서울북부지방법원 2025타경3821. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 301호 아파트입니다. 감정가는 210,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 소유자는 도휘주식회사이고, 경매개시 채권자는 한국주택금융공사입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.08.12. 설정된 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 210,860,479원이었고, 2023.07.14. 1번 근저당의 채권최고액을 143,201,099원으로 변경한 기록이 있습니다. 같은 날 하나은행의 추가 근저당 143,201,099원과 온라이프건설 근저당 30,233,168원도 설정됐습니다. 이후 하나은행 근저당은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 301호 |
| 도로명 | 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용(주방 및 거실, 욕실1 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 143,201,099원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 · 2022.05.13 준공 |
| 특이 등기 | 2022.08.12 민간임대주택등기 · 2019.05.24 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 2022.08.12. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당과 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가 134,400,000원은 감정가 210,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 수 있는 비교 실거래 금액이 없습니다. 단지 정보에는 비교 대상 면적 21.1866㎡가 표시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 거래가격도 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 구분해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 134,400,000원 | 64% | 2,524,952,956원 |
| 3회 유찰 시 | 107,520,000원 | 51.2% | 2,551,456,636원 |
| 4회 유찰 시 | 86,016,000원 | 40.96% | 2,572,603,644원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권 미배당의 증가는 곧바로 낙찰자의 추가 부담을 의미하지 않습니다. 가격 판단의 핵심은 실제 주변 거래가격을 따로 확인해 현재 134,400,000원이 시장가격 대비 어느 수준인지 검증하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,860,479원 | 131,718,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,201,099원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,233,168원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 박준우 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 서울주택도시개발공사 | 178,936,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,656,671,356원 중 예상 배당은 131,718,400원이며, 미배당액은 2,524,952,956원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 5차선 포장도로, 북측·동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전설비를 갖췄습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도와 외부관찰 등을 통해 간접 확인됐습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 현재 최저가 134,400,000원이 실제 주변 시세보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 1번 근저당은 최초 210,860,479원에서 143,201,099원으로 변경된 기록이 있으므로 배당계산과 등기 원본을 함께 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 하나은행의 1·2번 근저당은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전된 기록이 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부가 간접 확인됐으므로 실제 내부 상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 매각기일 2026.10.20 현재 표시된 허가구역 지정기간과 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 0명, 예상 인수 0원이고 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 감정가 210,000,000원에서 134,400,000원까지 내려왔습니다.
다만 감정가의 64%라는 숫자와 “시세의 64%”는 전혀 다른 의미입니다. 최근 비교 실거래 금액이 확인되지 않으므로 이 가격이 시장에서 실제로 싼지는 아직 판단할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류. 실거래·현장가격 확인 후 134,400,000원의 위치를 확인하는 것이 이 사건의 마지막 판단 포인트입니다.
