서울북부지방법원 2025타경3739. 에드가쌍문 2층 225호로, 감정평가서상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 건물은 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 단지 정보는 253세대입니다. 현재 최저매각가는 190,720,000원으로 감정가 298,000,000원의 64%, 유찰 횟수는 2회입니다.
등기상 권리 흐름의 중심은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.12. 임의경매를 신청했습니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정, 압류는 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 같은 날 등기된 민간임대주택등기와 감정평가서의 임대관계 미상 문구는 금액 인수와 별개로 반드시 확인해야 할 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3739 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 2층 225호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(청년주택) · 7층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,617,962원 |
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸 구조, 민간임대 표시는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 292,460,596원이었고 2023.07.14. 198,617,962원으로 변경됐습니다. 2025.07.01. 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 같은 공사가 경매를 신청했습니다. 2023.07.14. 추가 설정된 하나은행 근저당권 198,617,962원과 온라이프건설 근저당권 41,932,990원, 2025년 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차 최저매각가는 190,720,000원으로 감정가 298,000,000원의 64%입니다. 단지 경매 데이터의 평균 유찰 횟수는 1.5회인데 이 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가이고, 비교 가능한 실제 거래금액이 제시돼 있지 않으므로 64%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 190,720,000원 | 3,256,138,238원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 152,576,000원 | 3,293,748,222원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 122,060,800원 | 3,323,836,209원 | 0원 |
회차가 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권이 많이 남는 것과 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 동일한 문제가 아닙니다. 이 사건의 가격 판단에서는 채권 미배당 규모보다 실제 점유·임대 조건과 실거래 시세 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 292,460,596원 | 187,249,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 198,617,962원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 41,932,990원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 190,720,000원 가정 시 집행비용 3,470,080원을 제외한 187,249,920원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남는 계산입니다. 전체 채권액은 3,443,388,158원, 총 배당액은 187,249,920원, 미배당액은 3,256,138,238원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역(우이신설역) 북동측 인근으로, 주변에는 공동주택·아파트·주상복합건물·상업용건물·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설역 솔밭공원역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물이며 난방·승강기·급배수·위생설비·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 평지·정방형이며 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 64%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 에드가쌍문의 실제 거래가격과 임대수익 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가서가 정확한 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현장 점유자, 임대차계약, 전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대 의무 확인. 임대의무기간, 양도, 임대료 증액기준 등 경매 취득 후 적용 여부를 유관부서에 확인해야 합니다.
- 배당표 재점검. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 최종 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 매각기일 2026.10.20. 현재 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간과 겹치므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사, 매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 임대관계 확인이 먼저”
현재 최저매각가는 190,720,000원, 감정가의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 등기상으로는 2022.08.12. 근저당권이 말소기준이 되고, 후순위 담보권·가압류·경매·압류는 매각 소멸하며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 없는 64% 아파트”로 보면 중요한 부분을 놓칩니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(청년주택), 등기에는 민간임대주택 표시가 있고, 임대관계는 미상입니다. 실거래 가격 비교도 확인되지 않은 만큼 지금 단계에서 “시세보다 싸다”고 단정할 수 없습니다. 등기상 금액 인수는 낮지만, 임대·점유 확인 난도는 남아 있는 물건. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 실제 임대관계와 민간임대 의무를 어디까지 확인하느냐입니다.
