의정부지방법원 2025타경6345. 고양시 일산동구 성석동 111 일대의 토지와 사무소·주택 등으로 이용 중인 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준은 2015.07.17. 주식회사한국외환은행 근저당권 600,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 “인수 0원인 단순한 물건”으로 끝내면 안 됩니다. 현황상 실제 임차인·점유관계가 6명 확인되고, 그중 김은교는 보증금 5,000,000원·월세 500,000원이나 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 나머지 전입일이 확인된 임차인은 모두 말소기준일인 2015.07.17.보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 111 · 경기도 고양시 일산동구 진밭로70번길 48-135 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 사무소 등 · 기호(5) 주택 및 사무소 등 |
| 건물 구조 | 기호(2) 경량철골구조 박공지붕 지상 2층 · 기호(5) 경량철골구조 샌드위치패널지붕 지상 2층 |
| 토지 | 계획관리지역 · 기호(1) 토지면적 951.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 공업기타 |
| 소유자 | 주식회사가온누리 |
| 감정가 / 최저가 | 2,380,714,130원 / 1,166,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 613,558,886원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 따로 본다
말소기준권리보다 뒤에 설정된 주식회사하나은행·강성희·주식회사듀프린트의 근저당과 고양세무서장 압류, 주식회사대일인터내셔널·우리금융캐피탈주식회사의 가압류, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 배당금액은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 달라질 수 있어, “등기 소멸”과 “배당액 확정”은 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엘디알홀딩스 주식회사 임철연 | 확인 필요 | 2025.11.05 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정진호 | 확인 필요 | 2017.04.05 | 5,000,000원 / 300,000원 | 2026.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최철준 | 2층 | 2025.04.14 | 10,000,000원 / 600,000원 | 2026.01.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은교 | 1층 일부 | 확인 필요 | 5,000,000원 / 500,000원 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유정숙 | 확인 필요 | 2025.05.27 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우빈 | 확인 필요 | 2016.10.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 6명입니다. 정진호·최철준은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 김은교는 전입일 자체가 확인되지 않으므로 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
감정가 2,380,714,130원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,166,550,000원, 감정가의 49%입니다. 절대금액으로는 감정가보다 1,214,164,130원 낮아졌습니다. 하지만 같은 조건의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,166,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,065,500원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 강성희 | 720,000,000원 | 432,484,500원 |
| 5. 근저당 · 주식회사듀프린트 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사대일인터내셔널 | 194,916,720원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 37,727,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,972,644,296원 중 채권자 배당은 1,152,484,500원, 미배당은 820,159,796원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각조건·토지 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함돼 있습니다.
- 컨테이너 제외. 지상에 소재한 수개동의 컨테이너는 이동·철거가 용이해 감정 및 매각에서 제외돼 있습니다.
- 현황 도로. 목록 3과 목록 7은 현황 도로로 이용 중입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 6은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않고 배당할 금액에 산입됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 일부 토지는 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양시 일산동구 식사동 양일초등학교 북서측 인근으로, 전원주택·농지·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장 거리와 배차간격 등을 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 사무소 등, 기호(5)는 주택 및 사무소 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 두 건물 모두 지상 2층 규모의 경량철골구조이며, 기호(5)는 2016.11.23. 증축 이력이 있습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 토지·사무소·주택이 섞인 일괄매각이고 현황 도로와 농취증 대상까지 포함돼 있어, 일반적인 단일 주택보다 매수자가 검토해야 할 조건이 많습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은교 대항력 확인. 전입일·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 전입·사업자 자료로 확인해야 합니다. 확인 전에는 승계 0원을 확정하지 마세요.
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 6은 매각결정기일까지 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 반환이 되지 않는 조건입니다.
- 현황 도로 확인. 목록 3·7의 실제 도로 이용 형태와 각 토지의 이용가치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제외 컨테이너 확인. 수개동의 컨테이너는 매각 대상이 아니므로 소유관계와 철거 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 이용가치와 별도의 거래 비교를 거쳐 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인과 농취증
현재 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리등기만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 실제 임차인 6명이 존재하고 그중 김은교의 대항력이 가능·미상이며, 목록 6의 농지취득자격증명 제출 조건은 보증금 반환 여부와 직접 연결됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 2회 유찰로 2,380,714,130원에서 1,166,550,000원까지 내려왔지만, 이는 감정가의 49%라는 뜻이지 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 사무소·주택·토지의 혼합 이용, 현황 도로, 대중교통 여건, 농취증 조건까지 함께 보면 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 등기권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유 확인과 농취증 선행 없이는 보수적으로 접근할 물건입니다.
