서울북부지방법원 2025타경13000. 창동 북한산파크 4층 405호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 최영락은 2018.09.29. 매매를 원인으로 2019.02.01. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 이후 2022.12.06. 민간임대주택등기가 기입됐고, 2024.12.06. 박지원의 주택임차권등기, 2024.12.24. 국 압류, 2024.12.26. 도봉구 압류, 2025.07.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 순으로 권리가 이어집니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 1.44억까지 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준은 2024.12.24. 국 압류이고, 박지원은 그보다 앞선 2021.01.20. 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어 대항력 있는 임차인입니다. 통상 구조만 보면 매각대금에서 보증금을 모두 받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 별도의 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 405호 · 도봉로106길 71 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 최영락 · 2019.02.01. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,885,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
말소기준권리는 2024.12.24. 국 압류입니다. 그보다 뒤의 도봉구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박지원의 주택임차권등기는 2024.12.06.로 말소기준보다 앞서 있고, 전입·점유 역시 2021.01.20.이므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 제4층 제405호 전부 · 주거(임차권등기) | 183,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 김다은 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 박지원은 전입일 2021.01.20., 확정일자 2020.12.08., 배당요구 2024.12.06.로 우선변제를 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 144,000,000원에서 집행비용 2,816,000원을 먼저 제외하면 박지원 배당 예상액은 141,184,000원이고, 배당표상 보증금 183,700,000원 대비 42,516,000원이 부족합니다.
※ 박지원 주택임차권 등기 원문에는 보증금이 1차 183,700,000원, 2차 192,885,000원으로 함께 기재되어 있습니다. 예상배당표는 183,700,000원을 기준으로 계산되어 있으므로 입찰 전 임대차계약·임차권등기·확약서 원문을 서로 대조해야 합니다.
② 가격 — 감정가 64%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 225,000,000원, 현재 최저매각가는 144,000,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 시세와 비교해야 합니다. 이 사건에서 확인되는 근거만으로는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 우열을 확정할 수 없으므로, “64%니까 싸다”는 결론은 금지하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 박지원 보증금 | 183,700,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 192,885,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박지원에게 141,184,000원이 배당되고 42,516,000원이 남지만, 2026.05.04. 확약에 따라 이 확인된 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 다만 김다은은 이 확약 밖의 별도 미상 임차인이므로 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 건축물은 업무시설 및 근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 주위환경. 창2동 주민센터 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장과 지하철역 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준공업지역의 사다리형 평탄지이며 토지면적은 669.8㎡, 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김다은 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 주민등록 전입세대열람과 임대차계약관계 확인이 핵심입니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04. 접수된 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 박지원 보증금 금액 대조. 등기 내용에는 183,700,000원과 192,885,000원이 함께 기재돼 있으므로 임대차계약과 배당요구 내용을 맞춰 보세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 기입된 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 현재 효력을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당관계를 최종 매각기일 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 끝난 권리분석은 아니다”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가를 넘어서는 인수형 구조입니다. 현재 회차에서 박지원 보증금 183,700,000원 중 예상배당은 141,184,000원, 부족분은 42,516,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에, 이 확인된 임차권의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 데이터상 맞습니다.
문제는 그 다음입니다. 김다은은 보증금과 전입시점 등이 확인되지 않아 대항력을 부정할 수도, 인정할 수도 없는 미상 위험입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 박지원 보증금 금액 표기의 차이까지 남습니다. 따라서 현재 최저가 144,000,000원은 확인분 기준 실질취득가와 같지만, 완전한 총취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자보다 먼저 김다은과 확약 범위를 정리해야 하는 물건입니다. 주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소. 이 두 문장을 동시에 잡고 접근해야 합니다.
