서울북부지방법원 2025타경4091. 도봉구 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 3층 333호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(청년주택: 방1·거실·욕실·실외기실·현관)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물로 2022.05.13 사용승인됐습니다. 말소기준은 2022.08.12 설정된 하나은행 근저당권이며 최초 채권최고액은 296,793,345원입니다.
이후 하나은행 근저당은 2023.07.14 채권최고액 201,560,450원으로 변경된 기록이 있고, 추가 근저당과 가압류·압류가 이어졌습니다. 2025.07.01 하나은행의 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.12 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 238,400,000원 가정에서는 집행비용을 뺀 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 큰 미배당이 남습니다. 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경4091 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 3층333호 · 도로명 서울특별시 도봉구 삼양로 602 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공동주택(청년주택: 방1·거실·욕실·실외기실·현관) 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제3층 제333호 · 사용승인 2022.05.13 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 201,560,450원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있어 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준인 2022.08.12 하나은행 근저당 이후의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·환금성 — ‘감정가 80%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 238,400,000원으로 감정가 298,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 190,720,000원(64%), 3회 유찰 시는 152,576,000원(51.2%)입니다. 그러나 이 사건에서 가격 판단은 단순 할인율보다 환금성 지표를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 238,400,000원 | 426,645,615원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 190,720,000원 | 473,658,095원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 152,576,000원 | 511,268,079원 |
에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13 사용승인 단지입니다. 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 현재 회차가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 실제 점유·임대조건과 매수 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 보수적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,137,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 296,793,345원 | 234,262,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나은행 | 201,560,450원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사온라이프건설 | 42,554,220원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 서정만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 진수민 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 660,908,015원 중 예상 배당은 234,262,400원이고, 미배당은 426,645,615원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근. 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·각급 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 솔밭공원역과 버스정류장이 소재해 제반 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 북측 및 동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 이용·설비. 공동주택(청년주택)으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·고도지구(28m 이하)·지구단위계획구역·조망가로특화경관지구·공공지원민간임대주택공급촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,111.0㎡, 공시지가 4,865,000원/㎡, 지목 대, 평지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0%로 현재 회차에서 가격만 보고 낙관하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 매각 후 매수인에게 미치는 효과를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 238,400,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 할인율 자체를 시세 할인으로 간주하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 190,720,000원, 3회 유찰 시 152,576,000원입니다. 단지 평균 유찰 2.4회를 함께 보면서 응찰 상한을 정하세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 미배당 채권은 426,645,615원이지만 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당이 크다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·세금 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기상 말소기준은 2022.08.12 하나은행 근저당이고, 이후 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 등기부의 민간임대주택등기, 감정평가서의 임대관계 미상, 단지 경매 평균 2.4회 유찰과 0.0% 매각률을 함께 보면 단순한 권리청정형으로 평가하기 어렵습니다.
특히 현재 최저가 238,400,000원은 감정가의 80%라는 사실만 확인될 뿐, 그 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 말소되는 담보권보다 임대주택 관련 등기와 실제 점유, 그리고 환금성 확인이 승부처입니다. 권리 계산은 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
