서울북부지방법원 2025타경2798. 강북구 수유동 310-15, 다동 1층 109호의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 1층에 위치합니다. 감정가는 371,000,000원, 현재 최저매각가는 296,800,000원으로 1회 유찰·감정가의 80%입니다.
등기 흐름은 비교적 정리돼 있습니다. 과거 근저당·전세권·압류 상당수가 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2023년 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 등록된 압류, 서울신용보증재단 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 권리등기와 별개로 감정평가에는 임대차관계가 미상으로 적혀 있어 현장 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2798 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 310-15 다동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 연립주택(다동) · 제1층 제109호 |
| 소유자 | 김석현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 251,291,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김석현으로, 2013.07.15 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 과거 설정됐던 스탠다드차타드 계열 근저당, 박은주의 근저당·전세권, 원영훈 근저당, 우정파이낸스대부 및 지엠캐피탈대부 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준권리는 을구 14번 국민은행 근저당권 269,500,000원입니다.
② 가격 판단 — 시세 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 296,800,000원으로 감정가 371,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 다세대·연립주택은 개별 건물의 위치·노후도·내부상태·대지권 및 거래표본에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 296,800,000원 | 287,312,501원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 237,440,000원 | 233,315,840원 | 53,996,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 189,952,000원 | 186,492,672원 | 100,819,829원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미회수와 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 269,500,000원 | 269,500,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 서울신용보증재단 | 17,812,501원 | 17,812,501원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,532,299원 |
현재 최저가 296,800,000원 가정에서는 배당 계산상 채권액 287,312,501원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 4,532,299원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인수동 주민센터 북동측 인근 주택지대로, 빌라·단독주택 등이 위치하며 인근에 인수초중교, 강북문화예술회관, 강북구의회 등 교육·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 동측 인근 삼양로와 서측 인근 인수봉로에 버스정류장이 있고, 남동측 인근에 우이신설선 가오리역이 위치합니다.
- 도로. 남측으로 약 5~6미터 도로, 서측으로 약 6~7미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 3층 연립주택으로, 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하) 등에 해당하며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대차관계 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 371,000,000원이나 현재 최저가 296,800,000원을 곧바로 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 말소기준 재확인. 을구 14번 국민은행 근저당권(2023.07.24, 269,500,000원)을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 압류·세금 확인. 갑구 17번 압류와 갑구 20번 압류가 있으므로 실제 배당 시 당해세 등 세금 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 제공 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.07.24 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 296,800,000원 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 바로 ‘안전하고 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가에는 임대차관계 미상으로 기재돼 있고, 시장가격을 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 실제 입찰 판단에서는 점유관계 확인과 별도의 시세 검증이 핵심입니다.
