서울북부지방법원 2025타경2798. 서울 강북구 수유동 310-15, 다동 1층 109호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 김석현이며, 2013.07.15. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.24. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 269,500,000원의 근저당권입니다.
그 뒤 2025.02.21. 강북구 압류, 2025.03.06. 서울신용보증재단의 17,812,501원 가압류, 2025.08.19. 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.06.01. 국의 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 감정평가서에 “임대차관계는 미상임”이라고 기재돼 있어, 현장 점유와 전입관계가 확인되지 않은 상태에서 임차인 대항력 유무를 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 310-15 다동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 연립주택 다동 내 제1층 제109호 |
| 소유자 | 김석현 · 2013.07.15. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 237,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 251,291,418원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.24. 을구 14번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 269,500,000원이며, 이후의 강북구 압류·서울신용보증재단 가압류·임의경매개시결정·국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 근저당권·전세권과 다수 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 371,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 237,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 189,952,000원, 4회 유찰 시 151,961,600원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 현재 실질취득액은 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 최저매각가와 같은 237,440,000원으로 계산되지만, 이 금액의 시장 경쟁력은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,124,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 269,500,000원 | 233,315,840원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,812,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 287,312,501원 중 예상 배당액은 233,315,840원으로, 총 미배당액은 53,996,661원입니다. 매수인 추정 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 인수동 주민센터 북동측 인근으로, 빌라와 단독주택 등이 위치한 주택지대입니다. 인근에 인수초중교, 강북문화예술회관, 강북구의회 등 교육·공공시설이 있습니다.
- 교통. 동측 인근 삼양로변과 서측 인근 인수봉로변에 버스정류장이 있고, 남동측 인근에 우이신설선 가오리역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 연립주택 다동 내 1층 109호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 5~6미터 도로, 서측으로 약 6~7미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하) 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 저층 연립·다세대 계열 물건이고 실거래 비교자료가 없어, 현 시점에서는 가격대별 매수수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 임대차관계가 미상이므로 주민등록 전입세대와 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 발견되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 기준으로 대항력과 배당순위를 다시 분석해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 371,000,000원 대비 현재 최저가는 237,440,000원이지만, 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권자 총 미배당액이 53,996,661원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만, 권리관계와 배당요구 현황을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 저층·다세대 환금성. 1층 연립·다세대 물건인 만큼 층·채광·주차·내부상태와 실제 매매수요를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에는 제2종일반주거지역, 고도지구, 각종 보호·협조구역 등이 기재돼 있으므로 이용 또는 향후 정비 가능성을 검토할 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.07.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
다만 투자 판단의 두 축은 아직 비어 있습니다. 하나는 임대차관계 미상, 다른 하나는 실거래 시세 비교자료 부재입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 “싸다”고 볼 수도 없고, 확인된 임차인 명단이 없다는 이유만으로 대항력 리스크가 완전히 제거됐다고 볼 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 등기권리 자체보다 점유 확인과 가격 검증입니다.
