140,000,000원
서울북부지방법원 2025타경12964. 성북구 종암동 한신그린빌101동 602호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건은 등기부의 후순위 압류나 가압류보다 임차인의 선행 전입을 먼저 봐야 합니다. 안재우는 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.17입니다. 말소기준권리는 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 안재우는 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사하지만 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 140,000,000원에서 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 166,500,000원 중 29,260,000원이 남습니다. 따라서 이 물건을 140,000,000원에 낙찰받는다고 해서 취득부담이 140,000,000원으로 끝나는 것이 아닙니다. 실제 부담은 140,000,000원 + 29,260,000원 = 169,260,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 3-582 한신그린빌101동 제6층 제602호 · 종암로16길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제6층 제602호 |
| 대상 면적 | 19.22㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 · 2018.11.09 사용승인 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,035,376원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.09.08 접수된 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후 서초세무서 압류, 성북구 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 안재우의 임차권등기 접수일 자체는 2024.03.20이지만, 권리판단의 핵심인 전입·점유는 2022.02.28로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안재우 | 제6층 제602호 전부 | 166,500,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.17 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
안재우는 2024.03.20 배당요구를 했고, 보증금은 166,500,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 문제는 없지만, 이 한 명의 보증금이 현재 매각가보다 크다는 점이 매수인 부담을 결정합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 29,260,000원 | 169,260,000원 |
| 2회 유찰 시 | 112,000,000원 | 56,868,000원 | 168,868,000원 |
| 3회 유찰 시 | 89,600,000원 | 78,912,800원 | 168,512,800원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가는 140,000,000원에서 112,000,000원, 89,600,000원으로 내려가지만, 반대로 미배당 보증금 인수액은 29,260,000원에서 56,868,000원, 78,912,800원으로 늘어납니다. 결국 총취득 부담은 각각 169,260,000원 → 168,868,000원 → 168,512,800원으로 거의 움직이지 않습니다. 유찰률만 보고 싸졌다고 판단하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 높지만 면적이 맞지 않는다
한신그린빌 실거래 자료는 3건입니다. 전체 평균은 355,000,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.03의 305,000,000원 1건이고 최근 거래 흐름은 과거보다 -19.7% 낮습니다. 따라서 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.2㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2024.03 | 58.1㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 50.68㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 355,000,000원 |
다만 여기에는 결정적인 한계가 있습니다. 경매 대상 면적은 19.22㎡인데 실거래 표본은 45.2㎡·58.1㎡·50.68㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 305,000,000원이나 355,000,000원을 이 호실의 직접 시세로 적용해 “169,260,000원이 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 최신 거래가 305,000,000원이라는 숫자보다 면적 불일치와 -19.7% 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 안재우 보증금 | 166,500,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 190,035,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 대항력 임차인 배당에 사용됩니다. 안재우 보증금 부족분 29,260,000원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울일신초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로 난방·위생·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 참고. 한신그린빌은 25세대이며 실거래 표본은 3건입니다. 대상 면적과 실거래 면적이 달라 환금성·시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 최저가 140,000,000원에 보증금 미배당 인수 29,260,000원이 붙어 실제 부담은 169,260,000원입니다.
- 추가 유찰을 할인으로 오인하지 않기. 2회 유찰 시 112,000,000원에 인수 56,868,000원, 3회 유찰 시 89,600,000원에 인수 78,912,800원으로 총취득 부담은 거의 유지됩니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 안재우의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당절차를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 재확인. 대상 면적 19.22㎡와 현재 확인되는 실거래 45.2㎡·50.68㎡·58.1㎡가 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거보다 -19.7% 낮습니다. 전체 평균 355,000,000원만 근거로 가격 가점을 주지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.40억 낙찰”이 아니라 “1.69억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 숫자 중 가장 위험한 것은 최저가 140,000,000원입니다. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰돼 싸 보이지만, 대항력 임차인 안재우의 보증금 166,500,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 29,260,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 169,260,000원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 바뀌지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 168,868,000원, 3회 유찰 시 168,512,800원으로 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 시세 자료 역시 최신 거래 305,000,000원과 최근 12개월 평균 305,000,000원이 확인되지만, 대상 19.22㎡와 거래 면적이 일치하지 않고 시장 추세도 -19.7%이므로 직접적인 저가 판단 근거로 쓰기 어렵습니다. 권리 핵심은 대항력 임차인, 가격 핵심은 최저가가 아닌 실질취득. 이 두 가지를 놓치지 않는 것이 이 사건의 결론입니다.
