제주지방법원 2025타경8955. 제주시 외도일동 차밍1차아파트 2층 201호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 이인자가 2006년 7월 20일 매매로 거래가액 105,000,000원에 취득했고, 같은 달 24일 제주은행이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2015년 72,000,000원, 2015년 48,000,000원, 2017년 60,000,000원의 제주은행 근저당이 추가됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 회차 최저가에서는 채권 전부를 갚지 못해 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 권리와 가격을 분리해서 보면, 권리는 단순하고 현재 가격은 최근 거래가격보다 낮은 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8955 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 외도일동 636-9 차밍1차아파트 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 우령4길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 7층 내 2층 · 사용승인 2005.06.10 |
| 소유자 | 이인자 (2006.07.20 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 187,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 247,484,749원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 근저당은 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계 자체는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 명확합니다. 2006.07.24 제주은행 근저당이 말소기준이고, 2015년·2017년 추가 근저당과 2025.10.21 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 있더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 2.70억 vs 최저 1.876억
차밍1차의 전용 84.94㎡ 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 261,750,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 11월 270,000,000원 1건이고, 현재 최저가 187,600,000원은 그 가격의 69.5%입니다. 최근 거래와의 금액 차이는 82,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.94㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.01 | 84.94㎡ | 6 | 277,000,000원 |
| 2022.05 | 84.94㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 84.94㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.94㎡ | 4건 | 261,750,000원 |
최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 270,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 가격 추세도 +4.2%입니다. 따라서 하락 추세 때문에 전체 평균이 부풀려진 사례는 아닙니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고 전체 확인 거래도 4건이므로, 이 2.70억원을 절대적인 시세로 단정하기보다는 제한된 표본의 가장 최근 기준점으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,426,400원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사제주은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사제주은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사제주은행 | 48,000,000원 | 4,173,600원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사제주은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 288,000,000원 중 184,173,600원이 배당되는 계산으로, 미배당은 103,826,400원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 187,600,000원 | 184,173,600원 | 103,826,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 131,319,999원 | 128,681,519원 | 159,318,481원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 91,923,999원 | 89,869,367원 | 198,130,633원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 외도일동 외도부영2차아파트 서측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 201호이며, 사용승인일은 2005.06.10입니다. 기본 위생·급배수·승강기·가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(35m 이하)·방화지구·소로2류·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역입니다.
- 토지. 토지면적 533.3㎡, 공시지가 887,600원/㎡, 지목은 대이고 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 단지이고 최근 12개월 실거래가 1건이라, 거래가격보다 거래 빈도 자체를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2006.07.24 을구 3번 제주은행 근저당이 말소기준입니다. 추가 근저당은 그 뒤입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 103,826,400원이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 최근 실거래 표본. 270,000,000원은 최근 12개월 유일한 거래입니다. 내부 상태와 층 차이를 감안해 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대이므로 매수·매도 때 거래 상대가 제한될 가능성을 감안해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격도 최근 거래보다 낮다
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2006년 제주은행 근저당이고 이후 근저당은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 최저 187,600,000원으로 최근 실거래 270,000,000원의 69.5% 수준이라 현재 회차 자체에 가격 차이가 존재합니다.
다만 이 차이를 그대로 82,400,000원의 확정 이익처럼 보면 안 됩니다. 차밍1차는 12세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 따라서 결론은 권리 양호·가격 매력 존재이지만, 최종 입찰가는 현장 점유, 내부 상태, 실제 매수수요와 소규모 단지의 환금성을 확인한 뒤 정하는 것이 합리적입니다.
