서울북부지방법원 2025타경13036. 서울 도봉구 방학동 158-16, 이화하이츠빌라(C동) 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가 107,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,600,000원입니다. 등기상 소유자는 동아자산관리유한회사이며, 2015.06.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준은 2022.08.31 서울보증보험주식회사의 가압류인데, 임차권 관련 전입일은 2021.07.30으로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 104,000,000원의 미배당분이 낙찰자에게 넘어가는 전형적인 선순위 대항력 인수 구조가 됩니다. 다만 이 사건에는 그 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13036 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 158-16 4층402호 · 시루봉로21길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 37.41㎡ · 철근콘크리트 및 벽돌조 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 사용승인 | 1994.01.07 |
| 소유자 | 동아자산관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 85,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 106,635,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.08.31 서울보증보험주식회사 가압류 157,000,000원입니다. 이후의 도봉구 압류, 국세 압류, 노원구 압류와 2025.08.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.08.03에는 한국자산관리공사 2022-09388-003 공매공고도 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행관계는 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 성격 신고 1건
| 신고 주체 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2021.07.30 / 2021.07.09 | 104,000,000원 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 | 0원 |
등기부에는 한국토지주택공사를 임차권자로 한 주택임차권이 기재돼 있고, 보증금 104,000,000원·전입 2021.07.30·확정일자 2021.07.09·점유개시 2021.08.03입니다. 보증기관 성격의 승계 신고로 분류되므로 보증금을 다른 임차인 보증금과 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 90.1%지만 표본은 매우 제한적
가격 비교 기준은 이화하이츠빌라(C동)의 거래 자료입니다. 비교 실거래는 2022.08, 전용 41.76㎡, 2층, 95,000,000원 한 건이며, 대상 물건의 면적은 37.41㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 41.76㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
현재 최저가 85,600,000원은 비교 시세 95,000,000원의 90.1%입니다. 확약이 그대로 적용돼 인수액이 실질 0원이면 실질취득 역시 85,600,000원이므로 수치상 비교가격보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 한 건이고 면적도 일치하지 않으므로, 이 90.1%만으로 “확실히 싸다”고 단정하기에는 근거가 약합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,940,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 104,000,000원 | 83,659,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 | 106,635,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당분은 20,340,800원입니다. 원칙적인 대항력 구조만 보면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 제출된 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방학2동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 4층 건물의 제4층 제402호로, 사용승인일은 1994.01.07입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 293.0㎡의 평지·사다리형 토지이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,228,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 이화하이츠빌라(C동)는 13세대이고 비교 실거래 표본은 1건으로, 가격 확인 시 추가적인 현장 시세 대조가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권과 주택도시보증공사 제출 확약의 적용관계를 원문에서 대조하세요.
- 선순위 임차권 재확인. 전입 2021.07.30은 말소기준 2022.08.31보다 빠릅니다. 확약이 적용되지 않으면 인수구조가 완전히 달라집니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2022-09388-003이 존재하므로 법원경매와의 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2022.08의 41.76㎡ 1건이고 대상은 37.41㎡입니다. 95,000,000원만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 현장 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 확인하세요.
맺으며 — “확약 한 장이 실질취득가를 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 104,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 85,600,000원보다 커서, 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어나는 전형적인 위험 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·우선변제권만 주장·미변제에도 임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 인수는 실질 0원이 되고, 실질취득은 현재 최저가 85,600,000원으로 내려옵니다.
가격만 보면 비교 시세 95,000,000원의 90.1%이지만, 그 비교값은 면적이 다른 거래 1건에 의존합니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 확약 적용대상을 원문에서 확정하고, 다음으로 세금·공매 진행을 확인한 뒤, 마지막에 현장 시세를 다시 맞춰봐야 합니다. 확약이 확인되면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 추가 시세 검증이 필요한 물건입니다.
