서울북부지방법원 2025타경3913. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 312호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(청년주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층이며 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 현재 소유자는 도휘주식회사입니다.
가격은 감정가 273,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 218,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 같은 면적대의 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 “감정가의 80%니까 싸다”라고 결론낼 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 할인율보다 권리·점유 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3913 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 312호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 공동주택(청년주택) |
| 전용면적 | 23.1866㎡ |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 218,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 159,875,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 특별등기는 별도 확인
말소기준은 2022.08.12. 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 235,412,727원이고, 2023.07.14. 변경등기에는 159,875,199원으로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 2025.07.01. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.12. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후의 을구 2번 하나은행 근저당 159,875,199원, 을구 3번 온라이프건설 근저당 33,753,469원, 주식회사 도안 가압류 1,138,000,000원, 박미숙 가압류 1,593,440,000원, 경매개시결정과 국의 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서 매수인에게 금전으로 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 비교는 불가
에드가쌍문은 253세대, 사용승인일 2022.05.13.인 건물입니다. 현재 대상면적은 23.1866㎡로 표시되어 있으나, 비교 가능한 동일면적 실거래 표본은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 273,000,000원에서 20% 내려온 현재 최저가 218,400,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,857,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 235,412,727원 | 214,542,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 159,875,199원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 218,400,000원 가정 시 집행비용 3,857,600원을 제외한 214,542,400원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 총 채권 미배당은 2,945,938,995원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 2,945,938,995원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 2,989,007,475원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 139,776,000원 | 137,019,136원 | 3,023,462,259원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·주상용 건물·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 312호이며 사용승인일은 2022.05.13.입니다. 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지이고, 서측 약 25m 내외 도로와 북측·동측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. ㎡당 4,865,000원으로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 감정평가에서 임대관계 미상·폐문부재로 조사됐으므로 실제 점유자, 전입·임차관계와 명도 대상을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.08.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 을구 1번 근저당은 최초 235,412,727원에서 159,875,199원 변경등기가 있고 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 등기 원본과 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 218,400,000원이 적정한지 별도 시세조사 없이 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 174,720,000원, 3회 유찰 시 139,776,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아져도 시세 자료가 없으면 할인 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 제공된 배당계산만 보면 매수인 금전 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 정리되는 구조입니다. 그러나 갑구의 민간임대주택등기, 감정평가의 임대관계 미상·폐문부재라는 두 요소가 남아 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료까지 없어 감정가 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 등기상 금전 인수는 낮지만, 점유·임대차·민간임대주택 상태 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
