서울북부지방법원 2025타경1344. 서울특별시 노원구 공릉동 270-55 2층201호의 다세대주택입니다. 감정평가상 제2층 제201호를 다세대주택으로 이용 중이며 대상 전용면적은 36.09㎡입니다. 현재 소유자는 박정순이고, 2020.08.21 소유권이전 당시 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 55,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.30 한국주택금융공사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.03.03 서울특별시 압류가 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1344 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 공릉동 270-55 2층201호 · 서울특별시 노원구 노원로1라길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.09㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박정순 · 2020.08.21 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 142,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 41,431,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.21 접수된 주식회사우리은행 근저당권 55,000,000원입니다. 2025.04.30 임의경매개시결정과 2026.03.03 서울특별시 압류는 그 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 80%까지 내려와도 최근 거래의 109.5%
확인된 실거래는 모두 전용 26.95㎡로, 대상 전용 36.09㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 비교가 아니라 가격 수준을 참고하는 표본으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 26.95㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.09 | 26.95㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.95㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 130,000,000원이며 최근과 이전 거래의 가격 변화는 0.0%입니다. 현재 최저매각가 142,400,000원은 이 최근 평균의 109.5%입니다. 즉 1회 유찰로 감정가의 80%까지 낮아졌지만, 제공된 최근 거래가격 기준으로는 여전히 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,793,600원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,606,400원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 55,000,000원이 전액 배당되고 84,606,400원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 관건
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 55,000,000원 | 84,606,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,920,000원 | 55,000,000원 | 56,525,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 91,136,000원 | 55,000,000원 | 34,095,552원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공릉2동주민센터 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트가 혼재하는 주택지대이며, 근거리에 공공시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화랑대역이 있어 버스·지하철 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 외벽은 석재·벽돌 등, 창호는 새시창호 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 5~6M 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 173.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 다세대주택용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,634,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 8세대 규모이고 확인된 실거래는 2건으로, 대상 면적과 직접 일치하는 거래표본은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검증. 최저가 142,400,000원은 최근 거래가격 130,000,000원의 109.5%이므로 단순히 1회 유찰만 보고 저가 매수로 판단하지 않습니다.
- 면적이 맞는 비교사례 확인. 대상은 36.09㎡인데 확인된 거래는 26.95㎡입니다. 동일·유사 면적의 공릉동 다세대 거래를 추가 대조해야 가격 판단의 신뢰도가 높아집니다.
- 점유관계 원본 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 재확인합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려워 통상적인 이용상황과 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부구조와 상태가 다를 가능성을 점검합니다.
- 권리 원본 대조. 주식회사우리은행 근저당권, 한국주택금융공사 경매개시결정, 서울특별시 압류의 등기내용과 매각조건을 입찰 전 원본 서류로 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2020.08.21 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 142,400,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 130,000,000원의 109.5%입니다.
특히 그 실거래가 대상과 같은 36.09㎡가 아니라 26.95㎡라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “권리는 비교적 깨끗하지만 현재 가격에 명확한 메리트가 확인되지는 않는다”입니다. 1회 유찰 자체보다, 대상 면적과 맞는 추가 비교사례를 확보해 적정 응찰가를 다시 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
