서울북부지방법원 2025타경3739. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 2층 225호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 감정가는 298,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 238,400,000원입니다. 권리관계의 중심은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.07.14 채권최고액이 198,617,962원으로 변경됐고, 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준권리 이후 설정된 추가 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 민간임대주택등기와 실제 임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가에서도 임대의무기간·양도·임대료 등에 관해 유관부서 확인을 요구하고 있어, 이 사건은 단순히 “인수액 0원”만 확인하고 끝낼 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 225호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공동주택(청년주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,617,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.05.13 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.08.12 근저당권
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 이후 을구 2번 근저당권 198,617,962원, 을구 3번 온라이프건설 근저당권 41,932,990원, 도안·박미숙·서울주택도시개발공사의 가압류와 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022년 세정건설 가압류와 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 298,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 238,400,000원, 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 이 20% 할인만으로 가격 메리트를 판정할 근거는 부족합니다.
단지 ‘에드가쌍문’은 253세대, 2022.05.13 사용승인된 건물입니다. 경매 관련 지표상 평균 유찰 횟수는 2.4회로 제시돼 있습니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태이므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 시장가보다 낮다는 결론은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,137,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 292,460,596원 | 234,262,400원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 198,617,962원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 238,400,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 3,443,388,158원, 총 배당액은 234,262,400원, 미배당액은 3,209,125,758원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 정확한 임대관계가 미상인 만큼 실제 임차권 승계 여부는 점유·전입·확정일자·배당요구 관계 확인 전 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강북구 우이동 소재 솔밭공원역(우이신설역) 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·아파트·주상복합·상업용건물·근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설역 솔밭공원역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며, 난방·승강기·급배수 및 위생설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로, 공동주택(청년주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 포함돼 있습니다.
- 환금성. 253세대, 2022.05.13 사용승인 건물이나 청년주택·민간임대주택이라는 특수성이 있어 일반 오피스텔과 같은 매수층과 환금성을 그대로 전제하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대 의무 확인. 민간임대주택등기의 임대의무기간과 경매 매수인의 지위, 양도 및 임대료 제한을 유관부서에 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 정확한 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대·확정일자·배당요구 여부를 대조해 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 보수적으로. 최저가는 감정가의 80%지만 비교 가능한 최신 실거래 근거 없이 ‘시세 대비 20% 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 회차별 자금계획. 2회 유찰 시 190,720,000원, 3회 유찰 시 152,576,000원으로 내려가며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다.
- 등기 변동 확인. 을구 1·2번 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 최신 등기부에서 현재 권리자와 말소 관계를 다시 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.23 국 압류가 존재하므로 배당요구·당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 별도 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리 이후 후순위 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라, 등기 권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 민간임대주택등기, 공동주택(청년주택) 이용, 임대관계 미상입니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 최저가 238,400,000원을 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 결론은 “말소 권리는 비교적 정리되지만, 임대 규제와 점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
