의정부지방법원 2025타경73766. 의정부동 드림팰리스 6층 603호, 전용 53.58㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정춘선이고, 2018년 9월 15일 매매를 원인으로 2018년 11월 12일 거래가액 182,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 담보권보다 말소기준보다 앞선 임차권과 선행 점유자입니다. 등기된 조주연의 주택임차권은 2024년 6월 5일 설정돼 2025년 12월 8일 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않고 부족 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

주택도시보증공사는 신청채권자이면서 조주연의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 것으로 기재돼 있습니다. 이는 조주연 보증금과 별도의 임차보증금을 하나 더 더하는 의미가 아닙니다. 실제 확인되는 임차·점유자는 3명이며, 조주연의 보증금 183,750,000원은 한 번만 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다

등기상 핵심 권리는 을구 1번 조주연 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020년 4월 16일, 점유개시는 2020년 5월 29일, 주민등록은 2020년 6월 2일이며, 보증금은 2022년 5월 18일 증액 후 183,750,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 매각대금으로 전액 회수되지 않아 45,129,600원이 매수인 인수로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

드림팰리스 전용 53.58㎡의 최신 거래는 2025년 9월 4층 150,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이어서 최근 12개월 평균 역시 150,000,000원입니다. 반면 과거 거래까지 섞은 전체 평균은 184,500,000원이지만, 최근 거래가 과거 구간보다 -23.5% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

표면 최저가는 141,400,000원으로 최신 거래 150,000,000원의 94.3%입니다. 여기까지만 보면 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 회차의 확인된 매수인 인수액이 46,129,600원이므로 실질취득 부담은 187,529,600원입니다. 즉 가격 판단의 기준은 141,400,000원이 아니라 187,529,600원이고, 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

조주연 보증금은 138,620,400원만 배당되고 부족분 45,129,600원이 남습니다. 조종수 보증금 1,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 현재 확인된 총 인수액은 46,129,600원입니다. 박강민의 보증금은 확인되지 않아 이 계산에 포함되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부경찰서 동측 중앙교차로 코너에 위치하며, 주위는 오피스텔·의정부중앙초등학교·노변상가·점포가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 무난하고 인근에 노선버스정류장과 경전철 의정부 중앙역이 있어 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다.
• 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 동측으로 대로와 접합니다.
• 환금성. 드림팰리스는 2018-04-06 준공, 9세대 규모이고 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.6회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래도 2025.09의 1건뿐이라 가격 검증 표본이 얇습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 141,400,000원에 낙찰받아도 확인된 인수액 46,129,600원이 붙습니다.
• 조주연 미배당 확인. 현재 회차 예상배당 138,620,400원, 부족분 45,129,600원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 조종수 보증금 확인. 보증금 1,000,000원, 월 800,000원이며 우선변제권이 확인되지 않아 전액 인수로 반영돼 있습니다.
• 박강민 보증금 확인이 핵심. 전입은 2025-06-16이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원본을 통해 실제 인수 범위를 반드시 확정해야 합니다.
• HUG 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 우선변제권 승계는 조주연 보증금반환채권의 승계이므로 조주연 보증금과 별도로 합산하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 150,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세 -23.5%이므로 과거 평균 184,500,000원만 기준으로 입찰가를 높이면 안 됩니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 싸다는 뜻은 아니다

이 물건은 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 141,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조를 합치면 이야기가 달라집니다. 조주연의 대항력 있는 임차권은 매각으로 사라지지 않고, 현재 회차에서 45,129,600원의 미배당 보증금이 남습니다. 조종수 보증금 1,000,000원까지 더하면 확인된 인수액은 46,129,600원, 실질취득 부담은 187,529,600원입니다.

최근 12개월 실거래는 150,000,000원이고 시장 추세도 -23.5%로 하락했습니다. 여기에 박강민의 보증금이 아직 미상이라 현재 계산보다 인수 부담이 커질 가능성도 남습니다. 단지 경매 평균 유찰도 8.6회로 높습니다. 표면 가격은 낮아졌지만 권리·가격·환금성 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 구조입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 낙찰 후 실제로 얼마를 떠안게 되는지 먼저 확정하는 것입니다.