서울북부지방법원 2025타경13063. 강북구 수유동 씨엘블루 7층 704호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 원치영의 임차보증금 270,000,000원입니다. 전입·점유개시는 2022.09.30, 확정일자는 2022.09.13이고, 말소기준으로 산정된 국의 압류는 2023.10.18이므로 임차인의 대항력이 선행합니다. 원칙대로라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 회차 최저가 193,920,000원에서 배당표상 원치영에게 돌아가는 금액은 190,405,120원이고, 계산상 미배당은 79,594,880원입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 그 확약이 적용되는 임차보증금에 한해 실질 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 7층704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강북구 도봉로71가길 45 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 193,920,000원 (2회 유찰·64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
등기부상 2020.04.07 설정된 구로신용협동조합 근저당권은 2020.05.13 이미 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 이 사건에서 산정된 말소기준은 2023.10.18 국의 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 원치영 | 제7층 제704호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 / 2022.09.13 | 270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
배당요구는 2024.04.29 확인됩니다. 별도로 기재된 보증기관 대위·승계 신고는 원치영 보증금의 승계·중복 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 따라서 경제적 실질상 실제 임차인은 1명, 보증금 기준액은 270,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 303,000,000원, 현재 최저매각가는 193,920,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰·64%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
또 하나 중요한 점은 확약을 무시한 원래의 대항력 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 79,594,880원, 3회 유찰 시에는 117,835,904원, 4회 유찰 시에는 148,428,723원의 미배당 인수 계산값이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당이 늘어 실질 취득총액이 임차보증금 쪽으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 이 인수액이 실질적으로 0원이 되는 것이지, 최저가 자체가 낮아서 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,514,880원 |
| 1. 원치영 임차보증금 · 우선변제 | 270,000,000원 | 190,405,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 원치영 보증금 미배당 계산액은 79,594,880원입니다. 다만 보증기관 대위·승계 신고는 원치영 보증금과 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 또한 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·업무시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 화계역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 현장조사. 폐문부재 등으로 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 종합해 평가됐고, 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 보증기관 대위·승계 신고는 원치영 보증금의 중복 신고로, 실제 임차인은 1명입니다.
- 임차권 말소 확인. 원치영 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있고 확약에도 말소 동의가 포함돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.13 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 원본과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 303,000,000원에서 2회 유찰돼 193,920,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확약의 효력”이 핵심
이 물건을 단순히 감정가 303,000,000원에서 193,920,000원까지 떨어진 64% 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 원치영의 보증금 270,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 미배당만 해도 79,594,880원입니다.
다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했기 때문에, 그 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 권리 리스크의 큰 축은 해소됐지만 실거래 시세가 없어 가격이 싸다는 판단까지 이어갈 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
