의정부지방법원 2025타경73626. 의정부동 ‘의정부 한원힐트리움 더테라스’ 10층 1011호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이고, 사건상 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 83,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 물건입니다.
핵심은 을구 1번 임차권입니다. 신윤섭은 2020.03.03. 주민등록을 마쳤고, 보증금은 88,000,000원입니다. 말소기준인 2026.01.06. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 184-3 의정부 한원힐트리움 더테라스 10층 1011호 · 도로명 경기도 의정부시 행복로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 18.38㎡ |
| 소유자 | 이기호 · 2025.12.26. 소유권이전(2025.01.22. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신윤섭 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2026.01.06. 강제경매개시결정입니다. 그러나 신윤섭의 주민등록일은 2020.03.03., 점유개시일은 2020.02.28.이며 임차권등기는 2025.03.13. 접수됐습니다. 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 정리돼 있고, 매각으로 소멸하지 않습니다. 현재 회차에서 보증금 88,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 48,462,060원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신윤섭 제1011호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.02.28 전입 2020.03.03 확정 2024.02.14 | 88,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 | 48,462,060원 |
현재 최저가 40,670,000원에서 임차인에게 예상되는 배당은 39,537,940원이고, 미배당 잔액 48,462,060원은 매수인이 인수합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 커집니다. 따라서 최저가 하락분이 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 48,462,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 60,443,442원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,928,300원 | 19,169,591원 | 68,830,409원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세보다 높다
의정부한원힐트리움-더테라스의 비교 거래는 12건입니다. 전체 평균은 84,500,000원이지만 과거 110,000,000원·98,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 74,000,000원, 최신 2026.06 거래는 71,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -19.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 20.04㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 19.39㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 19.39㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 20.04㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 17.33㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 74,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 55.0%지만, 이 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인은 배당 후 남는 임차보증금을 인수하므로 실질취득은 보증금 88,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 71,000,000원보다 높습니다. 여기에 시장 추세까지 -19.6%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 1. 임차인 신윤섭 보증금 · 우선변제 | 88,000,000원 | 39,537,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신윤섭 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 우선변제 예상액은 39,537,940원이며, 부족분 48,462,060원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 의정부역 북동측 인근으로 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 경전철역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 10층 1011호로, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·소화전·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 의정부한원힐트리움-더테라스는 288세대, 준공일 2019.12.23이며 최근 거래가격은 67,000,000원부터 83,000,000원까지 확인됩니다.
- 환금성 경고. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.4회, 매각률 0.0%입니다. 실거래도 최근 구간이 이전 대비 -19.6% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 40,670,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 승계를 포함해 88,000,000원 수준을 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 60,443,442원, 4회 유찰 시 68,830,409원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 임대차 원본 대조. 신청채권자와 임차권자가 같은 신윤섭이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 보증금반환 사건 관련 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 84,500,000원보다 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 71,000,000원, 하락 추세 -19.6%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동이 매수인 인수액에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,067만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저가입니다. 감정가 83,000,000원에서 두 번 유찰돼 40,670,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차보증금 88,000,000원이 매각대금에서 전액 해결되지 않습니다. 현재 회차만 해도 48,462,060원이 매수인에게 인수되고, 더 유찰되면 그 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건의 경제적 가격은 40,670,000원이 아니라 보증금 88,000,000원 수준의 실질취득으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 74,000,000원, 최신 거래는 71,000,000원이고 최근 추세는 -19.6%입니다. 단지 경매 통계도 평균 7.4회 유찰·매각률 0.0%를 가리킵니다. 낮은 최저가에 끌려 들어갈 물건이 아니라, 인수액과 하락 중인 최근 시세를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
