이 사건의 인수금은 보증금 2,000원으로 고정돼 있어 낙찰가가 내려가면 실질취득도 거의 같은 폭으로 내려갑니다. 현재 회차 723,802,000원, 2회 유찰 시 506,661,999원, 3회 유찰 시 354,663,999원입니다. 다만 가격 메리트 판단을 위해서는 대상 57.35㎡와 직접 비교할 수 있는 거래 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 장동 양현고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측에 버스승강장이 있는 간선도로 안전로, 남측에 기지로가 연결됩니다.
- 이용상태. 감정상 판매시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 상호명 “젤리네바다”의 상점으로 이용되고 있다고 적혀 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 35미터, 남측·북측 폭 약 30미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시)이며 연구개발특구·상업구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이고 공시지가는 3,165,000원/㎡, 토지면적은 23,858.8㎡입니다.
- 단지. 대방디엠시티는 494세대, 사용승인일은 2020.07.24입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2020년 근저당 설정·변경·이전 계보와 2025.01.17 가압류를 함께 확인해 실제 말소기준권리를 확정하세요.
- 유지민 대항력. 전입일 2024.05.08, 배당요구일 2025.12.26, 보증금 2,000원 및 실제 점유 여부를 주민등록·현황조사·명세서 원본으로 대조하세요.
- 명세서 상충 확인. “인수권리 해당사항없음” 문구와 배당 계산상 보증금 2,000원 인수 판단이 서로 다르므로 법적 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 점유 용도 확인. 임차인 신고는 주거이고 현장 비고는 “젤리네바다” 상점 이용으로 적혀 있어 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 거래 12건은 대상 57.35㎡와 면적이 맞지 않습니다. 혼합면적 평균 465,558,333원만으로 적정 응찰가를 정하지 마세요.
- 신청채권 배당관계. 새마을금고중앙회 청구액 804,400,000원이 회차 계산에서 배당 0원으로 표시되는 이유를 등기와 채권계산서로 확인하세요.
- 호수 확인. 사건 주소 에이-152호와 감정요항 위치 문구 에이-151호의 차이를 원본 감정평가서에서 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘권리 기준과 비교대상’이 먼저다
이 물건은 감정가 1,034,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 723,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 유지민이 말소기준보다 앞서 전입한 것으로 판정되어 보증금 2,000원이 매수인 인수로 계산되고, 현재 실질취득은 723,802,000원입니다. 인수금 자체는 작지만 말소기준권리와 기존 근저당 계보, 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구가 서로 맞물려 있어 권리 확인을 생략할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 거래평균 465,558,333원의 155.5%지만, 그 12건은 대상 57.35㎡와 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 현재 숫자만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 사건의 결론은 1회 유찰이라는 할인율보다 말소기준 원본 확인, 실제 점유관계 확인, 동일·유사 면적의 직접 비교가격 확보가 먼저라는 것입니다.
