제주지방법원 2025타경8982. 제주특별자치도 제주시 삼도이동 632-4에 자리한 다세대주택 제3층 제301호입니다. 전용면적은 약 82.145㎡이고, 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물에 속합니다. 2006년 준공된 5세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 소유자 임성인은 2007년 1월 25일 거래가액 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 금융기관 근저당권이 설정·말소되는 과정을 거쳐, 현재 유효한 제주은행 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가는 98,000,000원으로, 감정가의 49%입니다. 2025년 8월 같은 건물·유사 면적 4층의 실거래가가 140,000,000원이었다는 점을 고려하면 현재 최저가는 비교거래보다 낮습니다. 그러나 비교 대상은 4층, 경매 대상은 3층이며 거래 표본도 적어, 단순한 가격 비율만으로 수익성을 확정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 제주은행 근저당이 말소기준

등기에서 가장 중요한 권리는 2019년 4월 4일 설정된 제주은행 근저당권입니다. 을구 6번, 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 삼원유통주식회사입니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리로 작용하며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 10월 27일 제주은행이 임의경매개시결정을 받았고, 해당 경매개시결정 기입등기도 매각으로 소멸할 예정입니다.

앞서 설정됐던 한라신용협동조합 근저당권 52,000,000원, 국민은행 근저당권 48,000,000원, 제주시농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 이들 채권최고액을 현재 매수인이 부담할 금액으로 합산하면 안 됩니다. 현재 등기상 확인되는 유효 근저당권은 제주은행 근저당권이며, 별도의 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 30% 낮은 최저가

같은 건물의 전용 약 82.15㎡ 거래 내역은 아래와 같습니다. 비교 가능한 거래는 2025년 8월과 2023년 1월 각각 1건이고, 두 거래 모두 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 140,000,000원이지만, 거래 표본은 1건이므로 시세 판단의 신뢰도를 과대평가해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 98,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 70.0%입니다. 비교거래 기준으로는 30.0% 낮은 가격이며, 감정가와 비교하면 49% 수준입니다. 과거 거래와 최근 거래가 모두 140,000,000원으로 확인되어 비교된 거래 사이의 가격 변동률은 0.0%입니다. 확인된 두 거래만으로 하락 추세를 주장할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

최저매각가 98,000,000원에서 집행비용 2,164,000원을 제외하면 제주은행 근저당권에 95,836,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 24,164,000원 미배당이 발생하지만, 이는 매수인에게 그대로 승계되는 돈이 아닙니다. 말소기준인 제주은행 근저당권은 매각으로 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

배당액은 채권최고액 및 추정 집행비용을 사용한 시뮬레이션으로 확정배당표가 아닙니다. 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 및 배당요구 상황에 따라 달라질 수 있으며, 임차관계가 추가로 확인되면 인수 위험도 재검토해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 미배당은 증가

현재 2회 유찰 상태에서 최저매각가는 감정가의 49%인 98,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정하면 최저매각가는 다음과 같이 낮아지지만, 제주은행의 미배당액은 반대로 증가합니다.

제주은행의 신청채권액은 105,626,300원이며, 현재 최저가를 비롯한 위 시나리오 모두에서 추정 배당액이 신청채권액에 미치지 못합니다. 그렇다고 미회수 채권액이 매수인의 추가 부담으로 자동 전환되는 것은 아닙니다. 제주은행 근저당의 말소와 별개로, 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주중앙여자중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·소규모 점포·일반음식점 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 슬래브지붕의 지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
• 도로·토지. 동측으로 폭 약 8m 아스팔트포장도로에 접하며, 대체로 평탄한 토지입니다. 토지 전체 면적은 268.4㎡, 공시지가는 775,500원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 고도지구(35m 이하), 방화지구이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역 등 관련 제한이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 5세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 실거래는 존재하지만 거래사례가 적기 때문에 매도 시 유동성과 적정 매도가격을 신중히 추정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람으로 실제 점유자와 전입일을 대조하고, 임차인이 있다면 보증금·확정일자·대항력·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 말소 확인. 2019.04.04 제주은행 근저당이 말소기준입니다. 이전 금융기관 근저당권은 이미 말소됐으며, 최종 등기사항전부증명서에서 추가 권리변동이 없는지 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 2025.08 거래가 140,000,000원이지만 비교 대상은 4층, 본건은 3층입니다. 거래사례가 1건이라는 제약을 고려하여 층·향·내부 상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2006년 준공 다세대주택입니다. 드라이비트 외벽, 방수, 누수, 설비 및 공용부분 보수 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액이 있는지 확인하고, 낙찰 후 부담 가능성을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 매각 일정. 현재 매각기일은 2026.10.27입니다. 기일 변경·취하·정지 여부와 매각조건을 입찰 전 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
• 자금계획. 최저매각가 98,000,000원 외에도 취득 관련 세금, 등기비용, 수리비용 및 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 임차·점유 확인이 선결조건”

제주 삼도이동 301호는 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 98,000,000원이 가장 큰 특징입니다. 최근 12개월 실거래 140,000,000원의 70.0%라는 점은 가격 측면에서 긍정적입니다. 말소기준 제주은행 근저당권도 명확하며, 제시된 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 5세대 소규모 다세대주택이고 최근 시세 비교 표본이 1건에 그칩니다. 무엇보다 임대관계가 미상이므로 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유·보증금 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 가격이 최근 거래보다 낮은 것은 사실이지만, 그 차이가 실제 투자수익으로 이어지려면 점유관계 확인과 물건 상태 점검이 먼저입니다.

결론은 가격 매력 있음, 권리 최종 확인 전 입찰 보류입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 인수할 임차권리가 없고, 실제 점유·건물 상태에 중대한 문제가 없다는 점까지 확인된다면 현재 회차의 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 반대로 대항력 있는 임차인이나 예상 밖의 비용이 확인되면 매수인 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.