서울북부지방법원 2025타경12964. 성북구 종암동 한신그린빌 101동 602호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 최저가는 112,000,000원으로 감정가 175,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차인입니다. 안재우는 2022.02.28 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.17이며, 말소기준권리인 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 선순위 임차인이고, 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현 회차에서는 매각대금 112,000,000원 중 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 166,500,000원 중 남는 56,868,000원이 낙찰자 부담으로 넘어갑니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합한 실질 부담은 168,868,000원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 구조여서, 이 물건은 단순히 “유찰될수록 싸지는 물건”으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12964 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 3-582 한신그린빌101동 6층602호 |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 112,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,035,376원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인 | 2018.11.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 성북구 압류, 2024.03.20 주택임차권등기, 2025.07.22 강제경매개시결정 등 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 안재우의 임차권은 등기일이 아니라 2022.02.28 전입·점유를 기준으로 이미 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 상태이므로, 임차권등기가 소멸한다고 해서 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재우 | 제6층 제602호 전부 | 2022.02.28 | 2022.01.17 | 166,500,000원 | 대항력 有 우선변제 |
안재우는 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 매각가 112,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 109,632,000원을 우선 배당받고, 56,868,000원은 매수인이 인수하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 비교는 최저가가 아니라 실질취득 168,868,000원 기준
한신그린빌 실거래 자료상 최근 12개월 거래는 2026.03의 305,000,000원 1건이며, 전체 3건 평균은 355,000,000원입니다. 다만 본건 대상 면적은 19.22㎡이고 실거래 표본은 45.2㎡·58.1㎡·50.68㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 가격 비교는 참고용으로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 45.2㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2024.03 | 58.1㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 50.68㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 305,000,000원 |
최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 36.7%지만, 이 수치만으로 “시세보다 63.3% 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 첫째, 실제 부담은 최저가 112,000,000원이 아니라 168,868,000원이고, 둘째, 비교 거래의 면적이 본건과 다릅니다. 여기에 최근 가격은 이전 거래군보다 19.7% 하락한 것으로 나타나므로 과거 평균 355,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 안재우 보증금 | 166,500,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 경매신청채권 | 190,035,376원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서 임차보증금 미배당액 56,868,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 112,000,000원만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가를 함께 봐야 한다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 56,868,000원 | 168,868,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 89,600,000원 | 78,912,800원 | 168,512,800원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 71,680,000원 | 96,510,240원 | 168,190,240원 |
회차가 내려가도 실질 부담은 약 168,000,000원대에 머뭅니다. 이는 매각대금이 줄어든 만큼 선순위 임차보증금 미배당액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건은 유찰률이나 최저가 할인율보다 임차보증금을 중심으로 입찰가를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울일신초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 602호이며 난방·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,742,000원/㎡, 토지면적 704.0㎡이며 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 112,000,000원짜리 물건이 아니라 현 회차 기준 실질 부담 168,868,000원으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 인수. 안재우의 보증금 166,500,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 승계됩니다.
- 회차별 총비용 재계산. 유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 커져 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 시세 표본 면적 확인. 본건 대상 면적 19.22㎡와 실거래 표본 45.2㎡·58.1㎡·50.68㎡가 달라 직접 비교가 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 거래 대비 19.7% 낮게 집계돼 과거 평균가를 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 임차인 배당·인수 조건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.12억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 112,000,000원이 아니라 실질취득 168,868,000원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어납니다. 3회·4회 유찰 시에도 총부담은 약 168,000,000원대로 유지됩니다. 따라서 단순한 할인율만 보면 크게 왜곡될 수 있습니다. 실거래 자료는 최근 305,000,000원 거래가 있지만 본건보다 면적이 큰 표본이고, 최근 추세도 19.7% 하락이므로 그대로 시세로 적용하기 어렵습니다. 권리는 인수형, 가격은 면적 맞춤형 시세 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
