서울북부지방법원 2025타경4008. 쌍문동 에드가쌍문 3층 321호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 130,560,000원입니다. 말소기준권리는 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권입니다. 전입자 이민주의 전입일은 2024.11.22로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 예상배당 계산상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 “후순위 임차인을 떠안느냐”보다 등기부의 권리 이동과 민간임대주택등기 확인이 더 중요합니다. 말소기준 근저당은 하나은행에서 한국주택금융공사로 이전된 뒤 다시 주식회사온라이프건설로 이전된 내역이 있고, 경매개시결정 당시 채권자는 한국주택금융공사입니다. 또한 갑구에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 321호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 건물 내 3층 321호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 142,710,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 전입자는 대항력 없음
말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 210,138,354원으로 등기됐고 2023.07.14 변경등기에는 142,710,684원이 기재되어 있습니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 주식회사온라이프건설로 다시 이전된 내역이 있습니다. 후순위인 박미숙 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류와 을구 후순위 근저당권은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 전입자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민주 | 2024.11.22 | 미상 | 미상 | 2025.11.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이민주의 전입은 말소기준 2022.08.12보다 늦은 2024.11.22입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 기초해 낙찰자에게 미배당 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.11.24 접수됐습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 210,138,354원 | 127,932,160원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 142,710,684원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사온라이프건설 | 30,129,630원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박미숙 | 1,593,440,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,976,418,668원 중 채권자 예상배당은 127,932,160원, 미배당액은 1,848,486,508원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·건물·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭공원역 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물 내 3층 321호이며 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 단지. 에드가쌍문은 253세대이며 사용승인일은 2022.05.13입니다.
- 토지. 대체로 정방형이며 공동주택 부지로 이용 중이고, 광대세각의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택 공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 한정 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각 이후 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 직접 대조하세요.
- 점유자 확인. 이민주는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이민주의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구 관련 원문을 확인하세요. 대항력 자체는 말소기준 이후 전입으로 없습니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 하나은행 근저당의 채권최고액 변경과 한국주택금융공사·주식회사온라이프건설로 이어진 이전관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 130,560,000원은 감정가의 64%지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 104,448,000원, 4회 유찰 시 83,558,400원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 승부는 등기 확인과 가격
이 사건의 주택임대차 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 실제 전입자는 이민주 1명이고, 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 130,560,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
다만 등기부에는 민간임대주택등기가 존재하고, 말소기준 근저당도 하나은행에서 한국주택금융공사를 거쳐 주식회사온라이프건설로 이전된 내역이 이어집니다. 따라서 이 물건은 “후순위 임차보증금을 떠안는 사건”이라기보다 민간임대주택등기와 채권 이전관계를 정확히 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
