서울북부지방법원 2025타경13081. 강북구 수유동 대원파크빌 5층 502호, 전유면적 29.49㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택으로 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1 구조입니다. 현재 최저매각가는 196,800,000원으로 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 먼저 봐야 합니다.
임차인 정혜진은 2020.09.16 전입·점유를 시작했고, 2020.08.12 확정일자를 갖췄습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.04.07 접수된 국의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13081 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 473-9 대원파크빌 5층 502호 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전유면적 29.49㎡ · 방2·거실1·주방1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 이소영 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 196,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜진 / 255,218,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 2020.07.20 설정된 수협은행 근저당권 1,288,800,000원은 2020.07.30 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.07 국의 압류입니다. 정혜진의 전입·점유일 2020.09.16은 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 2025.02.19 주택임차권등기가 들어왔고, 2025.08.13 정혜진의 강제경매개시결정, 2025.09.30 서울특별시강북구 압류가 이어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 배당 부족분 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정혜진 제5층 제502호 전부 | 주거 임차권등기 | 243,000,000원 | 2020.09.16 2020.08.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
정혜진은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2025.02.19 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금 243,000,000원 가운데 집행비용을 제외한 193,244,800원이 배당되고, 부족분 49,755,200원이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 해석 — 20% 할인처럼 보이지만 실질취득은 100.2%
현재 최저가는 감정가 246,000,000원의 80%인 196,800,000원입니다. 표면 가격만 보면 49,200,000원이 내려왔습니다. 그러나 임차보증금 미배당 49,755,200원을 인수하면 실질취득은 246,555,200원으로 감정가의 약 100.2%입니다. 즉 한 차례 유찰됐지만 실제 부담 기준으로는 감정가보다 낮아진 것이 아닙니다.
별도의 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 이 물건을 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 가격 판단은 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,555,200원 |
| 1. 임차인 정혜진 보증금 | 243,000,000원 | 193,244,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정혜진 | 255,218,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 49,755,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북서측 인근으로 중·소규모 점포와 근린생활시설, 초등학교, 관공서·공공시설, 기존주택과 공동주택이 혼재한 지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 화계역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 용도·규제. 토지는 1종근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 196,800,000원 낙찰가에 49,755,200원 인수를 더한 246,555,200원이 판단 기준입니다.
- 추가 유찰도 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 88,564,160원, 3회 유찰 시 119,611,328원으로 늘어납니다. 낙찰가만 내려가는 구조가 아닙니다.
- 보증금 범위 확인. 임차권등기에는 243,000,000원과 255,150,000원 기재가 함께 존재하므로 최종 임대차계약과 배당대상 보증금을 원본에서 확정해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 정혜진이 임차인이자 강제경매 신청채권자이므로 청구채권과 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국과 서울특별시강북구의 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 등 법정 우선순위 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1회 유찰 = 20% 할인”이 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 196,800,000원으로 감정가에서 20% 내려왔지만, 대항력 임차인 정혜진의 보증금 부족분 49,755,200원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 246,555,200원입니다. 감정가 246,000,000원보다도 약간 높은 수준입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 커지는 구조라, 표면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
여기에 임차권등기 원문에는 3차 보증금 255,150,000원 기재도 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘싸게 낙찰받는 물건’보다 최종 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정해야 하는 대항력 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 할인 착시는 크고, 권리 확인 난도는 높은 편입니다.
