서울북부지방법원 2025타경12983. 서울 동대문구 장안동 가우디오피스텔 16층 1604호입니다. 감정평가상 복층형 오피스텔로 조사됐고, 감정가는 252,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 201,600,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가에서 50,400,000원 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 이 숫자만 보고 가격을 판단할 수 없습니다.
핵심은 임차인 장지민입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 21일, 확정일자는 2022년 3월 22일, 점유개시는 2022년 4월 15일, 주민등록일자는 2022년 4월 18일이며 보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 5일 서울보증보험 주식회사 가압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞서고 대항력이 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12983 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 364-5 가우디오피스텔 16층 1604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 16층 1604호 |
| 소유자 | 윤소연 · 거래가액 253,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 245,723,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.05. 서울보증보험 주식회사 가압류 193,696,192원입니다. 이후의 강제경매개시결정, 동대문구 압류, 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 장지민의 주민등록일자는 2022.04.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 승부처는 후순위 채권이 아니라, 배당으로 다 받지 못한 임차보증금 잔액의 인수입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장지민 | 제16층 제1604호 전부 | 235,000,000원 | 2022.04.18 | 2022.03.22 | 대항력 有 우선변제 |
더 중요한 것은 유찰이 반복될 때입니다. 2회 유찰 시 매각가 161,280,000원에서는 인수액이 76,777,920원, 3회 유찰 시 매각가 129,024,000원에서는 108,582,336원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가면 같은 방향으로 임차보증금 인수액이 커집니다. 이 유형에서는 낙찰가 하락 자체가 실질취득가격 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 임차인 장지민 보증금 | 235,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 193,696,192원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 245,723,680원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,330,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 부족분은 37,022,400원으로 계산됩니다. 서울보증보험·한국주택금융공사·삼성카드 채권은 이 배당 시나리오에서 0원 배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 것은 낙찰가, 늘어나는 것은 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 37,022,400원 | 238,622,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 76,777,920원 | 238,057,920원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,024,000원 | 108,582,336원 | 237,606,336원 |
표에서 보듯 매각가는 201,600,000원에서 161,280,000원, 129,024,000원으로 크게 내려가지만 인수액은 반대로 37,022,400원에서 76,777,920원, 108,582,336원으로 증가합니다. 따라서 감정가 대비 몇 %까지 떨어졌는가만으로 매력도를 판단하면 왜곡됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복층형 오피스텔로 조사된 물건입니다.
- 위치. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 장평중학교 북서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 16층으로, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측으로 노폭 약 30m 내외 도로가 소재합니다.
- 공시지가. 10,410,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 201,600,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 부족분 37,022,400원을 인수하는 구조입니다.
- 실질취득 기준을 고정. 대항력 임차인 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 유찰이 추가돼도 보증금 수준을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 을구 3번 주택임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 제시된 배당 시나리오 기준이므로 실제 배당표 확정 내용과 차이가 생길 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래가가 제시되지 않아 약 235,000,000원의 실질취득 부담이 시장가격 대비 유리한지 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “2.016억짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 252,000,000원에서 20% 내려온 201,600,000원짜리 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 실제 권리구조의 중심에는 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있습니다. 현재 회차에서 배당으로 채우지 못하는 37,022,400원은 매수인이 인수하고, 더 유찰되면 그 인수액은 76,777,920원, 108,582,336원으로 계속 커집니다.
따라서 이 물건은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “임차보증금까지 포함하면 실제로 얼마를 부담하는가”가 우선입니다. 권리관계 자체는 계산이 가능하지만 인수 부담이 크고, 최근 실거래 시세도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없습니다. 최저가 할인율에 현혹되지 말고, 약 2.35억의 실질취득 기준으로 판단해야 하는 인수형 물건입니다.
