서울북부지방법원 2025타경13081. 강북구 수유동 대원파크빌 5층 502호로, 감정평가 이용상태는 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1의 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 최저가가 아니라 임차인 정혜진의 대항력과 미배당 보증금 인수입니다. 정혜진은 2020.09.16 전입·점유했고, 말소기준권리인 2023.04.07 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2020.08.12이고 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만, 현재 최저가 157,440,000원에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다.
배당표상 현재 회차에서 임차인에게 돌아가는 금액은 154,435,840원이고, 부족분 88,564,160원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라 미배당 보증금이 더 커지는 구조입니다. 3회 유찰 시 인수액은 119,611,328원, 4회 유찰 시에는 144,449,062원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 투자 매력이 커지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 473-9 대원파크빌 5층 502호 · 서울특별시 강북구 삼양로 315-12 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유면적 29.49㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 157,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 255,218,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2023.04.07 갑구 7번 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 정혜진의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.02.19 접수됐지만, 임대차의 전입·점유일은 2020.09.16입니다. 즉 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜진 | 제5층 제502호 전부 · 주거 | 243,000,000원 | 2020.09.16 / 2020.08.12 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 |
또한 사건 자료에는 정혜진이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있고, 관계인 가능성에 관한 경고가 포함돼 있습니다. 이 사정이 임차인의 대항력이나 인수액을 자동으로 없애는 것은 아니므로, 확인되지 않은 관계만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 1.57억이 아니라 ‘보증금 수준’을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 246,000,000원 대비 최저가 157,440,000원만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 157,440,000원 | 88,564,160원 |
| 3회 유찰 시 | 125,952,000원 | 119,611,328원 |
| 4회 유찰 시 | 100,761,600원 | 144,449,062원 |
즉 회차가 내려갈수록 표면상 최저가는 낮아지지만 인수액은 그만큼 커집니다. 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득 부담이어야 합니다. 실거래 자료가 없는 만큼 현재 자료만으로 “싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,004,160원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 243,000,000원 | 154,435,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정혜진 | 255,218,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 154,435,840원이 배당되고, 88,564,160원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 초등학교, 관공서·공공시설, 기존주택과 공동주택이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 화계역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남측 약 7미터, 서측 약 3.5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)이며, 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 원본 대조. 임차권등기 원문에는 243,000,000원과 3차 255,150,000원 표기가 함께 있으므로 임대차계약서·매각물건명세서에서 실제 인수대상 보증금 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 157,440,000원만 입찰원가로 보지 말고, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 119,611,328원·144,449,062원으로 증가합니다.
- 정혜진 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 계약서·채권관계와 실제 점유관계를 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 말소기준이 압류인 사건이고 배당표는 집행비용 등을 추정한 값이므로, 조세채권과 실제 배당순위를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “243,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 246,000,000원이 두 번 유찰돼 157,440,000원까지 내려온 점이 먼저 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대 방향에서 나옵니다. 정혜진은 말소기준 2023.04.07보다 앞선 2020.09.16에 전입·점유했고 우선변제권도 행사하지만, 낙찰대금만으로 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 현재 회차 기준 미배당 88,564,160원은 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 이 사건은 “1.57억짜리 다세대”가 아니라 대항력 임차보증금 243,000,000원을 중심으로 봐야 하는 인수형 물건입니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 자료만으로 가격 우위도 확인할 수 없습니다. 더 유찰되더라도 인수액이 함께 늘기 때문에, 낮은 최저가 자체에는 가점을 줄 수 없습니다. 입찰 전에는 특히 임차권등기의 243,000,000원·255,150,000원 표기 차이와 정혜진의 임대차·채권관계를 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
