서울북부지방법원 2025타경13000. 도봉구 창동 북한산파크 4층 405호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 최영락은 2018년 9월 29일 매매를 원인으로 2019년 2월 1일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가 225,000,000원의 80%인 180,000,000원으로 1회 유찰 상태입니다.
권리구조의 핵심은 등기부 을구 1번 박지원의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2021년 1월 20일, 확정일자는 2020년 12월 8일로 기록돼 있고, 2024년 12월 6일 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 2024년 12월 24일 국 압류보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13000 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 623-6 북한산파크 4층 405호 · 도봉로106길 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 최영락 · 2018.09.29 매매, 2019.02.01 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,885,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2024년 12월 24일 포천세무서장이 처분청으로 표시된 국 압류입니다. 그보다 앞선 박지원의 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 제시돼 있고, 이후 2024년 12월 26일 도봉구 압류와 2025년 7월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박지원 임차권은 앞서 본 확약에 의해 잔존 보증금의 실질 인수가 제거되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 임차인은 없으며, 조사된 실제 임차인은 김다은·박지원 2명입니다. 두 사람의 상태가 크게 다릅니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다은 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박지원 | 제4층 제405호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.20 | 2020.12.08 | 183,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
박지원 임차권등기에는 임차보증금이 1차 183,700,000원, 2차 192,885,000원으로 기재돼 있습니다. 배당계산은 183,700,000원을 기준으로 작성돼 있으며, 주택도시보증공사의 신청채권 청구금액은 192,885,000원입니다. 본 리포트의 박지원 인수 판단은 2026.05.04 접수 확약을 반영했습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 180,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “20% 유찰됐으니 시세보다 저렴하다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아니기 때문입니다.
박지원의 선순위 임차보증금은 확약을 반영하면 실질 인수 0원이므로, 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득의 출발점은 최저가 180,000,000원입니다. 다만 김다은의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 최종 실질취득액을 180,000,000원으로 확정할 수도 없습니다. 즉 180,000,000원 + 김다은 관련 미상 위험으로 보는 것이 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 박지원 보증금(우선변제) | 183,700,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,885,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박지원 보증금의 부족분은 7,020,000원입니다. 다만 2026.05.04 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하므로 박지원 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김다은에게 적용되는 것으로 볼 수 없으므로 김다은의 인수위험은 별도로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 박지원 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 180,000,000원 | 7,020,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 144,000,000원 | 42,516,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 115,200,000원 | 70,912,800원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 집합건축물인 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 창2동 주민센터 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 노선버스 정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 4층 405호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역이며 사다리형 평지, 서측 및 남측으로 세로에 접합니다. 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격자료. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다은 권리 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유관계와 대항력 발생 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 접수된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약이 실제 매수인에게 적용되는 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 박지원 임차권 말소. 낙찰 후 확약에 따른 임차권 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2024.12.24 국 압류와 2024.12.26 도봉구 압류가 등기돼 있으므로 배당순위와 체납세액은 관련 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고, 실제 응찰 전 별도의 최근 거래가격 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 현황 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 상태와 현재 실제 점유·이용 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해결, 그러나 권리가 완전히 끝난 것은 아니다”
이 사건을 숫자만 보면 현재 최저가 180,000,000원에 박지원의 계산상 인수 7,020,000원이 붙어 복잡한 선순위 임차권 물건처럼 보입니다. 그러나 2026년 5월 4일 확약으로 박지원의 잔존 임대차보증금 반환청구가 포기되고 임차권 말소에도 동의했으므로 박지원 관련 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그다음입니다. 별도 임차인 김다은의 전입·확정일자·보증금이 모두 미상이라 대항력을 부정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 최저가 1.8억원이 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 임차인 때문에 완전한 안전형은 아닌 오피스텔”입니다. 권리와 가격 모두 원본 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
