서울북부지방법원 2025타경4091. 쌍문동 에드가쌍문 3층 333호로, 감정평가상 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 방1·거실·욕실·실외기실·현관 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고 사용승인은 2022.05.13입니다. 대상 면적은 30.0311㎡로 파악됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 298,000,000원의 64%인 190,720,000원입니다.
권리 구조의 중심은 2022.08.12 접수된 하나은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 설정된 근저당과 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.01에는 하나은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.12 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층 333호 · 도로명주소 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(청년주택: 방1, 거실, 욕실, 실외기실, 현관) |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층 333호 · 30.0311㎡ · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 190,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 296,793,345원이었고, 2023.07.14 변경등기에는 채권최고액 201,560,450원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.07.14 하나은행 추가 근저당 201,560,450원, 온라이프건설 근저당 42,554,220원, 2024.08.19 서정만 근저당 100,000,000원, 진수민 가압류 20,000,000원 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가 190,720,000원은 감정가 298,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 사건에서는 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격처럼 직접 비교할 수 있는 실거래 기준값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 36% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결하면 안 됩니다.
| 단지 | 에드가쌍문 · 253세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2022.05.13 |
| 대상 면적 | 30.0311㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.5회 |
| 본건 현재 유찰 | 2회 |
| 현재 최저가 | 190,720,000원 · 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,470,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 296,793,345원 | 187,249,920원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 진수민 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 660,908,015원 중 채권자 예상배당은 187,249,920원, 미배당은 473,658,095원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 배당 추정에서는 을구 1번 근저당을 최초 채권최고액 296,793,345원 기준으로 계산하고 있으나, 등기에는 2023.07.14 채권최고액 201,560,450원 변경등기가 존재합니다. 또한 해당 근저당권은 2025.07.01 한국주택금융공사로 이전돼 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 배당요구 및 채권계산서 원문 대조가 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 후순위 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 473,658,095원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 152,576,000원 | 149,639,936원 | 511,268,079원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 122,060,800원 | 119,551,949원 | 541,356,066원 | 0원 |
이 시나리오에서 중요한 것은 미배당 증가와 매수인 인수는 서로 다른 문제라는 점입니다. 후순위 채권자가 돈을 못 받는 금액은 추가 유찰마다 커지지만, 계산상 매수인이 떠안는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 점유자·임차권 및 민간임대주택 관련 사항은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역 및 버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택 중 청년주택으로 이용 중이며 방1·거실·욕실·실외기실·현관 구조입니다.
- 도로. 서측 약 25미터, 북측 및 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 아파트용도 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 먼저 확인. 감정가의 64%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 전용 30.0311㎡와 실제로 비교 가능한 최신 거래를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.12 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 임대의무 관련 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 1번 근저당의 최초 채권최고액 296,793,345원, 2023.07.14 변경금액 201,560,450원, 2025.07.01 한국주택금융공사 이전을 등기 원문과 배당서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.27 국 압류가 있고 실제 조세채권 및 미납 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2022.08.12 근저당을 기준으로 후순위 근저당, 가압류, 국세 압류, 경매개시결정이 소멸하는 구조이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그 점만 놓고 보면 권리부담은 낮습니다.
하지만 투자판단의 핵심은 가격입니다. 현재 최저가는 190,720,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이를 받쳐줄 최신 실거래 비교수치가 없는 상태에서는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 민간임대주택등기, 두 차례 유찰이 겹쳐 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 낮지만 가격 검증과 점유·임대관계 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
