전주지방법원 2025타경31769. 사건 표기는 연립·다세대와 토지이나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지 245㎡와 단층 주택 및 광으로 조사됐지만 이번 매각은 전체 부동산 매각이 아니라, 공유자 김현배의 11분의 2 지분에 대한 강제경매입니다. 일괄매각이며 제시외 건물에 대한 지분도 포함되지만, 낙찰자는 나머지 지분을 가진 김말순·김숙희·김옥희·김현철과 공유관계를 이어가게 됩니다.
등기만 보면 현재 유효한 근저당권과 가압류는 확인되지 않습니다. 1999년 대우중공업 가압류는 2000년에 말소됐고, 2007년 원광신용협동조합 근저당권도 2020년에 말소됐습니다. 따라서 선언된 말소기준은 2025년 10월 2일 김현배 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 다만 권리분석의 실제 난점은 등기보다 점유와 지분의 처분성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 태평동 31-6 · 전주시 완산구 태평2길 16-21 |
| 사건 표기 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 매각 대상 | 김현배 공유지분 11분의 2 · 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 지분 포함 |
| 전체 공유자 | 김말순 3/11 · 김숙희 2/11 · 김옥희 2/11 · 김현배 2/11 · 김현철 2/11 |
| 토지 | 대 245㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(불) · 공시지가 430,400원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 37,109,790원 / 25,977,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 44,032,062원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 없지만 점유는 미확정
1999년 가압류와 2007년 근저당권은 각각 2000년과 2020년에 이미 말소됐습니다. 2025년 9월 상속에 따른 공유지분 이전이 등기된 뒤, 같은 해 10월 김현배 지분에 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
점유·전입 관계
| 성명 | 전입일 | 점유 지위 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김말순 | 1968.10.20 | 공유자 3/11 · 주택 등 점유 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김숙희 | 2009.11.06 | 공유자 2/11 · 주택 등 점유 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지아 | 2018.12.12 | 주택 등 점유·전입자 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차관계와 보증금이 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 김말순·김숙희는 등기상 공유자이므로 임대차인지 공유자로서의 점유인지도 구분해 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘2/11 지분’이 먼저다
현재 최저매각가는 25,977,000원으로 감정가 37,109,790원의 70%입니다. 그러나 이 금액으로 취득하는 것은 주택과 토지 전체가 아니라 김현배 지분 2/11입니다. 낙찰 후 단독으로 전체 주택을 사용하거나 처분할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 실제 경제성은 나머지 공유자와의 협의, 점유 해소 가능성, 지분 매각 가능성 및 공유관계 정리 비용을 함께 고려해야 합니다.
또한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있고, 행사 횟수는 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 동일 조건으로 우선매수권을 행사하면 외부 입찰자의 취득이 성립하지 않을 수 있습니다. 이 권리는 가격을 낮추는 요소라기보다 외부 응찰의 성사 가능성을 떨어뜨리는 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 867,586원 |
| 1. 가압류 · 대우중공업주식회사 | 17,673,730원 | 17,673,730원 |
| 2. 근저당 · 원광신용협동조합 | 40,000,000원 | 7,435,684원 |
| 3. 신청채권자 · 주식회사대한채권관리대부 | 44,032,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 101,705,792원 중 예상배당은 25,109,414원, 미배당은 76,596,378원입니다. 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시멘트 벽돌조 기와지붕 단층 단독주택과 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 광으로 조사됐습니다.
- 입지. 전주초등학교 동측 인근이며 단독주택, 학교, 동사무소, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 면적은 245㎡이며 평지·사다리형·세로각지(불)입니다. 이번 매각은 토지 전체가 아니라 김현배 지분에 한정됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 전체가 아닌 소수 공유지분은 일반 매매 수요가 제한됩니다. 공유자 협의나 공유관계 정리 가능성이 실질적인 출구전략입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 주택 전체가 아니라 김현배 지분 2/11입니다. 토지·건물·제시외 건물에서 각각 매각되는 지분 범위를 원본 목록으로 대조해야 합니다.
- 점유자별 임대차 확인. 김말순·김숙희·김지아의 점유 원인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 공유자 점유 구분. 김말순과 김숙희는 등기상 공유자입니다. 임차인인지 공유자로서 점유하는지에 따라 명도와 인수 판단이 달라집니다.
- 공유자우선매수권. 행사 횟수는 1회로 제한되지만 외부 최고가매수신고가 그대로 낙찰로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 배당채권 원본 대조. 이미 말소된 가압류와 근저당권이 예상배당에 반영돼 있으므로 채권계산서·배당요구서·등기부 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 공유관계 정리비용. 낙찰 후 단독사용을 전제로 하지 말고 공유자 협의, 지분 처분 및 공유관계 정리에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 현장 확인. 제시외 건물의 현황, 실제 사용구역, 출입구, 경계, 노후도와 급·배수·난방설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 지분과 점유가 더 무겁다”
이 사건은 겉으로 보면 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 소액 물건입니다. 하지만 낙찰자가 취득하는 것은 전주 태평동 단독주택 전체가 아니라 공유지분 2/11입니다. 나머지 공유자와의 관계를 정리하지 못하면 단독사용과 일반 매각이 어렵고, 공유자우선매수권으로 외부 입찰 자체가 성사되지 않을 가능성도 있습니다.
등기상 명시 인수권리는 없지만 김말순·김숙희·김지아의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득액은 25,977,000원으로 고정할 수 없으며, 점유자별 임대차관계가 확인될 때까지 인수 위험은 열려 있습니다. 여기에 이미 말소된 권리가 예상배당에 반영된 불일치도 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 가격 할인보다 권리 원본과 점유관계 확인이 먼저인 저환금성 지분 물건입니다.
