의정부지방법원 2025타경73289. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 제705동 3층 303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·드레스룸·발코니·현관 등으로 구성됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 중 3층이며 사용승인일은 2006.04.13.입니다.

권리관계의 기준점은 2022.02.14. 대구제일새마을금고의 채권최고액 228,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.08.07. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.12.04. 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤의 주식회사레버에프앤비대부 근저당과 박준 지분에 대한 국·양주시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다

현재 소유권은 2025.04.29. 상속을 원인으로 박선미·박진미·박수미·박준에게 각 4분의 1씩 이전됐습니다. 경매를 실행하는 담보권은 2022.02.14. 설정된 대구제일새마을금고 근저당이며, 2025.08.07. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 후순위인 주식회사레버에프앤비대부 근저당, 2025.12.04. 임의경매개시결정, 2026.05.19. 국 압류, 2026.06.22. 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래

양주자이(7단지) 동일 면적 84.92㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 209,388,333원입니다. 최근 거래는 2026.08. 200,000,000원과 218,000,000원이고, 표본 최저는 185,000,000원, 최고는 228,000,000원입니다. 현재 최저매각가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%입니다.

감정가 230,000,000원은 최근 실거래 표본의 최고가 228,000,000원보다도 높게 잡혀 있지만, 한 차례 유찰되면서 최저가는 161,000,000원으로 내려왔습니다. 따라서 가격 판단은 감정가보다 현재 최저매각가와 최근 12개월 거래를 비교하는 것이 핵심입니다. 현재 가격은 최근 평균 대비 76.9%이므로 신건 단계와 달리 가격 여유가 생긴 회차로 볼 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 267,000,000원, 예상 배당액은 157,946,000원, 미배당액은 109,054,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광숭초등학교 북서측 인근. 주위는 중대규모 아파트단지·단독주택·소규모 공장·미개발 나지 등이 혼재하고, 인근에 각급 학교 및 공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 단지. 양주자이(7단지) 561세대, 사용승인일 2006.04.13. 동일 면적 실거래 표본이 꾸준히 확인됩니다.
• 설비. 급배수·상하수도·위생설비·화재경보기·옥내소화전·난방·승강기·지하주차장 시설을 갖췄습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 감정가 230,000,000원보다 최근 12개월 실거래 평균 209,388,333원과 최근 실거래 범위 185,000,000원~228,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 현재 회차 가격. 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.9%입니다. 감정가 대비 할인율만이 아니라 실제 거래와의 간격을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 입찰 전에 재확인하세요.
• 상속 공유자 구조. 현재 소유자는 박선미·박수미·박준·박진미 각 4분의 1 공유입니다. 낙찰 후 인도·협의 과정에서 실제 점유자를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·관리비. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미납 관리비도 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1회 유찰 뒤 권리와 가격이 함께 단순해졌다”

이 사건의 장점은 두 가지입니다. 첫째, 2022.02.14. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 161,000,000원까지 내려오면서 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 209,388,333원의 76.9% 수준이 됐다는 점입니다.

다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인은 마지막까지 남겨둬야 합니다. 권리 자체는 비교적 단순하고 가격도 최근 거래권 아래에 들어온 만큼, 이 물건의 승부처는 점유를 확인한 뒤 최근 실거래를 기준으로 얼마까지 응찰할 것인지에 있습니다.