전주지방법원 2025타경31897. 전주시 덕진구 만성동 만성지구 내 청옥빌딩 1동 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 근린생활시설(소매점), 현장조사일 현재 공실입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 1층 호실로, 소유자는 주식회사황제입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2019년 11월 22일 인후신용협동조합의 채권최고액 409,200,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정과 국·전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(소매점) · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 주식회사황제 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 370,528,074원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
임차인 없음. 현재 확인된 점유 형태는 공실이며, 임차인의 보증금이나 대항력·우선변제권 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2019년 11월 22일 설정된 인후신용협동조합 근저당권이고, 이후의 임의경매개시결정과 국·전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다.
② 가격 구조 — 70% 할인과 저가 매입은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 304,500,000원으로 감정가 435,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 304,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 이 금액이 지역 상가 시세보다 낮은지 또는 높은지는 확인되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 304,500,000원 | 299,437,000원 | 109,763,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 213,150,000원 | 209,365,900원 | 199,834,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 149,205,000원 | 146,316,130원 | 262,883,870원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가와 근저당권자 배당액은 함께 감소하고, 채권자의 미배당액은 109,763,000원 → 199,834,100원 → 262,883,870원으로 증가합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,063,000원 |
| 1. 근저당권 · 인후신용협동조합 | 409,200,000원 | 299,437,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,063,000원을 제외한 299,437,000원이 근저당권 배당에 사용되고, 채권최고액 대비 109,763,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 만성지구 내 전주지방법원 동측 인근입니다. 법원 진입도로 주변에 근린상가와 업무시설이 형성되어 있고, 후면에는 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 승강기·소방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 접근성 장점이 있으나 현재 공실입니다. 법원 인근 상업·업무 수요와 실제 임대 가능성을 확인해야 가격과 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 2026년 2월 24일 근저당권 이전등기가 있으므로 권리자와 채권액의 추가 변동 여부를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현장조사일에는 공실이었으므로 입찰 직전 재점유·유치권 주장·시설물 반출 여부를 현장에서 다시 점검하세요.
- 임대수익 검증. 주변 1층 소매점의 임대료와 공실기간을 조사하고, 현재 최저가 304,500,000원에서 기대 가능한 수익률을 계산하세요.
- 세금·배당 변동. 국과 전주시의 압류가 등기되어 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 당해세 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서·교부청구 내역으로 확인하세요.
- 건물 관리비. 집합건물 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 용도 적합성. 공부상 근린생활시설(소매점)이며 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 계획한 영업 용도의 허용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석은 명확합니다. 2019년 11월 22일 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 국·전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시된 인수권리, 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 공실 근린생활시설의 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득 304,500,000원은 감정가의 70%이지만, 비교 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않아 할인율만으로 저가 매입이라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 임대수익과 현장 수요를 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
