전주지방법원 2025타경31831. 등기 대상은 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 4층 401호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(상호 “예성미술학원&베스트공부방”)입니다. 소유자는 주식회사강산개발입니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.14. 설정된 전주김제완주축산업협동조합의 채권최고액 258,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2022.07.11. 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지 명의 근저당권이 각각 채권최고액 200,000,000원으로 설정됐고, 2023.12.29. 주식회사티엠지개발 명의 1,000,000,000원 근저당권도 추가됐습니다. 이들은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31831 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(예성미술학원&베스트공부방) |
| 소유자 | 주식회사강산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 209,269,625원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 계산되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 기준권리는 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 존속하는 김성수·강백한·송미령·조윤순·이성곤·김민지 근저당권, 주식회사티엠지개발 근저당권, 경매개시결정 및 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 시세 비교는 별개
감정가는 352,000,000원, 현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰되어 가격이 105,600,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 감정가의 49%인 172,480,000원, 3회 유찰 시 감정가의 34.3%인 120,735,999원입니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인의 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 258,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 근저당 · 김성수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강백한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,400,000원 가정 시 채권최고액 기준 채권 총액은 2,458,000,000원, 예상 배당액은 242,150,400원, 미배당은 2,215,849,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주반월초등학교 남서측 인근이며, 주위는 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 소재 노변에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 “예성미술학원&베스트공부방”입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 공용부분에 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터가 있습니다.
- 토지. 토지면적 760.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 토지이용상황은 상업용, 도로접면은 중로한면입니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 감정가 352,000,000원 대비 최저가 246,400,000원이라는 할인폭과 실제 시장가를 분리해서 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현황·건축물·토지 관련 원본을 대조해 실제 사용과 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 다수 근저당권과 근저당권부채권 압류가 있으나 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 최종 등기 상태는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유·영업 상태와 인도 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 근린생활시설은 주거용과 달리 임대료·공실·업종 수요가 가격에 직접 영향을 주므로 실제 임대수익과 주변 상권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형이지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조 핵심은 단순합니다. 2021.05.14. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권과 경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 한 번 유찰되어 352,000,000원에서 246,400,000원으로 내려왔지만, 실제 시장 거래와 비교할 자료가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 결론낼 수 없습니다. 특히 이용상태가 근린생활시설이라는 점까지 고려하면, 권리는 비교적 명확하지만 가격·수익성은 별도 검증이 필요한 물건으로 정리하는 것이 맞습니다.
