서울북부지방법원 2025타경12683. 정릉캐슬 102동 3층 302호, 전용 44.59㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 말소되는 가압류들이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 유희연입니다. 유희연은 2021.03.05 전입·점유, 2021.01.22 확정일자를 갖고 있고 보증금은 285,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2023.04.10 웰컴저축은행 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저가 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원을 먼저 제외하면 유희연에게 예상되는 배당은 255,560,000원입니다. 보증금 285,000,000원과의 차액 29,440,000원이 남으므로, 낙찰대금 260,000,000원에 그 인수액을 더한 실질취득은 289,440,000원입니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가 2.6억짜리’가 아니라 실제로는 약 2.8944억을 부담하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 44.59㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이경화 (2022.04.22 매매 · 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 260,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유희연 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당은 2021.03.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.04.10 웰컴저축은행 가압류이며, 이후의 롯데카드·케이비캐피탈· 국민행복기금 가압류와 2025.06.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 유희연은 말소기준보다 앞선 2021.03.05 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이므로, 2024.06.25 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 미변제액에 대한 인수문제는 별도로 남습니다.
| 점유·임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유희연 제3층 제302호 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 2021.03.05 / 2021.01.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 29,440,000원 인수 |
| 기사항전 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
정릉캐슬(101·102동)은 총 24세대, 2020.02.14 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전용 44.59㎡가 대상 면적과 일치하며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 그 평균은 287,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 44.59㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.05 | 46.35㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2023.04 | 44.98㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2022.04 | 44.59㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 44.20㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2022.04 | 44.20㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 287,500,000원 |
전체 6건 평균은 307,500,000원이지만 2023년의 395,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해야 합니다. 그런데 현재 회차 실질취득 289,440,000원은 최근 12개월 평균보다 1,940,000원 높고, 최신 거래보다 14,440,000원 높습니다.
게다가 최근 12개월 거래가격은 과거 거래 대비 -9.4%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 307,500,000원과 비교해 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 회차 기준으로는 실질취득이 최근 시세 이상이므로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 유희연 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 8,533,436원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 4,792,942원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 29,953,479원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,325,248원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유희연 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,440,000원과 유희연 배당 255,560,000원으로 매각대금 260,000,000원이 전부 소진됩니다. 유희연의 보증금 미변제액 29,440,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭덕초교 북서측 인근으로, 단독주택과 소규모 공동주택이 섞여 있는 기존 주택지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 3~4m 도로에 접하고, 토지는 남측 완경사의 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,724,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정릉캐슬(101·102동)은 24세대의 소규모 공동주택입니다. 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 9.4% 낮아 하락 추세를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 260,000,000원 + 인수 29,440,000원 = 289,440,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 288,712,000원, 3회 유찰 시 288,129,600원으로 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 유희연 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.01.22, 전입·점유 2021.03.05, 보증금 285,000,000원, 배당요구 2024.06.25의 일치 여부를 계약서·주민등록·임차권등기명령 자료로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 유희연과 강제경매 신청채권자 유희연이 동일인으로 기재돼 있으므로 임대차의 실체와 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 기사항전은 보증금·전입·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 호별배치와 이용상황을 건축물현황도 기준으로 판단했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.6억에 낙찰받아도 2.6억짜리가 아니다”
이 사건은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 유희연의 보증금 285,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서 29,440,000원을 추가 인수하고, 실질취득은 289,440,000원이 됩니다. 그 금액은 최근 12개월 평균 287,500,000원보다 높고 최신 거래 275,000,000원보다도 높습니다. 시장 추세도 -9.4%입니다.
더 유찰돼 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어 실질부담은 288,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 여기에 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유 표기까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가가 아니라 인수보증금과 최근 시세를 함께 봐야 하는 대항력 임차인 인수형이며, 현재 확인된 조건만 놓고 보면 가격 메리트와 권리 안정성이 모두 낮은 편입니다.
