서울북부지방법원 2025타경4008. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 3층 321호로, 물건 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 공동주택(청년주택)입니다. 권리분석의 기준점은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당입니다. 그보다 뒤에 들어온 임차인 이민주 씨의 전입일은 2024.11.22이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 이후 박미숙 가압류, 경매개시결정, 국 압류도 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건에는 갑구에 민간임대주택등기가 있고, 감정평가에서도 실제 이용상태를 청년주택으로 적시하고 있습니다. 따라서 단순 오피스텔 매매물건처럼 가격만 보는 것보다, 임대주택 관련 등기 내용과 실제 임대관계, 이민주 씨의 보증금·확정일자를 원문 서류와 함께 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 321호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공동주택(청년주택) 이용 · 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 163,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,710,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 210,138,354원이고, 2023.07.14 변경등기에는 142,710,684원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사를 거쳐 2026.05.12 주식회사온라이프건설로 이전되었습니다. 2023.07.14 추가설정된 하나은행 근저당 142,710,684원과 온라이프건설 근저당 30,129,630원, 2025.11.06 박미숙 가압류, 2026.01.27 국 압류는 모두 기준권리 뒤입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 | 2024.11.22 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 163,200,000원으로 감정가 204,000,000원의 80%입니다. 그러나 에드가쌍문의 동일 조건 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 할인이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.4회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 적어도 경매시장에서 즉시 소화되는 유형이라고 보기에는 조심스러운 신호입니다. 현재 1회 유찰 뒤 가격이 163,200,000원이고, 추가 유찰 시 시나리오는 130,560,000원과 104,448,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 210,138,354원 | 160,115,200원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 142,710,684원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 30,129,630원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,976,418,668원, 배당액은 160,115,200원, 미배당은 1,816,303,468원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측의 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도봉구 쌍문동 솔밭공원역 북동측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 물건 용도는 오피스텔이나 감정평가상 실제 이용은 공동주택(청년주택)입니다. 난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지는 3,111.0㎡, 평지·정방형이며 광대세각 도로에 접합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.4회·낙찰률 0.0%로 제시돼 입찰 전 실제 매수수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차계약 확인. 이민주 씨의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 매각물건명세서에서 배당상 지위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있고 감정 이용상태도 청년주택입니다. 매각 후 이용·임대 관련 사항을 원문 등기와 관계 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 163,200,000원은 감정가의 80%지만 실거래 시세가 확인되지 않습니다. ‘1회 유찰 = 저가’로 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 130,560,000원, 3회 유찰 시 104,448,000원입니다. 단순 할인폭이 아니라 실제 사용조건과 예상 수익을 함께 비교해야 합니다.
- 배당표 대조. 을구 1번 근저당은 최초 210,138,354원에서 2023.07.14 142,710,684원으로 변경된 이력이 있으므로 실제 배당기준 채권액은 법원 서류와 재확인하세요.
- 체납·인도. 관리비 체납, 실제 점유상태, 인도 협의 비용은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2022.08.12 근저당이고, 확인된 임차인 이민주 씨의 전입은 2024.11.22라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리상 ‘보증금 인수형’ 물건은 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가 163,200,000원이 감정가보다 20% 낮다는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 감정 이용상태가 공동주택(청년주택)이고 민간임대주택등기가 존재하며, 임차인의 보증금·확정일자도 확인이 필요합니다. 인수 0원은 긍정적이지만, ‘싸다’는 결론은 아직 이릅니다. 이 물건은 권리보다 실제 임대조건과 가격 검증이 최종 입찰가를 좌우합니다.
