서울북부지방법원 2025타경12874. 도봉구 방학동 608-39의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건으로, 감정평가상 건물은 공부상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 연와조 세멘와즙지붕, 지하 1층·지상 1층이고 사용승인일은 1982.06.26입니다. 사건의 권리구조에서 가장 중요한 것은 등기부보다 지층 임차인 이심범의 전입시점과 미상 보증금입니다.
등기부에는 1982년 한국주택은행 근저당, 2017년 농협은행 근저당, 2020년 도봉새마을금고 근저당이 있었지만 모두 경매 이전에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 2025.07.07 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 훨씬 앞선 2018.06.18 전입 임차인이 존재한다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 608-39 · 서울특별시 도봉구 시루봉로15바길 14-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 |
| 건물 | 연와조 세멘와즙지붕 · 지하 1층 / 지상 1층 · 사용승인일 1982.06.26 |
| 토지 | 172.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 문진동 (2017.09.25 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 846,302,940원 / 677,042,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문상순 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 핵심
과거 근저당들은 모두 이미 말소돼 현재 등기상 담보권이 남아 있지 않습니다. 문진동은 2017.09.25 증여로 소유권을 취득했고, 2025.07.07 문상순의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 강제경매개시결정이 현재의 말소기준권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이심범 | 지층 | 2018.06.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구일은 2025.07.14입니다. 그러나 배당요구 여부와 별개로 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 소멸하지 않는 구조라면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘80%니까 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 677,042,000원으로 감정가 846,302,940원의 80%입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 특히 임차인 보증금까지 미상인 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 677,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,170,420원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 문상순 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 582,871,580원 |
위 배당은 신청채권자 청구액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 수치입니다. 특히 지층 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 채권자는 모두 충족
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 677,042,000원 | 85,000,000원 | 582,871,580원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 541,633,600원 | 85,000,000원 | 448,817,264원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 433,306,880원 | 85,000,000원 | 341,573,811원 | 0원 |
신청채권자 문상순의 청구액 85,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 가정에서도 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이 계산 결과는 임차인 보증금 인수 여부를 해결해 주는 지표가 아닙니다. 배당표상 소유자 잔여가 크게 계산되는 만큼, 보증금이 확인되면 실제 배당구조가 달라질 여지가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방아골종합사회복지관 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 방학역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 연와조 세멘와즙지붕 지하 1층·지상 1층, 사용승인일 1982.06.26이며 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 172.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,052,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·정비구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공부와 차이. 해당 사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이심범의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 관련 원문에서 보증금 및 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 재검증. 전입일은 2018.06.18로 말소기준 2025.07.07보다 앞섭니다. 실제 점유·주택임대차 성립 여부까지 함께 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 정비구역·토지거래허가구역. 토지이용계획상 정비구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 이용·처분 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차보증금이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 간단합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고 현재의 말소기준은 2025.07.07 강제경매개시결정입니다. 하지만 2018.06.18 전입한 지층 임차인 이심범이 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 ‘등기 깨끗·인수 0’ 유형으로 분류해서는 안 됩니다.
현재 최저가는 감정가의 80%인 677,042,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없고, 임차인 보증금까지 미상입니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 임차보증금 확인, 둘째 실제 인수액 계산, 셋째 그 실질취득비용을 기준으로 가격 판단. 보증금이 확인되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.
