의정부지방법원 2025타경73649. 의정부역 남측 인근 메트로타워 19층 1910호로, 감정평가상 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 9,600만원에서 2회 유찰되어 최저가가 4,704만원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리관계의 핵심은 최저가가 아니라 장경준의 선순위 대항력 임차보증금 8,550만원입니다. 장경준은 2022.05.02. 확정일자를 받고, 2022.05.31. 점유를 시작해 2022.06.02. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준인 2024.05.30. 의정부시 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다.
현재 최저매각가 47,040,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원이 장경준에게 배당되고, 보증금 부족분 39,706,720원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하므로 낙찰대금과 합친 실질취득 부담은 86,746,720원입니다. 즉 유찰로 입찰가가 크게 내려가도 그만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 총 취득부담은 보증금 수준 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 19층 1910호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택(아파트) · 비교면적 20.044㎡ |
| 소유자 | 김삼권 · 2022.03.05. 매매, 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 95,216,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,306,183원 |
| 말소기준 | 2024.05.30. 의정부시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2023.08.30. 경기신용보증재단의 강제경매개시결정은 이후 취소기각결정에 따라 2024.08.07. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.11.21. 주택도시보증공사가 신청한 별도 강제경매입니다. 말소기준 이후의 의정부시 압류와 현재 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 전에 성립한 장경준의 대항력은 별도로 남아 미배당 보증금을 승계하게 됩니다.
② 임차인·점유자 — 대항력과 승계 여부를 분리해서 본다
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장경준 | 2022.06.02 | 2022.05.02 | 85,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 39,706,720원 |
| BAYARSAIKHAN ODBAYAR | 2025.11.11 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SURENKHORLOO SUKHBAT | 2025.11.11 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 두 명은 2025.11.11. 전입으로 말소기준 2024.05.30.보다 뒤입니다. 따라서 이 두 명에게는 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 명도 과정에서 실제 점유관계와 계약관계를 확인할 필요가 있습니다. 이 사건에서 금액상 핵심 인수위험은 장경준의 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’을 비교해야 한다
메트로타워는 176세대, 2018.06.20. 사용승인된 건물입니다. 동일 면적대 실거래 7건 중 최신 거래는 2024.07. 93,900,000원이고, 최근 12개월 평균은 2건 기준 91,950,000원입니다. 과거 거래군 대비 최근 거래 추세는 +4.1%로, 하락 추세로 잡히지는 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 20.04㎡ | 14 | 93,900,000원 |
| 2023.11 | 20.04㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 20.04㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 20.04㎡ | 14 | 93,240,000원 |
| 2022.11 | 20.04㎡ | 13 | 93,240,000원 |
| 2022.03 | 20.04㎡ | 19 | 95,220,000원 |
| 2021.09 | 20.04㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.04㎡ | 2건 | 91,950,000원 |
현재 회차 최저가 47,040,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 51.2%처럼 보입니다. 하지만 실제 취득부담은 임차보증금 승계액을 더한 86,746,720원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 91,950,000원의 94.3%, 최신 거래 93,900,000원의 약 92.4%입니다. 최근 평균 대비 차이는 약 5,203,280원에 불과해, 권리위험과 명도·거래시점 차이를 감안하면 큰 폭의 가격 메리트라고 보기 어렵습니다.
④ 유찰돼도 실질취득액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 47,040,000원 | 39,706,720원 | 86,746,720원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 32,927,999원 | 53,564,705원 | 86,492,704원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 23,049,599원 | 63,265,294원 | 86,314,893원 |
3회 유찰 시 낙찰가는 32,927,999원까지 내려가지만 인수액이 53,564,705원으로 늘어 총 부담은 86,492,704원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 23,049,599원에 인수액 63,265,294원이 붙어 실질취득은 86,314,893원입니다. 입찰가가 2,304만원까지 내려가도 실질취득은 8,631만원 수준이라는 뜻입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 임차인 장경준 보증금 | 85,500,000원 | 45,793,280원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 90,306,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 매각대금은 집행비용과 장경준의 우선변제에 모두 소진됩니다. 장경준 보증금 미배당액 39,706,720원이 매수인 인수액이며, 주택도시보증공사 청구액 90,306,183원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근 메트로타워로, 의정부역을 중심으로 공동주택·오피스텔·상업시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 국도와 가까우며 의정부역이 근접한 의정부시 중심권으로 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 2018.06.20. 사용승인됐고, 승강기·도시가스 난방·옥내주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 소로2류에 접하고 차량출입이 용이합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,053,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 7건이 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%로 경매시장의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총액으로 계산. 입찰가에 장경준의 미배당 보증금 승계액을 반드시 더해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 장경준 배당액 확인. 배당금이 달라지면 매수인이 인수할 보증금 부족액도 달라지므로 실제 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 2025.11.11. 전입한 BAYARSAIKHAN ODBAYAR, SURENKHORLOO SUKHBAT의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도대상과 실제 점유형태를 확인해야 합니다.
- 실거래 시차 확인. 최신 비교거래가 2024.07.이므로 2026.10.20. 입찰 전 현재 매매·임대 시장가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 기대 금지. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 크게 하락하지만 승계액이 늘어 실질취득액은 86,492,704원·86,314,893원 수준입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 매각조건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “4,704만원짜리 물건”이 아니라 “약 8,675만원짜리 구조”
이 사건의 판단을 가르는 숫자는 최저가 47,040,000원이 아니라 실질취득 86,746,720원입니다. 장경준은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이고, 현재 회차 예상배당 후에도 39,706,720원의 보증금이 남아 매수인에게 승계됩니다. 결과적으로 최저가는 감정가의 49%지만 총 취득부담은 최근 12개월 평균 91,950,000원의 94.3% 수준입니다.
가격 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만 할인폭은 크지 않고, 동일 건물 경매의 평균 유찰횟수 4.0회·낙찰률 0.0%, 선순위 임차보증금 인수, 추가 점유자 확인이라는 부담이 함께 있습니다. 더구나 추가 유찰을 기다려도 인수액이 커지면서 실질취득 총액은 크게 떨어지지 않습니다. 최저가만 보면 매우 싸지만, 실질취득 기준으로 보면 할인폭이 제한적인 권리인수형 경매입니다.
