* 다만 김은교는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 명시 인수액 0원과 별개로 점유·임대차 원본 확인이 필요합니다.
의정부지방법원 2025타경6345. 고양시 일산동구 성석동 111 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무소, 그리고 주택 및 사무소 등으로 이용 중이며, 주변은 전원주택·농지·소규모 공장이 혼재합니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지와 여러 건물의 이용상태를 함께 따져야 하는 복합형 물건입니다.
권리의 기준점은 2015.07.17. 설정된 한국외환은행 채권최고액 600,000,000원의 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당·압류·가압류는 등기부상 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 남아 있는 하나은행·강성희· 듀프린트 근저당, 국세 압류, 대일인터내셔널·우리금융캐피탈 가압류, 경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 111 · 경기도 고양시 일산동구 진밭로70번길 48-135 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무소 등 · 주택 및 사무소 등 |
| 소유자 | 주식회사가온누리 |
| 감정가 / 최저가 | 2,380,714,130원 / 1,666,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 613,558,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 참고 | 계획관리지역 · 공시지가 544,800원/㎡ · 토지면적 951.0㎡ · 지목 대 · 공업기타 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2015.07.17. 한국외환은행 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 이전에 존재하던 벽제농협·국민은행·홍기영 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 하나은행 120,000,000원, 강성희 720,000,000원, 듀프린트 300,000,000원의 근저당과 2025년 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 실제 점유자 6명, 1명은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엘디알홀딩스 주식회사 임철연 | - | 2025.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진호 | - | 2017.04.05 | 5,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 최철준 | 2층 | 2025.04.14 | 10,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김은교 | 1층 일부 | 미상 | 5,000,000원 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유정숙 | - | 2025.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우빈 | - | 2016.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정진호·최철준을 포함해 전입일이 확인된 점유자는 모두 2015.07.17. 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 김은교는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 500,000원으로 확인되지만 전입 시점이 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,666,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,065,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 강성희 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사듀프린트 | 300,000,000원 | 207,435,000원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사대일인터내셔널 | 194,916,720원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 37,727,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,972,644,296원 중 1,647,435,000원이 배당되고, 미배당은 325,209,296원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 핵심은 농취증과 일괄매각
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 컨테이너 제외. 지상 수개동의 컨테이너는 이동·철거가 용이해 감정 및 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용 토지. 목록 3과 7은 현재 도로로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명원. 목록 6은 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않고 배당할 금액에 산입합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 식사동 양일초등학교 북서측 인근으로 전원주택·농지·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 기호 2는 경량철골구조 박공지붕 지상 2층, 기호 5는 경량철골구조 샌드위치패널지붕 지상 2층입니다.
- 이용상태. 기호 2는 사무소 등, 기호 5는 주택 및 사무소 등으로 이용 중입니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 토지·사무소·주택 용도가 섞인 일괄매각 물건이며, 대중교통도 다소 불편해 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,666,500,000원 | 1,647,435,000원 | 325,209,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,166,550,000원 | 1,152,484,500원 | 820,159,796원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 816,585,000원 | 806,019,150원 | 1,166,625,146원 | 0원 |
실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가 1,666,500,000원이 시장 대비 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 개별 토지·건물의 사용가치, 임대수익, 도로 이용 토지, 농취증 조건을 직접 검토해 응찰가를 정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은교 전입일 확인. 1층 일부 점유, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원이지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 미상 보증금 확인. 엘디알홀딩스 주식회사 임철연·유정숙·김우빈은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 농취증 사전 가능 여부 확인. 목록 6에 대해 매각결정기일까지 농지취득자격증명원 제출이 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물은 포함되지만 수개동 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 현황 도로 확인. 목록 3과 7은 현재 도로로 이용 중이므로 실제 활용 가능 면적과 동선을 현장 확인해야 합니다.
- 복합용도 현장 확인. 사무소 및 주택·사무소로 이용 중인 각 건물의 점유구획과 실제 사용관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 세 가지
이 사건은 등기부 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2015.07.17. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 투자 난도는 등기부에서 끝나지 않습니다. 김은교의 대항력 미상, 목록 6의 농지취득자격증명원 제출 의무, 그리고 토지·사무소·주택이 섞인 비표준 복합물건의 환금성이 핵심입니다.
현재 최저가는 1,666,500,000원으로 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 “싸다”라고 평가할 실거래 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체는 정리형, 입찰 실무는 확인형으로 보는 편이 적절합니다. 농취증 발급 가능성·미상 점유자의 전입관계·각 목록의 실제 사용가치를 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다.
