서울북부지방법원 2025타경3647. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 2층 215호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(청년주택)으로 기재돼 있습니다. 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 186,400,000원입니다. 소유자는 도휘주식회사이며, 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당입니다.
권리관계에서 가장 중요한 점은 점유자 홍석종의 전입일이 2024.05.09라는 것입니다. 말소기준일인 2022.08.12보다 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유·명도 단계에서는 해당 내용을 원본 서류와 함께 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3647 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 215호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 140,749,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 / 용도지역 | 대 3,111㎡ · 준주거지역 · 공시지가 4,865,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 금전권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 207,249,854원이었고 2023.07.03 변경계약으로 140,749,025원으로 변경됐습니다. 이후 추가 근저당, 박미숙 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 존재하며 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 하나은행 근저당은 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 내역도 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍석종 | 2024.05.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
홍석종의 전입신고는 2024.05.09로 말소기준권리 2022.08.12 이후입니다. 따라서 현 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않더라도 이 전입일 기준으로는 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 계산되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
에드가쌍문의 단지 정보는 253세대, 사용승인일 2022.05.13으로 확인되지만, 본 물건과 직접 비교할 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 20% 낮아진 186,400,000원이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 207,249,854원 | 182,990,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 140,749,025원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 29,715,477원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,971,154,356원, 채권자 예상 배당액은 182,990,400원이며 미배당은 1,788,163,956원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 공동주택(청년주택)이며, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 대체로 정방형 평지이며 서측·북측·동측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 홍석종의 전입일은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기와 감정평가상 공동주택(청년주택) 이용상태를 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수로 판단하지 말고 비교 가능한 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 이력. 하나은행 근저당이 한국주택금융공사와 주식회사온라이프건설로 이전된 등기 흐름을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당 가정에서도 총 채권액 1,971,154,356원 대비 미배당 1,788,163,956원이 발생합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 확인 전 보류”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 홍석종은 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그래서 보증금 미상이라는 사실만으로 곧바로 인수형 물건으로 볼 수는 없습니다.
반면 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가 233,000,000원에서 186,400,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래가가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지해야 합니다. 사건상 오피스텔, 감정평가상 공동주택(청년주택), 민간임대주택등기까지 함께 확인되는 만큼 권리는 통과 가능, 가격과 이용·임대 관련 확인은 보류가 이 사건의 결론입니다.
