의정부지방법원 2025타경73626. 의정부역 북동측 인근의 ‘의정부 한원힐트리움 더테라스’ 10층 1011호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 이 사건의 승부처는 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 신윤섭은 2020년 3월 3일 전입했고 2025년 3월 13일 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 88,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.

현재 최저가는 감정가 83,000,000원에서 한 차례 유찰돼 58,100,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 74,000,000원의 78.5%라 저렴해 보입니다. 그러나 현재 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 56,654,200원이 배당되고 31,345,800원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 58,100,000원 + 31,345,800원 = 89,445,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 커지므로 실질취득액은 약 8,900만원 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2026년 1월 6일 강제경매개시결정입니다. 신윤섭은 그보다 훨씬 앞선 2020년 3월 3일 전입·점유를 갖추고 있으며, 2025년 3월 13일 보증금 88,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리로 분류돼 있고, 배당요구도 한 상태이므로 배당받고 남은 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

또 하나 확인할 부분은 신윤섭이 임차권자이면서 경매 신청채권자이기도 하다는 점입니다. 소유권이 이기호에게 상속된 뒤 신윤섭이 보증금반환 사건의 집행력 있는 결정정본을 근거로 상속등기를 대위해 진행했고, 이어 강제경매를 신청한 흐름입니다. 보증금·점유·계약의 실제 관계는 입찰 전 임대차계약서, 송금내역, 보증금반환 사건 서류와 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 78.5%, 실질취득은 120.9%

가격 판단에는 전체 12건 평균 84,500,000원보다 최근 12개월 실거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 5건 평균은 74,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 71,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -19.6%로 하락 추세입니다.

최저가 58,100,000원만 놓고 보면 최근 평균의 78.5%입니다. 하지만 실제 판단 기준인 실질취득 89,445,800원은 최근 평균 74,000,000원의 120.9%, 최신 거래 71,000,000원의 126.0%입니다. 감정가 83,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다. 따라서 이 사건을 “1회 유찰돼 시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다.

③ 회차별 부담 — 유찰이 실질취득을 거의 낮추지 못한다

낙찰가는 58,100,000원 → 40,670,000원 → 28,469,000원으로 크게 내려가지만, 인수액은 31,345,800원 → 48,462,060원 → 60,443,442원으로 반대로 증가합니다. 그 결과 실질취득액은 계속 약 89,000,000원입니다. 이 물건은 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 1,445,800원을 제외한 56,654,200원이 임차보증금에 배당되고, 남는 보증금 31,345,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부역 북동측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경전철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 실제 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지로 토지면적 1,099.4㎡, 공시지가 5,705,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됐습니다.
• 거래 흐름. 동일 단지 최근 거래는 2025.10 67,000,000원에서 2026.06 71,000,000원까지 확인되며 최근 12개월 평균은 74,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 58,100,000원이 아니라 인수액을 합친 89,445,800원을 시세와 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 보증금 88,000,000원 중 배당 부족분은 매수인 인수이므로 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 임차권자·신청채권자 동일인 확인. 신윤섭이 임차권자이자 신청채권자로 등장하므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 보증금반환 사건 기록을 함께 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 89,132,060원·88,912,442원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 74,000,000원, 최신 71,000,000원, 최근 추세 -19.6%를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 보증금반환 사건 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5,810만원에 낙찰받는 물건”이 아니다

이 물건을 최저매각가 58,100,000원만 보고 판단하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 신윤섭의 보증금은 88,000,000원이고, 현재 회차에서는 31,345,800원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 89,445,800원입니다. 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 71,000,000원을 모두 웃도는 데다 최근 거래 추세도 -19.6%입니다.

더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수가 그만큼 커지기 때문에 2회 유찰 시 89,132,060원, 3회 유찰 시 88,912,442원으로 총부담은 거의 변하지 않습니다. 최저가는 할인되지만 실질취득은 할인되지 않는 사건. 이 사건은 가격표보다 임차보증금 구조를 먼저 읽어야 합니다.