서울북부지방법원 2025타경11662. 서울 노원구 상계동 상계주공아파트 607동 11층 1101호입니다. 감정가는 646,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 516,800,000원입니다. 등기부상 소유자는 이승종, 말소기준권리는 2016.10.27. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 261,600,000원입니다.
그 뒤 2022년 주식회사와이펀드 명의로 채권최고액 360,000,000원의 근저당이 설정됐고, 해당 근저당은 2025.04.09. 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11662 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 720 상계주공아파트 607동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.01㎡ · 철근콘크리트 벽식조 · 15층 중 11층 |
| 소유자 | 이승종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 516,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 63,219,664원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.27. 을구 14번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 · 261,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 핵심 담보권 중 가장 앞선 것은 2016.10.27. 현대해상화재보험주식회사 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2022.01.25. 설정된 을구 19번 근저당과 2025.02.03. 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 데이터상 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.7%
상계주공6(고층) 전용 58.01㎡ 중심의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 786,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 800,000,000원입니다. 현재 최저가 516,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.01㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 58.01㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2026.07 | 58.01㎡ | 6 | 797,000,000원 |
| 2026.07 | 59.2㎡ | 14 | 710,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 11 | 810,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 8 | 775,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 2 | 795,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 2 | 795,000,000원 |
| 2026.06 | 58.01㎡ | 14 | 785,000,000원 |
| 2026.05 | 58.01㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 12건 | 786,416,666원 |
표본 거래 범위는 710,000,000원~810,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 786,416,666원입니다. 감정가 646,000,000원도 이 평균보다 낮으며, 한 차례 유찰된 현재 최저가 516,800,000원은 최근 평균 대비 65.7%입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 실제 점유상태와 물건 상태를 확인한 뒤 가격 차이를 보존할 수 있는지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,568,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 현대해상화재보험주식회사 | 261,600,000원 | 261,600,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 주식회사와이펀드 | 360,000,000원 | 247,632,000원 |
| 채권 미배당 | 621,600,000원 | 112,368,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산은 집행비용 7,568,000원, 채권자 배당 509,232,000원, 채권 미배당 112,368,000원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 구성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 516,800,000원 | 112,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 413,440,000원 | 214,694,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 330,752,000원 | 296,278,528원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형과 달리, 현재 계산상 실질취득액이 매각가와 동일하게 움직이는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 상계동, 지하철 4·7호선 노원역 남동측 인근. 대규모 아파트단지와 각급학교, 근린생활시설이 있는 아파트 중심 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 상계주공6(고층) · 총 2,646세대 · 1988.05.13. 준공.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 15층 건물의 11층. 위생·급배수·지역난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 정비구역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,536,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지입니다.
- 공부. 공부와의 차이 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사가 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유원인을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 14번 현대해상화재보험주식회사 근저당 261,600,000원이 말소기준으로 계산돼 있습니다.
- 후순위 근저당 이전 확인. 을구 19번 주식회사와이펀드 근저당은 2025.04.09. 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전돼 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 516,800,000원과 최근 12개월 실거래 평균 786,416,666원, 최신 거래 800,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 및 지구단위계획구역 등 표시 내용을 입찰 전 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 마지막 확인은 점유”
이 사건의 숫자만 보면 매력 포인트는 분명합니다. 감정가 646,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 516,800,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 786,416,666원 대비 65.7%입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 따라서 “임차인 목록이 없다”는 사실만으로 점유 리스크까지 없다고 단정하면 안 됩니다. 등기 구조와 가격은 A급에 가깝지만, 실제 점유·임대차 확인이 끝나야 안전성이 완성되는 물건입니다. 권리상 승부처보다 현장 확인이 마지막 체크포인트입니다.
