의정부지방법원 2025타경73547. 정은스카이 비동 4층 403호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이지만 감정 이용상태는 다세대주택이고, 감정서도 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제403호로 평가하고 있습니다. 현재 소유자는 조현욱이며 2021.10.21 매매로 280,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 신한은행 근저당은 2021.11.08 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.09.28 안양시 압류입니다.
권리분석의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 김용우의 선순위 대항력 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.10.05, 확정일자는 2021.10.12, 주민등록 및 점유개시는 2021.11.05로 말소기준 2022.09.28보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 보증금 미배당액을 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 다만 이번 사건에는 2026.07.01자 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 338-4 정은스카이 비동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 감정 이용상태 다세대주택 · 제4층 제403호 |
| 소유자 | 조현욱 · 2021.10.21 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.09.28 안양시 압류입니다. 이후 영등포구·마포구·안양시 압류, 드림자산관리대부 가압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김용우는 주민등록 및 점유개시가 2021.11.05로 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 280,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용우 | 제403호 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.11.05 | 2021.10.12 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 채권 양수 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 79.1%지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
정은스카이 동일 면적대 거래는 3건입니다. 전체 평균은 226,000,000원이지만 2021.10 거래 280,000,000원이 포함돼 있어 가격 메리트 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 200,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 51.95㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 52.67㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 51.95㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 평균 | 51.95㎡ | 3건 | 226,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 최저가와 같은 158,200,000원이고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 79.1%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -16.3%인 하락 추세이고, 단지 규모도 27세대에 불과합니다. 정은스카이 경매 통계의 평균 유찰도 3.1회, 낙찰률은 0.0으로 나타나므로 단순히 “최근 시세보다 싸다”만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 김용우 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 155,185,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림자산관리대부 | 23,403,207원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김용우 보증금 미배당액은 124,814,800원입니다. 다만 2026.07.01 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당 순위와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,200,000원 | 124,814,800원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 110,740,000원 | 171,610,360원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 77,518,000원 | 204,277,324원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금오중학교 북동측 인근이며 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부경전철 새말역 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제403호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,508,000원/㎡, 토지면적 952.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 다세대입니다.
- 환금성. 정은스카이 27세대, 2017.06.15 준공. 거래 표본은 3건이고 경매 평균 유찰 3.1회로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.01자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 김용우 임차권등기의 말소 동의가 낙찰 후 실제 등기정리 단계까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -16.3%이므로 79.1%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성. 27세대 규모와 경매 평균 유찰 3.1회를 감안해 재매각 시 거래기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형”
이 사건은 표면적으로는 까다롭습니다. 김용우의 전입·점유가 2021.11.05로 말소기준 2022.09.28보다 빨라 대항력이 있고, 보증금도 280,000,000원이라 현재 회차 배당만 보면 124,814,800원이 남습니다. 추가 유찰 때는 미배당액이 더 커지는 전형적인 선순위 임차인 인수형 구조입니다.
하지만 2026.07.01 주택도시보증공사의 확약으로 결론이 바뀝니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했기 때문에, 정확도 규칙상 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 158,200,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 79.1%입니다.
다만 가격 판단에는 한 가지 제동이 필요합니다. 거래 추세가 -16.3%이고, 27세대 소규모 단지이며 경매 평균 유찰도 3.1회입니다. 즉 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 하락장과 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 확약의 효력과 실제 말소 이행을 원본으로 확인하는 데 있습니다.
