의정부지방법원 2025타경73649. 의정부역 남측 인근 메트로타워 19층 1910호, 전용 약 20.04㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 소유자 김삼권은 2022.05.31. 소유권을 취득했고 거래가액은 95,216,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽에 있는 권리가 아니라, 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 장경준입니다. 장경준은 2022.05.02. 확정일자, 2022.05.31. 점유개시, 2022.06.02. 주민등록을 갖추고, 보증금 85,500,000원에 대해 2024.06.14. 임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 2024.05.30. 의정부시 압류입니다. 장경준의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 67,200,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 65,590,400원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 19,909,600원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 최저가만 보고 6,000만원대 물건으로 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73649 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-1 메트로타워 19층 1910호 · 평화로483번길 30-3 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 20.044㎡ · 19층 건물 |
| 소유자 | 김삼권 (2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 95,216,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,306,183원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2024.05.30. 의정부시 압류입니다. 이후의 임차권등기와 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 장경준의 대항력은 등기된 임차권 자체가 아니라 그보다 앞선 점유·주민등록에서 출발합니다. 따라서 등기상 임차권이 말소된다는 사실만으로 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경준 제1910호 전부 · 주거 | 전입 2022.06.02 확정 2022.05.02 | 85,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| BAYARSAIKHAN ODBAYAR | 전입 2025.11.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| SURENKHORLOO SUKHBAT | 전입 2025.11.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
메트로타워 전용 20.04㎡ 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 89,371,428원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 91,950,000원, 최신 거래는 2024.07. 93,900,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 4.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 20.04㎡ | 14 | 93,900,000원 |
| 2023.11 | 20.04㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 20.04㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 20.04㎡ | 14 | 93,240,000원 |
| 2022.11 | 20.04㎡ | 13 | 93,240,000원 |
| 2022.03 | 20.04㎡ | 19 | 95,220,000원 |
| 2021.09 | 20.04㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 91,950,000원 |
표면상 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균의 73.1%이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 미배당 보증금을 더한 실질취득 87,109,600원이 실제 비교 기준이며, 이는 최근 12개월 평균 91,950,000원과 최신 거래 93,900,000원보다 낮지만 그 차이가 최저가 표면 할인폭만큼 크지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 장경준 보증금 | 85,500,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 90,306,183원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 모두 소진됩니다. 장경준 보증금 부족분 19,909,600원은 매수인 인수로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역 남측 인근 메트로타워로, 주변은 공동주택·오피스텔·상업시설이 혼재한 의정부시 중심권입니다.
- 교통. 국도에 가깝고 의정부역이 근접하며, 감정평가에서는 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물, 2018.06.20. 사용승인. 급배수·급탕·위생·소화전·화재경보·승강기·도시가스 난방·옥내주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 176세대, 전용 약 20.04㎡의 소형 도시형생활주택입니다. 확인된 실거래는 7건이며, 경매 통계상 평균 유찰 3.2회·매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가 대신 실질취득가 계산. 현재 회차에서는 최저가 67,200,000원에 인수 19,909,600원을 더한 87,109,600원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 장경준 보증금 잔액 확인. 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구도 있어, 예상배당 후 남는 보증금의 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 장경준 보증금 미배당액이 함께 늘어 실질 부담 감소폭은 제한적입니다.
- 후순위 점유자 확인. BAYARSAIKHAN ODBAYAR와 SURENKHORLOO SUKHBAT은 2025.11.11. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 명도·점유 상태 확인. 현황조사상 복수의 점유 관계가 확인되므로 실제 점유자와 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,720만원 낙찰”이 아니라 “8,710만원 취득”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 달라집니다. 현재 최저가는 67,200,000원이지만, 선순위 대항력 임차인 장경준의 보증금 85,500,000원이 존재하고, 현재 예상배당만으로는 19,909,600원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 87,109,600원입니다.
그 실질취득금액은 최근 12개월 평균 91,950,000원과 최신 거래 93,900,000원보다는 낮아 가격이 시세를 넘어선 상황은 아닙니다. 다만 단지 경매의 평균 유찰 횟수 3.2회와 매각률 0.0%, 그리고 유찰될수록 인수금이 늘어나는 구조를 함께 보면, 표면 할인율만으로 높은 점수를 줄 수 있는 물건도 아닙니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매력적으로 보이지만, 승부처는 선순위 보증금까지 합친 실질취득가와 명도·환금성을 함께 계산하는 것입니다.
