서울북부지방법원 2025타경12874. 서울 도봉구 방학동 608-39 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 공부상 단독주택으로 이용 중이며, 연와조 세멘와즙지붕 지하 1층·지상 1층, 사용승인일은 1982.06.26입니다. 토지는 172.0㎡의 대지이고 감정평가 비고상 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기부상 현재 살아 있는 담보권은 확인되지 않고, 과거 한국주택은행·농협은행·도봉새마을금고의 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 계산된 말소기준은 2025.07.07 강제경매개시결정입니다. 문제는 권리등기보다 임차관계입니다. 지층 점유자 이심범의 전입신고가 2018.06.18로 기준권리보다 훨씬 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 법적 효과와 매수인 인수금액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 608-39 · 서울특별시 도봉구 시루봉로15바길 14-6 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 |
| 건물 | 연와조 세멘와즙지붕 · 지하 1층 / 지상 1층 · 사용승인 1982.06.26 |
| 토지 | 대 · 172.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 문진동 (2017.09.25 증여로 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 846,302,940원 / 541,634,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문상순 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2025.07.07 강제경매개시결정입니다. 소유권은 2017.09.25 문진동에게 증여로 이전됐습니다. 등기만 보면 복잡하지 않지만, 지층 점유자의 전입일이 2018.06.18로 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기부 소멸 여부가 아니라 임차보증금의 존부와 규모입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이심범 | 지층 | 2018.06.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이는 보증금 자체가 확인되지 않은 임차관계를 안전하다고 확정하는 근거가 아닙니다. 실제 취득비용은 최소한 낙찰가 + 확인되는 인수금액으로 봐야 하며, 보증금이 밝혀지기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 541,634,000원으로 감정가 846,302,940원의 64%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 36% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 미확정 임차보증금이 추가 인수될 수 있으므로 가격 판단의 기준은 최저가만이 아니라 최저가에 인수액을 더한 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 541,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,816,340원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 문상순 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 448,817,660원 |
배당 시뮬레이션상 신청채권자 청구액 85,000,000원은 전액 충족되고 448,817,660원이 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 미상이므로 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방아골종합사회복지관 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택으로 이용 중이며 위생설비·난방설비·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 172.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 2,052,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 이심범의 임대차계약서, 보증금, 점유개시, 전입 유지 여부와 확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 및 예상배당을 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더해 응찰 상한을 다시 정해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각 대상과 감정평가 범위를 현장에서 대조하고 실제 점유구조를 확인해야 합니다.
- 정비구역·토지규제 확인. 정비구역과 고도지구 등 규제가 포함되어 있으므로 향후 이용·개발 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 명도 시나리오. 지층 임차인의 권리 여부에 따라 명도 난도와 협의비용이 달라질 수 있으므로 점유현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 감정가 846,302,940원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 541,634,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 시세 자료가 없고 지층 임차인의 보증금도 미상입니다. 특히 전입일이 말소기준보다 앞서는 만큼, 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 최종 확인되고 배당으로 보증금이 전부 회수되지 않는다면 그 미배당분이 매수인에게 남을 수 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 보증금이 확인되기 전에는 541,634,000원이 실제 취득비용이라고 볼 수 없고, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가해서도 안 됩니다. 등기 자체는 비교적 단순하지만, 미확정 임차보증금 때문에 종합 위험도는 높게 봐야 하는 사건입니다.
