의정부지방법원 2025타경73687. 의정부동 승윤노블리안시티2차 14층 1407호, 전용 23.31㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정혁준으로, 2022.04.20. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 권여경의 주택임차권입니다. 권여경은 2022.04.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.16.로, 말소기준인 2023.12.11. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰자에게 남을 수 있는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 권여경의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.6.17. 제출했습니다. 따라서 권여경 관련 인수액은 배당계산상 부족분과 별개로 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 권여경 보증금에만 적용됩니다. 별도의 점유자 김정은은 2025.06.18. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73687 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 187-15 승윤노블리안시티2차 14층 1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 23.31㎡ · 철근콘크리트구조 기타지붕 19층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.04.20. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.12.11. 경기광주세무서장의 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 제이케이미래강동피에프브이 주식회사의 가압류 494,610,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019.06.28. 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원은 2020.04.20. 이미 말소되었습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권여경 임차권등기 | 2022.04.19 / 2022.03.16 | 109,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 확약 적용 |
| 김정은 | 2025.06.18 / - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래보다 높다
승윤노블리안시티II 동일면적 23.31㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 86,685,714원이고, 현재 최저가 70,000,000원은 그 80.8%입니다. 숫자 하나만 보면 감정가보다 크게 내려온 가격입니다. 하지만 최신 거래는 2026.08. 68,300,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 또한 최근 거래군은 과거 거래군보다 -10.3% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.31㎡ | 15 | 68,300,000원 |
| 2026.07 | 23.31㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 23.31㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 23.31㎡ | 15 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 7건 | 86,685,714원 |
전체 12건 평균은 90,816,666원이고 현재 최저가는 그 77.1%지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 68,300,000원 거래가 이미 최저가 70,000,000원 아래에서 체결됐고 최근 추세가 -10.3%이므로, “70,000,000원이 시세보다 확실히 싸다”는 표현은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 권여경 보증금 | 109,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 제이케이미래강동피에프브이 주식회사 | 494,610,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권여경 보증금의 부족액은 40,660,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 중앙역 남서측 방향에 위치하며, 지하철역과 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려했을 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 19층 건물 내 14층이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 대로2류·소로2류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등의 적용을 받습니다.
- 토지. 공시지가 3,184,000원/㎡, 토지면적 966.6㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성. 승윤노블리안시티II는 261세대, 2019.06.05. 준공이며 동일면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -10.3%이고 경매 평균 유찰이 5.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.6.17. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 권여경 배당 부족액과 인수액을 구분. 현재 배당계산상 부족액은 40,660,000원이지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 김정은 점유 상태 확인. 전입 2025.06.18.으로 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 86,685,714원만 보지 말고 가장 최신 거래 68,300,000원과 최근 추세 -10.3%를 함께 보아야 합니다.
- 다회 유찰 리스크. 단지 평균 유찰 5.9회, 매각률 0.0이라는 지표를 감안해 환금성과 응찰가를 보수적으로 판단해야 합니다.
- 세금·우선채권 확인. 말소기준이 세무서 압류이고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 109,000,000원의 대항력 임차권이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 40,660,000원의 부족액을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에, 그 부족액은 낙찰자의 실질 부담으로 이어지지 않습니다. 따라서 권리 측면의 실질취득가는 70,000,000원입니다.
문제는 시장입니다. 70,000,000원은 최근 12개월 평균 86,685,714원보다는 낮지만, 가장 최신 거래인 68,300,000원보다 높고 최근 추세도 -10.3%입니다. 게다가 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 5.9회입니다. 즉 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 포기할 물건”은 아니지만, “70,000,000원이 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐고, 최종 승부처는 최신 실거래와 하락 추세를 반영한 응찰가격입니다.
