서울북부지방법원 2025타경13036. 서울 도봉구 방학동 158-16, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트 및 벽돌조 4층 건물의 4층으로, 사용승인일은 1994.01.07., 대상 면적은 37.41㎡입니다. 현재 소유자는 동아자산관리유한회사이며, 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

권리 흐름의 말소기준은 2022.08.31. 서울보증보험주식회사의 가압류 157,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.07.30. 주민등록과 2021.08.03. 점유개시가 확인되므로 보증금 권리 자체는 대항력 구조입니다. 일반 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 보증금 104,000,000원 수준의 부담이 유지되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 구조지만 확약이 결론을 바꾼다

말소기준권리는 2022.08.31. 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기에는 임대차계약일 2021.07.06., 확정일자 2021.07.09., 주민등록 2021.07.30., 점유개시 2021.08.03., 보증금 104,000,000원이 기재돼 있습니다. 말소기준보다 주민등록과 점유가 앞서므로 대항력 있는 보증금 권리로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 72.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다

가격 지표상 최저가는 68,480,000원으로 시세 지표 95,000,000원의 72.1%입니다. 다만 확인되는 실거래 표본은 2022.08. 단 1건이고, 거래 면적은 41.76㎡로 대상 37.41㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 숫자상 할인폭은 크지만, 현재 시점의 동일 면적 시장가를 직접 확인한 자료로 보기는 어렵습니다.

확약이 유효하게 적용되어 인수액이 0원이면 실질취득 기준은 현재 최저가 68,480,000원입니다. 이 경우 시세 지표 95,000,000원보다 낮습니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 보수적 권리분석에서는 현재 회차의 미배당 보증금 37,152,640원이 매수인에게 남아, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,480,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금은 66,847,360원만 배당되고 37,152,640원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 부담으로 남지만, 본건은 2025.10.17. 확약이 해당 권리에 적용되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락 효과가 거의 사라진다

이 표가 본건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수가 늘어 보증금 104,000,000원 부담 구조가 유지됩니다. 즉 3회·4회 유찰로 최저가만 낮아져도 매수인의 실질부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다. 반면 확약이 해당 보증금에 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원이 되어 낙찰가 하락이 실제 취득가 하락으로 연결됩니다.

⑤ 세금·공매 변수

• 세금 압류. 2022.11.01. 도봉구 압류, 2023.04.24. 국 압류, 2024.03.15. 노원구 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
• 공매공고. 2023.08.03. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행 상태의 교차 확인이 필요합니다.
• 후순위 권리. 말소기준인 2022.08.31. 가압류 이후의 압류와 2025.08.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 과거 권리. 2013년 근저당, 2015년 근저당·전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 방학2동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 4층 건물, 사용승인일 1994.01.07., 적벽돌쌓기 외벽과 샷시창호 구조입니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,228,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
• 거래 표본. 이화하이츠빌라(C동)은 13세대이며 확인되는 실거래는 2022.08. 95,000,000원 1건입니다. 대상과 면적이 일치하지 않아 환금성·적정가 판단에는 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사 제출 확약이 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 104,000,000원 보증금 권리에 실제 적용되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 실질 인수 구분. 확약 적용 시 인수는 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 배당 계산상 미배당 37,152,640원이 남는 구조입니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
• 공매 진행 확인. 2023.08.03. 공매공고가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 현재 법원경매의 진행 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 95,000,000원 실거래는 2022.08. 1건이고 면적도 41.76㎡로 대상 37.41㎡와 다릅니다. 72.1%만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.

맺으며 — “확약이 유효하면 가격, 아니면 다시 권리”

이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 104,000,000원 보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약을 배제한 배당 계산에서는 현재 최저가 68,480,000원에 낙찰돼도 37,152,640원이 미배당되어 매수인 인수 구조가 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서의 2025.10.17. 확약이 해당 보증금 권리에 그대로 적용된다면 결론은 정반대입니다. 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 68,480,000원 기준으로 볼 수 있습니다. 시세 지표 95,000,000원 대비 72.1%라는 가격차도 생깁니다.

다만 그 시세는 2022.08. 거래 1건이고 면적까지 달라 가격 근거가 약하며, 현재까지 2회 유찰됐습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건, 공매공고가 있고, 무엇보다 임차권등기 명의자와 확약서 제출 보증기관이 서로 다르다는 대조 포인트가 남습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 보이는 대항력 물건”도, “완전히 깨끗한 안전물건”도 아닙니다. 확약의 적용 관계를 원본으로 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 C급 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.