의정부지방법원 2025타경73596. 경기도 의정부시 호원동 진산은빛마을28차 102동 7층 701호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무용시설(오피스텔)입니다. 감정가는 300,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 확약을 정확히 읽는 데 있습니다.
양민규의 임차권은 임대차계약일 2021.06.18., 주민등록·점유개시 2021.08.27., 확정일자 2021.06.18.이고 보증금은 320,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.05.31. 의정부시 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차권입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 보증금 중 206,260,000원이 배당되고 113,740,000원이 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 양민규의 임차보증금반환채권 양수인으로, 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.7.1. 제출했습니다. 이 확약은 양민규 임차권에 적용되므로 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-295 진산은빛마을28차 102동 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무용시설(오피스텔) |
| 전용면적 | 83.9009㎡ |
| 건물 | 2016년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 강호경 · 2021.08.23. 매매 320,000,000원 · 2021.08.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양민규 | 제701호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.27 / 2021.06.18 | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 양민규 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 보증금을 양민규와 주택도시보증공사에 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
진산은빛마을28차의 면적 일치 거래는 3건입니다. 전체 평균 285,666,666원에는 2021년 거래가 포함되어 있으므로 가격 메리트 판단에서는 이를 우선하지 않고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.9㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2021.08 | 83.9㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2021.08 | 84.35㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.9㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득가인 210,000,000원은 최근 12개월 평균 247,000,000원의 85.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건에 불과하고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -19.0%인 하락 추세입니다. 따라서 85.0%라는 수치만으로 가격이 충분히 안전하다고 단정하기보다, 최근 가격 하락이 추가로 이어질 가능성을 함께 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 양민규 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 양민규 보증금의 미배당액은 113,740,000원입니다. 다만 2026.7.1. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,000,000원 | 113,740,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,000,000원 | 175,858,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,900,000원 | 219,340,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근으로 다세대·오피스텔·학교·근린시설 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철 1호선 망월사역이 있어 대중교통 상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무용시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 2016년 11월 사용승인된 9층 건물입니다.
- 토지·도로. 평탄한 세장형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 부지로 이용 중이며 북측 포장도로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대·상대보호구역 등이 확인되고 공시지가는 1,628,000원/㎡입니다.
- 환금성. 진산은빛마을28차는 32세대이며 최근 12개월 동일면적 거래가 1건입니다. 최근 거래 추세도 -19.0%여서 거래 표본과 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 2026.7.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 양민규 1명이며 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인입니다. 두 금액을 별도 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 285,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 247,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.0%이므로 현재 85.0% 수준이라는 이유만으로 가격 안전마진을 확정해서는 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 분류되면서 감정평가 이용상태는 업무용시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·공부·대출·세금 적용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 표면적으로는 보증금 320,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보입니다. 현재 회차 기준 배당 후 미배당액도 113,740,000원으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 양민규 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이고, 실질취득가는 현재 최저가인 210,000,000원으로 봅니다.
가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 247,000,000원의 85.0% 수준이지만, 최근 추세가 -19.0%이고 최근 12개월 거래도 1건에 불과합니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 시 접근 가능, 가격은 하락 추세를 감안해 보수적으로 검토입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체보다 확약 원문의 효력 확인과 최근 시세 하락을 얼마나 보수적으로 반영하느냐에 있습니다.
