서울북부지방법원 2025타경761. 회기역 남측 인근의 휘경 제이스카이 아파트 12층 1201호입니다. 감정평가 이용상태도 아파트 1세대이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.43㎡입니다. 권리 흐름의 기준점은 2020.10.29. 설정된 국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 2024.01.15. 국민은행 근저당권 280,500,000원과 압류·경매개시결정·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 오희원입니다. 임차보증금은 500,000,000원, 임대차계약일은 2023.11.03., 확정일자는 2023.11.08., 주민등록 및 점유개시일은 2023.12.08.입니다. 말소기준권리인 2020.10.29. 근저당권보다 전입·점유가 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.12.11. 임차권등기가 됐고 배당요구도 접수됐지만, 매수인에게 보증금 잔액이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경761 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 369 휘경 제이스카이 아파트 12층 1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.43㎡ · 17층 건물 내 12층 |
| 현재 소유자 | 장지유 · 2024.08.07. 상속, 2025.08.11. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 665,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 354,640,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 준공 / 세대수 | 2016.09.01 · 64세대 |
① 권리 흐름 — 기준은 2020.10.29. 국민은행 근저당
말소기준은 2020.10.29. 국민은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그 뒤 2024.01.15. 추가 근저당 280,500,000원, 동대문구·중구 압류, 임의경매개시결정, 오희원의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 2016.09.30. 우리은행 근저당 165,000,000원은 2018.10.17. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5억이지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오희원 | 500,000,000원 | 2023.12.08 | 2023.11.08 | 2025.12.11 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 오희원의 전입·점유일 2023.12.08.은 말소기준인 2020.10.29.보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 665,000,000원입니다. 다만 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각 전 원문을 통해 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 0.1% 높다
휘경제이스카이아파트 동일 면적 84.43㎡의 최근 거래는 2025.03.~2026.05.에 635,000,000원부터 707,000,000원 사이입니다. 전체 12건 평균은 660,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 664,555,555원, 최신 거래는 2026.05. 670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.43㎡ | 17 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 84.43㎡ | 15 | 690,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 13 | 707,000,000원 |
| 2026.03 | 84.43㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 2026.02 | 84.43㎡ | 2 | 635,000,000원 |
| 2026.02 | 84.43㎡ | 16 | 677,000,000원 |
| 2026.01 | 84.43㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.43㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2025.08 | 84.43㎡ | 6 | 642,000,000원 |
| 2025.05 | 84.43㎡ | 4 | 649,000,000원 |
| 2025.03 | 84.43㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 2025.03 | 84.43㎡ | 10 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.43㎡ | 9건 | 664,555,555원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 665,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%입니다. 전체 평균 660,833,333원과 비교해도 100.6%입니다. 반면 최신 거래는 670,000,000원이고 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +2.3%입니다. 즉 최근 흐름이 하락장은 아니지만, 현재 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,050,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 280,500,000원 | 280,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,450,000원 |
제시된 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 기준이며 집행비용 9,050,000원, 담보권자 합계 390,500,000원, 소유자 잔여 265,450,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 휘경동, 지하철 1호선 회기역 남측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 회기역이 있습니다. 남측으로 노폭 약 35m의 망우로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층 1201호이며 아파트 1세대로 이용 중입니다. 기본 전기·급배수·위생·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(회기구역)이며 재정비촉진지구(이문휘경), 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이고 대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 6,581,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,969.5㎡이며 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 2016.09.01. 준공된 64세대 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 가격 추세는 +2.3%이나, 현재 경매 최저가는 최근 12개월 평균과 사실상 같은 수준입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 오희원의 임대차계약일 2023.11.03., 확정일자 2023.11.08., 전입·점유 2023.12.08., 임차권등기 및 배당요구 2025.12.11.을 매각물건명세서 원문과 다시 확인하세요.
- 대항력과 배당을 분리해서 판단. 대항력은 없으므로 매수인 승계는 0원이지만, 배당요구가 접수된 임차인의 실제 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다.
- 압류 3건 확인. 동대문구·중구 압류는 매각으로 소멸하나 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 실질취득 665,000,000원은 최근 12개월 평균 664,555,555원의 100.1%입니다. 권리 안정성과 가격 할인은 별개입니다.
- 파산·상속 이력 대조. 2025.04.21. 파산선고결정과 2024.08.07. 상속 원인, 2025.08.11. 장지유 소유권이전 등기를 원문에서 함께 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 철도보호지구 등 토지이용 제한사항이 실제 입찰자와 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·점유상태 확인. 현장 점유자와 체납 관리비, 인도 및 명도 필요 여부는 입찰 전에 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 수준”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 500,000,000원이지만, 그 숫자 자체가 매수인 인수위험을 뜻하지는 않습니다. 오희원의 전입·점유는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 측면에서는 비교적 명확한 편입니다.
그러나 현재 회차의 실질취득액 665,000,000원은 최근 12개월 평균 664,555,555원의 100.1%입니다. 최근 추세가 +2.3%이고 최신 거래가 670,000,000원이어서 시장이 급격히 꺾인 모습은 아니지만, 그렇다고 신건 최저가가 시세보다 싸지도 않습니다. 결론은 “권리 인수위험은 낮지만 가격 할인도 거의 없다.”입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 배당 확인과 응찰가격 관리입니다.
