서울북부지방법원 2025타경13063. 강북구 수유동 씨엘블루 7층 704호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 303,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 내려왔다는 점이 아니라, 보증금 270,000,000원의 대항력 임차권을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다.
원치영은 임대차계약일자 2022.09.12, 확정일자 2022.09.13, 주민등록 및 점유개시일자 2022.09.30으로 기재되어 있습니다. 말소기준으로 계산된 2023.10.18 압류보다 먼저 전입했고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 인정된 자료입니다. 최저가가 보증금보다 낮아 원래 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13063 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-17 씨엘블루 7층 704호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 김은규 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
등기부의 2020.04.07 구로신용협동조합 근저당권은 2020.05.13 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.18 남동세무서장 압류로 계산되어 있고, 이후 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 원치영의 전입·점유가 2022.09.30이라는 점입니다. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.09.13과 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2024.04.29에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원치영 | 제7층 제704호 전부 | 270,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 원 임차인 |
| 보증기관 승계 신고 | 원치영 보증금 승계 | 별도 합산 안 함 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 | 중복 신고 |
보증기관 신고는 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 원치영의 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 원치영 1명, 기준 보증금은 270,000,000원입니다.
* 배당계산만 적용하면 현재 회차의 임차보증금 부족분은 31,793,600원이지만, 위 확약에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효과는 원치영 보증금 승계 관계에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 원치영 보증금 | 270,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 242,400,000원에서 집행비용 4,193,600원을 먼저 제외하면 원치영 보증금에 238,206,400원이 배당되고, 계산상 31,793,600원이 남습니다. 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 수준에 묶인다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 242,400,000원 | 31,793,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,920,000원 | 79,594,880원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 155,136,000원 | 117,835,904원 | 실질 0원* |
대항력 인수형의 원칙만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 임차보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 단순히 “1회 유찰되어 242,400,000원이 됐다”는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 확약이 있어 원치영 관련 인수가 실질적으로 제거된 것이 핵심 차이입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 303,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 242,400,000원으로 내려왔지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 권리상 실질 인수 0원이라는 점과 시세 대비 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 아파트로 보지 않습니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 우이신설선 화계역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 난방, 위생 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사를 종합해 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각물건명세서와 제출 확약서에 동일하게 존재하는지 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 보증기관 신고는 원치영 보증금의 대위·승계이므로 270,000,000원을 다시 더해 계산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 계산상 미배당 31,793,600원이 발생하지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원*이라는 두 층위를 구분해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 최저가 242,400,000원이 적정한지는 주변 오피스텔 거래와 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 및 점유 관계가 있는 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준이 압류인 사건인 만큼 배당 관련 세금 채권과 최신 매각물건명세서·등기부를 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 인수형, 확약 반영하면 실질 0원”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 전형적인 인수형 구조에서 출발합니다. 현재 회차만 보면 242,400,000원 낙찰 가정 시 원치영 보증금 중 31,793,600원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어가는 계산입니다. 유찰이 더 진행되면 그 금액은 79,594,880원, 117,835,904원으로 커집니다.
하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약을 제출했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 원치영 1명이고 보증기관 신고는 보증금 중복이 아닙니다. 권리상 핵심 난점은 확약으로 크게 해소됐지만, 실거래 자료가 없으므로 242,400,000원의 가격 경쟁력까지 합격으로 볼 근거는 없습니다. 이 물건은 권리는 확약 원문 확인 후 검토 가능, 가격은 별도 시세검증이 필요한 오피스텔입니다.
