140,000,000원
제주지방법원 2025타경8982. 제주시 삼도이동 632-4, 제3층 제301호의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 임성인이고, 2007.01.25. 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 과거 한라신용협동조합, 국민은행, 제주시농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2019.04.04. 주식회사제주은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당 이후 2025.10.27. 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 예상배당에서 현재 최저가 140,000,000원을 가정하면 제주은행 근저당 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게도 17,240,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8982 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 삼도이동 632-4 제3층 제301호 도로명: 제주특별자치도 제주시 전농로9길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 82.145㎡ · 지상4층 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 임성인 · 2007.01.25. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사제주은행 · 105,626,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
과거 근저당 3건은 이미 말소돼 현재 권리분석의 핵심이 아닙니다. 현재 유효한 말소기준권리는 을구 6번 주식회사제주은행 근저당권이고, 채권최고액은 120,000,000원입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤에 기입됐으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 현재 회차에서는 제주은행 채권최고액이 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 현재 가격은 최근 거래와 동일
이 건물의 동일 면적대 실거래는 확인된 2건이며 모두 140,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.08, 최근 12개월 평균 역시 140,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 100.0%, 전체 실거래 평균 대비도 100.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 82.15㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 82.15㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 82.145㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 140,000,000원으로 내려왔지만, 최근 실제 거래가도 140,000,000원이므로 현재 회차에는 실거래 대비 할인 폭이 없습니다. 최근 거래와 과거 거래가 모두 같은 금액이고 최근·과거 추세 차이도 0.0%이므로, 제공된 거래 자료만으로 상승·하락 추세를 단정할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,240,000원 |
현재 최저가 140,000,000원 가정에서는 제주은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 17,240,000원입니다. 예상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 제주은행 예상배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 140,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 24,164,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 53,034,800원 |
매수인 인수액은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시부터는 매각대금이 제주은행 채권최고액보다 작아져 채권자 미배당이 발생합니다. 이는 채권자 측 배당 문제이며, 제공된 시나리오에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주중앙여자중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·소규모 점포·일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 내 제3층 제301호이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 8m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구·소로2류 접합 등이며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 268.4㎡, 지목은 대, 공시지가는 775,500원/㎡입니다.
- 규모. 확인된 총 세대수는 5세대이고 사용승인일은 2006-07-10입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 착시 주의. 감정가 200,000,000원 대비 140,000,000원으로 내려왔지만, 최신 실거래와 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 현재가는 ‘할인가’가 아니라 실거래 수준입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 5세대이고 확인된 거래 표본도 2건이므로, 매도 시 거래 속도와 가격 형성은 별도로 검토할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 제주은행 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되지만, 추가 유찰 시에는 채권자 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰 = 싸다”는 아니다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.04.04. 주식회사제주은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 조금 다릅니다. 감정가 200,000,000원에서 한 번 유찰돼 140,000,000원까지 내려왔지만, 최신 거래도 140,000,000원, 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 최근 시세의 100.0%로, 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 총 5세대의 소규모 다세대이고 거래 표본도 많지 않다는 점, 임대관계가 미상이라는 점까지 고려하면 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 승부처인 물건입니다.
