서울북부지방법원 2025타경12095. 중랑구 면목동 ‘루시드’ 5층 502호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2021년 11월 5일 김민지가 소유권을 취득한 날 수협은행이 채권최고액 368,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 3월 12일 주식회사 루센의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 말소기준 이후의 경매개시결정과 수협은행 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 이미 크게 조정됐습니다. 감정가 486,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 248,832,000원, 감정가의 51.2%입니다. 같은 건물에서 확인되는 2026년 5월 전용 43.19㎡·3층 거래 540,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 46.1%입니다. 다만 실거래 표본은 1건이므로 이 숫자를 곧바로 모든 층·호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 393-35 루시드 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 42.91㎡ · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 6층 건물 내 5층 502호 · 사용승인 2021.07.12 |
| 소유자 | 김민지 |
| 감정가 / 최저가 | 486,000,000원 / 248,832,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 루센 / 148,228,262원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 수협은행 근저당
말소기준은 2021.11.05 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 368,000,000원이고, 배당 시뮬레이션에서는 이 근저당에 244,548,352원이 배당된 뒤 매각대금이 모두 소진됩니다. 그 결과 신청채권자 주식회사 루센의 청구액 148,228,262원에는 예상배당이 없습니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 실제 확정채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1건과의 가격 차이는 크다
‘루시드’는 총 15세대, 2021년 7월 12일 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 42.91㎡이고, 면적이 유사한 최근 거래로는 2026년 5월 전용 43.19㎡·3층 540,000,000원 거래 1건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 43.19㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 540,000,000원 |
현재 최저가 248,832,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 540,000,000원의 46.1%입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이므로 현재 자료 기준 실질취득액도 248,832,000원으로 계산되고, 이 역시 최근 거래보다 크게 낮습니다. 감정가 486,000,000원조차 최근 거래 540,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,283,648원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 368,000,000원 | 244,548,352원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 루센 | 148,228,262원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 516,228,262원 중 예상 배당액은 244,548,352원, 미배당액은 271,679,910원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 248,832,000원 | 244,548,352원 | 271,679,910원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 199,065,600원 | 195,478,682원 | 320,749,580원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 159,252,480원 | 156,222,945원 | 360,005,317원 | 0원 |
현재 회차에서도 수협은행 근저당 채권최고액을 전부 충족하지 못하고, 신청채권자 루센은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 4회·5회 유찰 시에는 미배당액이 각각 320,749,580원, 360,005,317원으로 더 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중곡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대·연립주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 용마산역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 기본 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 10미터, 동측 폭 약 3미터 내외의 포장도로 및 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도심 공공주택 복합지구, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 3필지 일단의 토지로 이용되고 있으며 공시지가는 4,793,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이고 확인되는 최근 실거래가 1건이므로, 최근 거래가격 자체보다 실제 매수 수요와 거래 빈도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황상 실제 점유자와 전입 시점을 확인하고, 점유자가 있다면 보증금·확정일자까지 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문·시건으로 내부 확인이 되지 않아 실제 내부구조와 이용상태가 감정평가의 표준적 판단과 다를 수 있습니다.
- 수협은행 실제 채권액 확인. 배당표는 채권최고액 368,000,000원을 기준으로 계산됐으므로 확정채권액에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 표본 확인. 최근 12개월 실거래가 540,000,000원 1건뿐이므로, 층·향·내부상태 차이를 감안해 추가 비교가 필요합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 15세대이고 동일 건물 경매 평균 유찰횟수가 3.0회입니다. 싸게 취득하는 것과 빠르게 재매각하는 것은 별개의 문제입니다.
- 토지이용 규제 확인. 도심 공공주택 복합지구와 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항을 입찰 목적과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 강하지만, 미상 임차관계가 마지막 관문”
이 물건의 숫자는 눈에 띕니다. 감정가 486,000,000원이 3회 유찰돼 248,832,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 540,000,000원의 46.1%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 현재 확인된 등기권리만 보면 구조는 단순합니다.
다만 결론을 ‘무조건 싼 무인수 물건’으로 단순화하기는 어렵습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았기 때문입니다. 여기에 총 15세대의 소규모 다세대, 최근 실거래 1건, 평균 유찰횟수 3.0회라는 환금성 변수를 함께 봐야 합니다. 가격은 매력적이지만, 점유·임차 확인이 끝나야 권리분석도 완성되는 물건입니다.
