서울북부지방법원 2025타경12683. 정릉캐슬 102동 3층 302호, 전용 44.59㎡급 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다. 임차인 유희연은 2021.03.05 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.01.22입니다. 말소기준권리는 2023.04.10 웰컴저축은행 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
유희연의 보증금은 285,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 최저가 208,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,712,000원을 제외한 204,288,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 부족분 80,712,000원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰자가 체감하는 실질취득액은 208,000,000원 + 80,712,000원 = 288,712,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.59㎡급 · 5층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이경화 · 2022.04.22 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유희연 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2020.03.02 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.04.10 웰컴저축은행 주식회사 가압류 8,533,436원입니다. 그 뒤 롯데카드·케이비캐피탈·국민행복기금 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차인 유희연의 주민등록·점유일은 2021.03.05로 말소기준권리보다 약 2년 앞섭니다. 2024.06.25 경료된 주택임차권등기는 등기 순위만 보면 말소기준 뒤지만, 원래 임대차의 대항력은 선행 전입·점유에서 발생하므로 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희연 | 제3층 제302호 전부 | 285,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.03.05 | 우선변제 有 확정일자 2021.01.22 · 배당요구 | 잔액 인수 현재 회차 80,712,000원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
정릉캐슬(101,102동)은 24세대 규모이고, 비교 대상 전용면적은 44.59㎡입니다. 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 281,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.09 전용 44.2㎡ 2층 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 44.2㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 44.59㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 46.35㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.04 | 44.98㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2022.04 | 44.59㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 44.2㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 44.2㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 281,666,666원 |
표면적인 최저가는 최근 12개월 평균의 73.8%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 무시한 수치입니다. 현재 회차 실질취득액 288,712,000원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 102.5%, 최신 거래 270,000,000원의 약 106.9%입니다. 즉 실제 부담 기준으로는 최근 시세보다 낮지 않습니다.
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질 총부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 208,000,000원 | 80,712,000원 | 288,712,000원 |
| 3회 유찰 시 | 166,400,000원 | 121,729,600원 | 288,129,600원 |
| 4회 유찰 시 | 133,120,000원 | 154,543,680원 | 287,663,680원 |
낙찰가가 내려가면 유희연에게 배당되는 금액도 줄어들고 그만큼 매수인이 떠안는 보증금이 늘어납니다. 그래서 3회, 4회 유찰돼도 실질 총부담은 약 2.88억대에 머뭅니다. 이 사건은 전형적인 “최저가 하락 = 실질취득가 하락”이 아닌 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 유희연 보증금 | 285,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 웰컴저축은행 가압류 | 8,533,436원 | 0원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 4,792,942원 | 0원 |
| 4. 케이비캐피탈 가압류 | 29,953,479원 | 0원 |
| 5. 국민행복기금 가압류 | 9,325,248원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유희연 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
유희연 보증금 중 204,288,000원이 배당되고 80,712,000원이 미변제되어 매수인에게 인수되는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초교 북서측 인근으로 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재한 기존 주택지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 내 3층 302호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3~4M 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 정릉캐슬(101,102동)은 24세대 규모이며 최근 거래 3건 평균이 281,666,666원, 최신 거래가 270,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거보다 -11.3% 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 상한 설정. 현재 기준 208,000,000원만 보면 안 되고 인수 80,712,000원을 합친 288,712,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 166,400,000원, 4회 유찰 시 133,120,000원까지 최저가가 내려가도 인수액이 커져 총부담은 각각 288,129,600원, 287,663,680원 수준입니다.
- 유희연 권리 원본 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·계좌이체·보증금 반환채권 및 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 기사항전으로 표기된 주거 점유자는 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 이용상황은 건축물현황도를 기준으로 조사됐습니다.
- 최근 하락 추세 반영. 전체 평균 302,142,857원보다 최근 12개월 평균 281,666,666원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “2.08억 낙찰”이 아니라 “약 2.89억 취득”
이 사건은 표면상 감정가 325,000,000원에서 208,000,000원으로 2회 유찰된 물건입니다. 그러나 대항력 있는 유희연의 보증금 285,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금입니다. 현재 회차에서는 그 합계가 288,712,000원으로, 최근 12개월 평균 281,666,666원과 최신 거래 270,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 최근 거래 추세는 -11.3%이고, 추가 주거 점유자의 대항력 여부도 미상입니다. 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 낮아진 최저가보다 인수보증금이 더 중요한 사건이며, 추가 유찰이 발생해도 실질 총부담은 약 2.88억대에 고정되는 구조라 가격과 권리 모두 보수적인 접근이 필요합니다.
