서울북부지방법원 2025타경1528. 도봉구 창동 중암팰리스 5층 502호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 이명숙이고, 말소기준권리는 2014.06.05. 주식회사우리은행 근저당권 169,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈 근저당, 소상공인시장진흥공단·서울신용보증재단· 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차 관련 핵심은 김용호의 전입일입니다. 전입신고는 2014.08.26.으로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2014.06.05.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1528 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 674-93 중암팰리스 5층 502호 · 도로명 서울특별시 도봉구 덕릉로63길 111 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 55.87㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등 |
| 소유자 | 이명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 252,000,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 136,010,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.06.05. 우리은행 근저당권입니다. 2022.05.13. 한국캐피탈 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2014.01.28. 강구수산업협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용호 | 502호 · 용도 미상 | 2014.08.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 표본 면적이 다르다
중암팰리스 거래 표본은 전용 49.11㎡ 3건입니다. 본건 기준면적은 55.87㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격은 방향성을 보는 참고값으로 해석하는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.11㎡ | 4 | 273,000,000원 |
| 2024.05 | 49.11㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2022.10 | 49.11㎡ | 6 | 272,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.11㎡ | 2건 | 264,000,000원 |
현재 최저매각가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원의 95.5%로, 평균보다 12,000,000원 낮습니다. 최신 거래 273,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 -2.9%로 하락했고, 무엇보다 본건 55.87㎡와 거래 표본 49.11㎡의 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 수치상 할인은 존재하지만 비교 신뢰도에는 제한이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 169,400,000원 | 169,400,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 78,272,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,072,044원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 54,696,152원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 8,128,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 393,297,108원 중 예상 배당액은 247,672,000원이며, 미배당액은 145,625,108원입니다. 한국캐피탈부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 145,625,108원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 195,319,508원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 235,075,028원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창림초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북서측 인근에 지하철 4호선 쌍문역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 502호이며, 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,034,000원/㎡이며 토지면적은 257.8㎡입니다.
- 규모. 중암팰리스는 10세대이며 준공일은 2014.01.24입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 확인. 김용호는 기준권리 후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 동일 면적 거래 확인. 현재 확인된 실거래는 모두 49.11㎡이고 본건 기준면적은 55.87㎡입니다. 95.5%라는 할인율을 그대로 본건 가치에 적용하지 마세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 -2.9%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 정하는 편이 타당합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 145,625,108원 발생하지만 이는 낙찰자의 인수액과 다릅니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 비교표본 확인이 관건
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2014.06.05. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 근저당과 가압류가 소멸하고, 김용호의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격은 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 264,000,000원보다 낮고 최신 거래 273,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본은 모두 49.11㎡이고 본건은 55.87㎡이며 최근 추세도 -2.9%입니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 동일 면적 시세 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
