서울북부지방법원 2025타경12983. 장안동 가우디오피스텔 16층 1604호로, 감정평가상 복층형 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 윤소연이고 2021.01.22. 거래가 253,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 후순위 가압류나 압류가 아니라, 말소기준보다 앞서 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인 장지민입니다.
말소기준은 2022.12.05. 서울보증보험 주식회사 가압류 193,696,192원입니다. 장지민은 임대차계약 2022.03.21., 확정일자 2022.03.22., 점유개시 2022.04.15., 주민등록 2022.04.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.05.31. 임차보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 364-5 가우디오피스텔 16층 1604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 복층형 오피스텔 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 윤소연 (2021.01.22. 거래가 253,000,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 245,723,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리 이후의 강제경매개시결정, 동대문구 압류, 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 장지민의 대항력은 말소기준보다 앞선 전입·점유에서 발생했고, 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 별개로 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지민 | 제16층 제1604호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.18 / 2022.04.15 | 2022.03.22 | 235,000,000원 | 2024.05.31 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 235,000,000원이 현재 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 그 결과 총 취득부담은 낙찰가만큼 빠르게 내려가지 않고 약 237,000,000원~238,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 161,280,000원 | 76,777,920원 | 238,057,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 129,024,000원 | 108,582,336원 | 237,606,336원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 103,219,200원 | 134,025,869원 | 237,245,069원 |
현재 회차의 실질취득 238,057,920원은 감정가 252,000,000원의 약 94.5%입니다. 표면상 최저가는 감정가의 64%지만, 인수액까지 포함하면 할인 폭은 크게 줄어듭니다. 따라서 “2회 유찰돼 1.61억이면 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 임차인 장지민 보증금 | 235,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 193,696,192원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 245,723,680원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 33,330,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 3,057,920원 공제 후 임차인 장지민에게 158,222,080원이 배당되고, 보증금 부족분 76,777,920원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 서울보증보험 주식회사·한국주택금융공사· 삼성카드 주식회사 청구 합계 472,749,950원은 미배당으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 장평중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 도로가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층형 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 16층 1604호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 업무용 건부지이며 공시지가 10,410,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 오피스텔 물건이 이미 2회 유찰된 만큼 실제 응찰 판단에서는 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 161,280,000원이지만 매수인 인수 76,777,920원을 더한 실질취득은 238,057,920원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 장지민 보증금 235,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수할 잔액도 달라집니다.
- 전입·점유·임차권 원본 대조. 임대차계약일 2022.03.21., 확정일자 2022.03.22., 점유개시 2022.04.15., 주민등록 2022.04.18., 임차권등기 2024.05.31.을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 조세·공과 압류 확인. 동대문구 압류와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으므로 실제 채권액과 배당 순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오를 총액으로 판단. 3회 유찰 시 실질취득 237,606,336원, 4회 유찰 시 237,245,069원으로 계산돼 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
맺으며 — “1.61억 낙찰”이 아니라 “약 2.38억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 함정은 눈에 보이는 최저매각가입니다. 감정가 252,000,000원에서 두 차례 유찰돼 161,280,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 장지민의 보증금 235,000,000원이 낙찰대금보다 큽니다. 현재 배당 구조에서는 76,777,920원이 미변제돼 매수인에게 넘어가고, 결과적으로 실질취득은 238,057,920원입니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 129,024,000원, 103,219,200원으로 내려갈수록 인수액은 108,582,336원, 134,025,869원으로 증가해 총 부담은 계속 약 237,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 물건은 낮아진 최저가가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않는 사건입니다. 권리관계의 핵심은 명확합니다. 대항력 임차인 1명, 보증금 235,000,000원, 현 회차 인수 76,777,920원. 입찰 판단 역시 이 세 숫자를 중심으로 해야 합니다.
