서울북부지방법원 2025타경3913. 서울 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 312호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2022.05.13입니다.
권리관계의 기준점은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 235,412,727원이었고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 159,875,199원이 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3913 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층312호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(청년주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 174,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 159,875,199원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.12 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사하나은행의 추가 근저당권, 주식회사온라이프건설 근저당권, 주식회사 도안·박미숙 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 273,000,000원, 현재 최저매각가는 174,720,000원으로 감정가의 64%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래 금액이 확인되지 않는 상태에서는 이 64%를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 해석할 수 없습니다.
현재 확인되는 시장 정보는 에드가쌍문 253세대, 사용승인일 2022.05.13, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 1.5회입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수를 넘어선 상태입니다. 가격 메리트 판단은 감정가 할인율보다 실제 거래 가능한 가격대 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,246,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 235,412,727원 | 171,473,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 159,875,199원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 33,753,469원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 도안 | 1,138,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,720,000원 가정 시 채권 총액 3,160,481,395원 중 171,473,920원이 배당되고, 미배당액은 2,989,007,475원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 공동주택·주상용 건물·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 솔밭공원역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 312호이며 사용승인일은 2022.05.13입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측·동측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계 미상·폐문부재 상태이므로 전입세대, 실제 점유자, 최신 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 174,720,000원이 감정가의 64%라도 실거래 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 주변 거래 가능한 가격대를 먼저 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 2022.08.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 매각 후 효력을 원본 문서에서 확인하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.07.01 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 경매신청 관계를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 세금·비용 확인. 2026.01.27 국의 압류가 있고, 배당표는 실제 조세채권·집행비용에 따라 달라질 수 있으므로 최신 배당요구·세금 관계를 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실거래
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 174,720,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
하지만 현장조사에서 임대관계 미상·폐문부재였다는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 더구나 최신 실거래 가격을 확인하지 않은 채 감정가 대비 64%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수도 없습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 한다는 점입니다.
