서울북부지방법원 2025타경3821. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 301호 오피스텔입니다. 감정평가상 주방 및 거실·욕실1 등을 갖춘 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층에 위치합니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 주식회사하나은행 근저당권이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 권리표만 보고 곧바로 “깨끗하다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 등기에는 2019.05.24을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있고, 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만, 주거용 오피스텔인 만큼 전입세대·확정일자·점유관계가 말소기준일보다 앞서는지 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용(주방 및 거실, 욕실1 등) · 7층 건물 내 3층 |
| 대상면적 | 21.1866㎡ |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임대관계는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이고, 2023.07.14에는 143,201,099원으로 변경 등기가 있습니다. 해당 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 2025.11.12 임의경매개시결정을 받았습니다.
2024.09.06 박준우 가압류, 2025.04.23 박미숙 가압류, 2026.01.13 서울주택도시개발공사 가압류, 2026.01.27 국의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2022.08.03 주식회사세정건설 가압류와 2022.09.13 주식회사 세정건설 가처분은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 감정가 210,000,000원의 80%인 168,000,000원입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 대상 면적 21.1866㎡는 단지 실거래 면적 매칭이 되지 않아 실거래 시세 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 80%라는 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 곧바로 시장가격 대비 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 2,491,823,356원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 2,524,952,956원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 2,551,456,636원 |
에드가쌍문 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이므로 감정가 할인만 보고 서둘러 판단하기보다, 실제 동일·유사 면적 거래와 점유관계를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 164,848,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 168,000,000원에서 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 총액 2,656,671,356원 중 채권 배당액은 164,848,000원, 미배당은 2,491,823,356원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변에는 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 301호이며, 개별난방·위생 및 급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 왕복5차선 포장도로, 북측과 동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·정방형 토지이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 주거용 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 전입세대·확정일자·점유관계를 말소기준일 2022.08.12과 반드시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.24 민간임대주택 등록 이력이 있으므로 해당 등기와 실제 임대차관계의 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가 80%이나 동일 면적 실거래 매칭이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원, 3회 유찰 시 107,520,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당은 현재 회차 2,491,823,356원으로 크지만, 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부구조가 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접 확인됐습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차관계 확인”을 분리해서 보자
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 하나은행 근저당을 말소기준으로, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 주거용 오피스텔의 임대관계가 미상이고 2019.05.24 민간임대주택 등록 이력이 있다는 점은 별개로 확인해야 할 리스크입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰돼 최저가가 168,000,000원까지 내려왔지만, 대상 면적과 맞는 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 “후순위 등기권리는 소멸 예정, 임차관계는 확인 필요, 가격 메리트는 시세 대조 전 보류”로 정리하는 것이 가장 안전합니다.
