서울북부지방법원 2025타경3647. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 215호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 공동주택(청년주택)이고, 등기부에는 민간임대주택 등기가 존재합니다. 소유자는 도휘주식회사입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권으로, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 149,120,000원으로 감정가 233,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 물건에 대해 동일 면적 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 유찰률만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 주변의 실제 거래 수준을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3647 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 215호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 140,749,025원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 207,249,854원이었고 2023.07.03 변경계약으로 140,749,025원으로 변경됐습니다. 이후 같은 목적물에 140,749,025원의 근저당권이 추가 설정됐고, 온라이프건설의 29,715,477원 근저당권도 뒤따릅니다. 2025.11.06 박미숙의 1,593,440,000원 가압류, 2025.11.12 임의경매개시결정, 2026.01.23 국의 압류 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 조사 — 전입은 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍석종 | 미상 | 2024.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 전입자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 홍석종의 전입일 2024.05.09는 말소기준권리 2022.08.12보다 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 배당 구조 — 현재 최저가에선 선순위 근저당도 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 207,249,854원 | 146,232,320원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 140,749,025원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 29,715,477원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 149,120,000원 가정. 집행비용 2,887,680원을 제외하면 을구 1번 근저당권에 146,232,320원이 배당되고 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 미배당액은 1,824,922,036원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 64%인 149,120,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 119,296,000원, 4회 유찰 시 95,436,800원입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 현재가가 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(청년주택)이며 토지는 공동주택(청년주택) 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 현재 최저가 149,120,000원을 주변 유사 면적·청년주택의 실제 거래가격과 반드시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 홍석종의 전입은 후순위지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기사항의 현재 효력 및 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역과 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 등 규제의 적용 여부를 입찰 목적과 함께 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요”
이 물건의 가장 중요한 장점은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이라는 점입니다. 조사된 전입자도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차·등기 권리만 놓고 보면 매수인이 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 청년주택이라는 이용상태, 토지이용 규제까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 대체로 정리되지만, 가격과 제도적 조건은 입찰 전 검증이 필요한 B등급 물건입니다.
